Согласно ч.2 ст.40 Конституции Российской Федерации, участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище.
Отношения между дольщиками и застройщиками регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).
Однако, далеко не все дольщики знают свои права, а некоторые недобросовестные застройщики этим пользуются в своих интересах.
Моя статья поможет Вам обезопасить себя от нарушения Ваших прав, избежать непредвиденных материальных затрат и в полной мере ощутить радость от приобретения нового жилья. Я расскажу Вам, с какими проблемами Вы можете столкнуться и как их можно разрешить в максимально выгодном для Вас ключе.
Сроки передачи квартиры.
Довольно часто дольщики сталкиваются с такой проблемой как нарушение сроков передачи квартиры, изначально указанных застройщиком. Некоторые застройщики действуют недобросовестно, умышленно указывая кратчайшие сроки ввода в эксплуатацию и передачи квартир, чтобы привлечь как можно больше участников к долевому строительству, некоторые же действуют добросовестно, но по тем или иным причинам не успевают вовремя закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию. Но что же делать дольщику, который строит свои планы, исходя из указанных застройщиком сроков и накануне планируемого переезда в новое жилье получает сюрприз в виде неготовности дома?
Ответ прост – внимательно перечитать Договор участия в долевом строительстве и обнаружить там стандартный пункт, который должен быть абсолютно в любом Договоре такого типа, так как его наличие предусмотрено Законом №214-ФЗ : «В случае нарушения «Застройщиком» предусмотренного настоящим Договором срока передачи «Участнику долевого строительства» Объекта долевого строительства «Застройщик» уплачивает «Участнику долевого строительства» неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от Цены Договора за каждый день просрочки. Если «Участником долевого строительства» является гражданин, предусмотренная настоящим пунктом неустойка уплачивается «Застройщиком» в двойном размере.»
Обнаружив в Вашем экземпляре Договора данный пункт, направляем застройщику претензию, в которой просим в добровольном порядке уплатить неустойку. Если он Вам отказал или не ответил, смело обращаемся в суд с исковым заявлением и взыскиваем не только неустойку по дату фактического исполнения обязательства по передаче квартиры, но и понесенные Вами расходы на защиту нарушенного права.
Фактическая площадь квартиры не соответствует проектной.
По Закону, допускается отклонение фактической площади (без учета площади балконов и лоджий) Объекта долевого строительства по результатам технической инвентаризации органами БТИ передаваемого «Участнику долевого строительства» от проектной площади Объекта долевого строительства (без учета площади балконов и лоджий), в пределах 5 (пяти) процентов.
При приемке квартиры обязательно стоит проверить соответствует ли площадь квартиры указанной в Договоре. Если Ваши самостоятельные замеры показали, что разница более 5%, не торопитесь подписывать Акт приема-передачи. Пригласите эксперта, который осуществит все необходимые замеры и предоставит Вам свое компетентное заключение, после чего обратитесь к застройщику с Претензией, в которой предложите ему добровольно возместить Вам разницу в стоимости из расчета цены за квадратный метр. В случае если застройщик отказал или не ответил, аналогично ситуации со срывом сроков – обращаемся в суд.
Обнаружение недостатков объекта долевого строительства.
В случае несоответствия Объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества Объекта долевого строительства, а также при наличии недостатков, которые делают Объект долевого строительства непригодным для использования по назначению, Стороны составляют соответствующий акт о недостатках и «Застройщик» обязан по требованию «Участника долевого строительства» осуществить:
- безвозмездное устранение недостатков;
- соразмерное уменьшение цены договора;
- возмещение расходов «Участника долевого строительства» на устранение недостатков.
Приобретение объекта по Договору уступки.
Нередко, объект недвижимости приобретается не напрямую у застройщика, а например, у подрядчика, или у другого участника долевого строительства. В таких случаях имеет место не договор участия в долевом строительстве, а Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
Это отнюдь не означает, что вы не являетесь дольщиком и не имеете права на защиту своих интересов от противоправных посягательств со стороны недобросовестных застройщиков.
Все Ваши действиями с объектами недвижимости, приобретенными по Договору уступки, полностью идентичны действиям в случае заключения Договора участи в долевом строительстве. Заключая договор уступки права требования, первоначальный участник долевого строительства передает Вам все права и обязанности дольщика в полном объеме. Соответственно, застройщик не имеет права отказать Вам в удовлетворении Ваших законных требований, сославшись на то, что вы не являетесь участником долевого строительства.
Резюме
Резюмируя вышесказанное, я настоятельно рекомендую Вам не торопиться с подписанием Акта приема-передачи Вашей долгожданной квартиры, а внимательно отнестись ко всем мелочам и деталям, чтобы избежать обмана и недобросовестности со стороны застройщика.
Искренне надеюсь, что моя статья поможет максимальному количеству читателей не допустить нарушений их законных интересов.
Читайте далее:
Как не стать обманутым дольщиком? Основные правила покупки квартиры в новостройке
адвокат ВОКА АК «Жеребятьева и партнеры»
