Ещё каких-то десять лет назад суды буквально захлёбывались от исков участников долевого строительства жилья.
Ещё бы: дешевизна покупки квартиры «на стадии котлована» привлекала многих и многих покупателей, желающих удачно вложить свои кровные в заветную новостройку. Осознав это, на рынок строительства жилья подтянулись не только профессиональные застройщики, но и не менее опытные мошенники: сочетание отсутствия сформированной нормативно-правовой базы и инертность правоохранительных органов создали для обмана населения более чем благодатную почву.
В настоящее время всё существенным образом изменилось: уже давно принят и достаточно эффективно работает 214-ФЗ, нормативно закрепляющий основные права инвесторов и требования к застройщикам. Сформирована серьёзная судебная практика, позволяющая успешно взыскивать средства с недобросовестных подрядчиков. И, главное, суды всё чаще становятся на сторону граждан, обеспечивая не только скорое восстановление нарушенных прав, но и взыскание убытков в справедливом размере. Мы расскажем вам, на что необходимо обратить внимание, решаясь участвовать в долевом строительстве жилья.
Что представляет собой долевое участие?
Долевое участие в строительстве с точки зрения участника есть не что иное, как одна из форм покупки жилья по предоплатной системе расчётов. По сути, этот подход реализует схему привлечения застройщиком граждан (дольщиков, участников рынка) в качестве покупателей жилья, которое будет построено за их счет. Застройщик же организует строительство.
Регламентирует данные отношения договор на долевое участие в строительстве (ДДУ). Основным нормативно-правовым актом, определяющим отношения застройщика и участника долевого строительства жилья, является Федеральный Закон №214-ФЗ, принятый ещё в декабре 2004 года. Согласно данному нормативно-правовому акту, граждане имеют право финансировать как жилье в многоквартирных домах, так и строительство коттеджей, малоэтажных жилых зданий и иных индивидуальных строений. После ввода в эксплуатацию участник получает на правах собственности оговоренное договором жилье и часть в общем имуществе дома.
Как оформляется ДДУ?
Основное условие законности сделки на участие в строительстве жилья – договор должен пройти обязательную процедуру регистрации в Росреестре. Изменения, дополнения и прочие документы, влияющие на смысл ДДУ и подписанные участником и застройщиком, также подлежат обязательной регистрации. Закон определяет 3 вида возможных договоров, заключаемых между застройщиком и дольщиком: выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия и договор жилищного кооператива. Если застройщик заключил с вами иной договор, но фактически этот договор регламентирует отношения по долевому участию в строительстве жилья, суд, вероятнее всего, встанет на сторону гражданина и признает такую сделку договором долевого участия.
Одним из основных требований к компании-застройщику является наличие в собственности в отношении используемого в строительстве участка земли или же обладание правами аренды на такой участок. Это требование значительно расширяет круг юридических лиц, имеющих право заниматься строительством жилых сооружений. Начиная с 2015 года, для застройщиков действует обязательное требование, обязывающее последних предоставлять детальную информацию, касающуюся израсходованных на строительство средств, что позволяет своевременно устанавливать признаки банкротства. При этом, публикация сведений о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика является строго обязательной. Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям: физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей; штраф для юридического лица может составлять до 1 млн. рублей.
Единого образца ДДУ не существует, поэтому формы договоров могут существенно различаться. Тем не менее, даже если репутация застройщика сомнений не вызывает, и обязательные, и дополнительные пункты договора нужно читать очень внимательно, желательно – вместе с юристом, специализирующимся на делах, связанных с долевым строительством жилья.
В частности, в ДДУ обязательно должны присутствовать следующие нормы:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цена договора, срок и порядок её оплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Также в ДДУ должны быть указаны технические характеристики объекта долевого строительства – квартиры, такие как: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже (как правило, определяется осями, указанными в проекте) и номер этажа.
Важно обратить внимание, что пункты ДДУ, нарушающие права дольщиков, идут вразрез с действующим законом (214-ФЗ, ГК РФ, ЖК РФ, а также Федеральным законом «О защите прав потребителей»), что, в свою очередь, позволяет их признать недействительными в суде.
СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Договор долевого участие не будет зарегистрирован в Росреестре, если ответственность застройщика не застрахована. Это ещё одно требование, обеспечивающие защиту прав участников долевого строительства жилья. Информацию о страховании оформляемого договора, а также о страховой компании следует также уточнить у застройщика. В качестве страховщиков могут выступать банки, коммерческие страховые компании, а также общества взаимного страхования (ОВС).
НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
Компенсации государственных сборов в сфере долевого строительства устанавливают соответствующие положения Налогового Кодекса (НК) РФ. Статьей 220 НК РФ определено, что для получения права на налоговый имущественный вычет дольщику необходимо получить акт приема-передачи, а в случае покупки жилья – свидетельство о регистрации права собственности. Сумма вычета для участника долевого строительства не может превышать 2-х миллионов рублей (согласно разъяснениям Министерства финансов РФ).
МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ И ДДУ
Средства материнского капитала также можно направить на приобретение жилья, в том числе и квартиры в новостройке. Главное – жилая недвижимость должна приобретаться в соответствии с 214-ФЗ, путем заключения договора долевого участия в строительстве или вступления в жилищно-строительный кооператив.
