Возвращаясь
к проблеме дольщиков
Скобелев Артем Владимирович,
руководитель юридического отдела ГК "Главбух"
Как правило, СМИ не очень охотно говорят о проблемах обманутых дольщиков. Панические настроения, которые могут возникнуть на фоне всеобщих кризисных явлений, скажутся на сфере жилищного строительства столь же неблагоприятно, как и в любой другой сфере, связанной с рискованными вложениями. Снежный ком недоверия способен окончательно подорвать и без того неустойчивое положение рынка долевого строительства.
Тем не менее, десятки тысяч людей вложили свои деньги в строительство многоквартирных домов, но потеряли не только накопления, но и свои дома, квартиры. Как застраховать себя от подобных ошибок? И как быть, если вы уже пополнили ряды пострадавших дольщиков?
Универсального ответа на эти вопросы не существует, однако, современное законодательство предусматривает ряд условий, направленных на защиту интересов дольщиков, знание которых дает вполне действенные средства, способные помочь при принятии решений и минимизировать возможность обмана со стороны недобросовестных строителей.
С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". До принятия закона фактически отсутствовал нормативный акт, целенаправленно регулирующий правоотношения, возникающие между застройщиками и гражданами, участвующими в долевом строительстве, что приводило к частым нарушениям прав граждан.
Действие этого закона распространяется на застройщиков, получивших разрешение на строительство не ранее 1 апреля 2005 г.
Если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 г., вне зависимости от того, когда будет исполнен застройщиком договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, к правоотношениям между застройщиком и гражданином применяется Закон о защите прав потребителей.
Закон о защите прав потребителей в указанных случаях применяется независимо от того, как называется сам договор о привлечении к участию в строительстве: договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома, договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и др.
Принятие Закона о долевом строительстве ставило целью создание для Застройщиков таких условий, при которых они не смогут привлекать средства граждан каким-либо иным способом, кроме заключения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Законом.
С одной стороны, закон улучшил правовое положение участников долевого строительства путем снижения рисков, а с другой – в значительной степени усложнил застройщикам процесс привлечения инвестиций и ужесточил ответственность застройщиков. В связи с этим застройщики иногда используют другие способы привлечения денежных средств граждан с целью вывода отношений с дольщиками из сферы действия Закона о долевом строительстве.
Наиболее распространенными из них являются заключение предварительных договоров о намерении сторон заключить в будущем договор, по которым гражданин вносит денежные средства в качестве обеспечения исполнения своих обязательств, а также "вексельная схема", для реализации которой заключаются два договора: предварительный договор без финансовых обязательств и договор на приобретение векселей, по которому гражданин покупает у застройщика векселя и впоследствии при заключении основного договора производится зачет, так как сумма векселя совпадает со стоимостью недвижимости.
Как уже указывалось выше, такие договоры не регулируются нормами Закона о долевом строительстве, что лишает граждан-дольщиков необходимых гарантий при инвестировании в строительство и в итоге не позволит защитить их нарушенные права, в той же степени, в которой это позволяет сделать Закон о долевом строительстве.
По Закону о долевом строительстве для привлечения денежных средств участников в целях строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости необходимо соблюдение следующих условий:
1) получение разрешения на строительство;
2) официальное опубликование проектной декларации;
3) наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Таким образом, застройщик вправе заключать с дольщиками (соинвесторами) договоры долевого строительства и принимать деньги только после того, как оформит в собственность или аренду земельный участок и получит разрешение на строительство дома (ст. 3 Закона).
Следует отметить, что с принятием Закона уменьшилось количество фирм-посредников, привлекающих от своего имени денежные средства в строительство жилья. Согласно ст. 3 указанного Закона привлекать в строительство денежные средства граждан могут только застройщики, отвечающие требованиям этого Закона. Иными словами, Закон не предусматривает возможности быть просто посредником при заключении договоров. Более того, в случае привлечения денежных средств гражданина лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
До принятия Закона о долевом строительстве нередки были случаи продажи одних и тех же квартир разным лицам. Теперь эта проблема получила законодательное разрешение: договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает возможность «двойных» продаж и дает дольщикам уверенность в том, что приобретаемое ими жилье не станет предметом длительных судебных споров.
Говоря об основных требованиях к содержанию договора о долевом строительстве, будущий дольщик должен обратить внимание на следующие необходимые условия в договоре:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий о гарантийном сроке такой договор считается незаключенным.
Наиболее распространенным и актуальным в последнее время нарушением прав дольщиков со стороны Застройщиков является нарушение срока передачи участнику долевого строительства соответствующего объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Согласно части 2 указанной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Кроме того, при возникновении риска существенного нарушения прав дольщиков Законом предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения договора без необходимости обращения в суд.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
- в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
Также, дольщик может обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случаях:
- прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Застройщик в случае расторжения договора по указанным основаниям обязан в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня расторжения договора, возвратить участнику долевого строительства, уплаченные денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
С принятием Закона о долевом строительстве законодатель установил четкие правила, факт нарушения которых влечет неблагоприятные для Застройщика последствия и обеспечивает защиту прав дольщиков в гораздо большей степени, чем действовавшее ранее общеотраслевое законодательство.
Безусловно, сложной для граждан является задача полного понимания и контроля соблюдения законодательства со стороны Застройщиков при всем многообразии возникающих в процессе долевого строительства ситуаций, однако, рынок юридических услуг в настоящее время вполне способен предоставить каждому соинвестору возможность качественной защиты его интересов и прав.
