brisov mal

Бремя собственности

Как правило, мы так долго и порой самоотверженно стремимся приобрести квадратные метры жилплощади, что, достигнув, наконец, своей мечты, считаем возможным позволить себе расслабиться.

Следует все же запастись терпением, не терять бдительность, пока не урегулируете сопутствующие с новым правом обязанности.
Итак, владелец несет обязанность по содержанию, которая подразумевает своевременное внесение коммунальных и прочих платежей, в т.ч. платежей за капремонт. И эта обязанность возникает сразу после появления записи в едином госреестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) и вытекает из ст. 211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором. Ведь собственник может получить фактическое владение до или после внесения соответствующей записи, это может явствовать из договора или из досадной фактологии передачи владения, которая может образоваться вследствие нерадивости или недобросовестность продавца. Тогда несение бремени содержания будет исчисляться с даты начала фактического владения квартирой.
Может быть и такое, что в квитанциях на оплату электроэнергии и коммунальных ресурсов новому собственнику продолжают выставляться долги продавца, а также на их сумму начисляют пени, такое, увы, случается на практике нередко, не стоит пугаться, ведь доказать моральный вред от получения подобных извещений пока не представляется возможным в рамках российского права, зато потребовать признания соответствующей задолженности отсутствующей в суде, так как отвечает за нее не покупатель, а продавец, наше право вполне позволяет.

Еще один неочевидный фактор, сопутствующий праву собственности на квартиру в доме — это общее собрание собственников жилья (далее — ОССЖ).
Мы настоятельно не рекомендуем пренебрегать серьезностью этого органа управления, да именно управления, а не только обмена мнениями. Об этом нам сообщает Статья 44 Жилищного кодекса (далее — ЖК РФ).

Рассмотрим ряд наиболее часто встречающихся проблем на практике. Например, в многоквартирных новостройках, где значительная часть квартир принадлежит застройщику, последний пользуется этим преимуществом, чтобы навязать аффилированную с ним управляющую компанию, навязывающую дополнительные сборы или завышающую реальные расходы. Чтобы минимизировать риски попадания в непростую ситуацию, следует придерживаться ряда несложных правил:
1. Проверяйте не только продавца квартиры, но и застройщика, даже если приобретаете имущество на вторичном рынке. Как правило, граждане, недовольные решениями управляющих компаний, собирают инициативные группы, обращаются в суды, публикуют статьи в интернет или локальных газетах, так что информацию на недобросовестных застройщиков несложно найти, даже не являясь профессионалом в области due diligence (проверки на предмет выявления рисков), а уж профессионал точно найдет все, что следует знать о застройщике, вплоть до рисков банкротства, судебных решений в других регионах и даже заграничное имущество его учредителей/акционеров, если это потребуется.
2. Присутствуйте на собраниях. Игнорировать ОССЖ крайне не рекомендуется по ряду причин. Во-первых, ОССЖ считается правомочным, если для участия в нем зарегистрировалось свыше 50% от общего количества собственников. Во-вторых, все решения ОССЖ, проведенных с соблюдением установленной процедуры, по вопросам, включенным в повестку дня, считаются обязательными для всех собственников соответствующего дома, в т. ч. и тех, кто не участвовал в собрании, это следует из положений статьи 46 ЖК РФ и статьи 181.1 ГК РФ.

Конечно, у собственника остается право обжаловать в суд решение, принятое ОССЖ решение, если оно нарушает требования, установленные ЖК РФ или нарушает его законные права или интересы, в случае, если такой собственник не принимал участие в данном собрании или голосовал против принятия спорного решения, но следует помнить, что подобные обстоятельства надо будет доказать в суде.
Обязанность по уплате расходов на содержание дома, даже если они могут показаться вам неуместными, предусмотрена статьей 154 ЖК РФ и сама по себе не может считаться нарушающей права законные интересы собственников.
«Так, в одном деле суд установил, что один из собственников помещений в многоквартирном доме имел задолженность — неоплата услуг по содержанию и текущему ремонту (вывоз мусора, техобслуживание домофонов, видеонаблюдение внутридомовой территории, обслуживание систем отопления и горячего водоснабжения, банковские услуги, зарплата персонала ТСЖ и т.д.)» [Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру//Инфотропик Медиа, М. 2016].

Все-таки судебное разбирательство должно быть последним способом защиты прав. Прежде чем нанимать адвокатов и обращаться в суд, следует сделать все возможное, чтобы разрешить спорную ситуацию, не дав ей перерасти в серьезный конфликт. Следует исходить из презумпции общих и одинаковых интересов собственников квартир многоквартирного дома. Если вы считаете, что взимаемые платежи необоснованны, не молчите. Соберите свое собственное собрание. Подберите компании, которые могли бы оказывать аналогичную услугу дешевле, ведь вопросы решаются голосованием, вполне возможно, что правильно представив факты, вы переманите большинство на свою сторону. Помимо сбора и подготовки информации в подготовку к собранию также входит вопрос оповещения. По общему правилу оповещение о собрании следует осуществить не менее, чем за десять дней до проведения собрания, а вот способ оповещения, если он четко не определен решением общего собрания, может быть любым, но с достаточной степенью эффективности. Если вы лично обойдете всех жильцов дома и расскажете о предстоящем собрании, раздадите проспекты и план мероприятия, никто не сможет упрекнуть вас в халатности, однако же, закрепив на одну кнопку листок А4 на двери подъезда, не ждите высокой посещаемости вашего собрания. Также факт отсутствия должного оповещения может привести к оспариванию решения ОССЖ. Так, для одного из наших клиентов мы в судебном порядке оспорили решение ОССЖ, даже несмотря на то, что общим собранием до этого было принято решение о размещении информации об ОССЖ на доске информации. А эта самая доска, уж не знаем, специально или нет, находилась в очень неочевидном месте, никак не могла попасться на глаза жителю, только если он специально не подойдет к этой самой доске.

Автор: Брисов Юрий Владимирович учредитель юридической компании LegalSupport