Важно отметить, что при оформлении договора ДДУ в случае приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала, дополнительно, помимо стандартного набора, требуется сертификат на материнский капитал и свидетельства о рождении детей. При предоставлении этих документов застройщик оформит договор долевого участия с использованием средств материнского капитала, указав сумму и сроки поступления на его счет средств материнского капитала (в течение двух месяцев со дня представления в Пенсионный фонд соответствующего заявления и зарегистрированного договора ДДУ). По закону квартира, приобретенная на средства материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи (как родителей, так и детей).
После согласования договора в Пенсионном фонде покупатель получает право на подпись договора долевого участия с застройщиком.
НАРУШЕНИЕ СРОКОВ СДАЧИ ОБЪЕКТА и возмещение убытков
Одной из самых распространенных проблем при финансировании строительства по ДДУ, является нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Когда застройщик нарушает сроки передачи квартиры участнику долевого строительства, не согласовав при этом изменение условия договора участия в долевом строительстве в части сроков сдачи жилья, дольщик приобретает право на взыскание неустойки.
В случае задержки строительства объекта застройщик обязан не менее, чем за 2 месяца письменно направить дольщику уведомление о переносе сроков сдачи дома. Как правило, перенос сроков оформляется дополнительным соглашением к ДДУ. Основная ошибка дольщиков – убеждение в том, что они обязаны подписывать такое дополнительное соглашение. Следует помнить, что согласно закону такой обязанности у дольщика нет! Это является лишь вашим правом, и в случае, если вы не хотите подписывать какие-либо дополнительные соглашения и при этом полностью выплатили стоимость своей квартиры по договору, можете смело обращаться в суд и взыскивать убытки с застройщика. Если же вы всё же подписали соглашение о переносе срока сдачи дома, то право на получение неустойки вы теряете.
Как правило, в договоре застройщик указывает не какую-то конкретную дату сдачи объекта и подписания акта приема-передачи, а некий «квартальный период» (например, 4-й квартал 2015 года). В подобном случае взыскивать неустойку с застройщика можно, начиная с начала следующего квартального периода и до даты подписания акта приема-передачи жилья (начиная с 1-го квартала 2016 года и до подписания акта приема-передачи). В этом случае факт нарушения прав дольщика и причинения Вам морального вреда налицо!
«Хитрой» практикой застройщика является предложение подписать дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны договариваются о переносе сроков строительства дома (например, на срок от 6 месяцев и более). Помните: застройщик не вправе в одностороннем порядке изменить срок сдачи и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости – только с согласия дольщика, выраженного в письменной форме.
Неустойка рассчитывается, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ. Существуют свои особенности расчета неустоек, которые основаны на действующем законодательстве, и лучше будет, если расчёт делает специалист (суммы, в зависимости от расчёта, могут отличаться в разы).
Обязательно ли предъявлять претензию застройщику?
Федеральный закон «О защите прав потребителей» не содержит условий об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, связанного с защитой прав потребителей, а включение в договор условия о возложении на потребителя такой обязанности является ничтожным, поскольку не соответствует установленным законом требованиям. Однако, если вы не направите претензию застройщику, вы потеряет право на получение штрафа за отказ от добровольного возмещения вам убытков. Таким образом, если застройщик отказывается добровольно возместить неустойку, суд обязан взыскать с него, помимо неустойки, еще и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Важно, что штраф взыскивается в пользу дольщика, т.е. в вашу пользу! В этой связи направление претензии застройщику будет более чем оправданным и обязательно окупится!
В настоящее время суды гораздо чаще встают на сторону граждан и взыскивают неустойки за задержку строительства, поэтому смысл обращения за защитой своих прав, несомненно, есть. Но следует иметь в виду, что на кону стоят немалые деньги, и можно не сомневаться, что интересы застройщика в процессе будет представлять высококвалифицированный адвокат. Чтобы быть «на равных», стоит также обратиться за квалифицированной юридической помощью. Помните, что вы можете взыскать с застройщика не только причинённые вам убытки, но и средства, потраченные на оплату юридической помощи.
Исполнительный лист может быть передан не только в службу судебных приставов, но и направлен непосредственно в банк, по месту нахождения расчетного счета компании-ответчика, что существенно упрощает получение денежных средств.
НЕДОСТАТКИ РЕМОНТА И ДРУГИЕ НЕДОДЕЛКИ
Необходимо помнить, что ремонт от застройщика не всегда оправдывает ожидания приобретателей такой квартиры. В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо незамедлительное составление акта с подробным описанием всех выявленных нарушений. Если застройщик отказывается устранить недоделки, дольщик имеет право требовать их устранения в судебном порядке и возмещения материального ущерба. Дольщик, предъявивший подобный иск, также вправе потребовать компенсации морального вреда и оплаты судебных расходов. Экспертизу в таком случае за свой счет проводить вовсе не обязательно: экспертизу можно назначить уже в суде. Значит ли это, что вы не можете требовать неустойку за задержку строительства? Нет! Если из-за таких недостатков квартира не была сдана вам в срок, то, помимо затрат на исправление некачественного ремонта, вы также можете требовать неустойку и за задержку строительства вашего жилья! Не стоит бояться обращаться в суд и отстаивать свои права. Суммы, взыскиваемые судами в пользу дольщиков, составляют от нескольких сотен тысяч до миллиона и более рублей. Поверьте, отстаивая права, вы обязательно окупите свои затраты. А чтобы меньше переживать – просто доверьте ведение дела грамотному адвокату.
Алла Знаменская, адвокат Военной коллегии адвокатов г. Москвы, специалист по жилищному праву Владимир Тригнин, председатель Военной коллегии адвокатов г. Москвы
