avdeev m

Как выбрать квартиру для ипотеки

Эту статью можно рассматривать как продолжение публикации апрельского номера журнала  «Как выбрать банк для ипотеки», в которой мы разобрались с основными требованиями, которые будем предъявлять к нашему ипотечному кредитору.

Итак, что мы имеем: известно, что у нас есть необходимые стартовые средства, есть доход, позволяющий обслуживать кредит, выбран подходящий банк. Мы уже связались с банком, выяснили, какие документы необходимо собрать, подготовили их, лично явились в банк, написали заявление, уплатили положенный за рассмотрение заявки платеж и даже дождались звонка менеджера из банка с радостным для нас известием: «кредитный комитет одобрил вашу кандидатуру на получение кредита». Теперь у нас есть три месяца на подбор квартиры, в некоторых банках разрешение действительно даже в течение большего срока. И еще у нас на руках документ банка, в котором перечислены все требования к приобретаемому помещению.

Я бы посоветовал внимательно изучить этот документ. Хотя бы для того, чтобы сразу отсекать неподходящие варианты и не тратить время. Вы, вероятно, удивитесь, но — банк устроит НЕ ЛЮБАЯ КВАРТИРА. Именно поэтому самую дешевую квартиру с помощью ипотечного кредита приобрести, скорее всего, не получится, так как, с точки зрения банка, она неликвидна. Таким образом, при выборе квартиры вам надо будет учесть и совместить как свои требования, так и требования банка. Если сразу грамотно ввести для себя ограничения, то можно будет сэкономить кучу времени, не обзванивая «непроходные» варианты. Вкратце, основные проблемы сводятся к следующему:

Avdeev_Не стоит рассматривать варианты квартир в «хрущевских» пятиэтажках (в основном это касается Москвы с ее программой реновации, но вероятно, что аналогичная проблема может существовать и в других крупных городах). Скорее всего, надо будет доказать банку, что именно этот, выбранный вами, дом не запланирован «под снос» в течение срока действия кредита. А таких гарантий вам никто не даст, включая, как теперь выяснилось, даже правительство Москвы. Это немного ограничит круг поиска, но зато не будет проблем.

Не рекомендую рассматривать так называемые альтернативные квартиры, то есть такие варианты, при которых продавец не просто продает квартиру, а одновременно приобретает для себя другую. Причина проста — в конечном итоге Вы обзаведетесь проблемой с последним продавцом, который находится в самом конце альтернативной цепочки. Дело в том, что Ваш банк дает деньги именно Вам, а Вы их перечисляете своему продавцу. После этого он, по идее, должен передать их следующему продавцу, но банковской гарантии на эту операцию уже никто не дает. Легко понять, что уже второй продавец вряд ли поверит Вам на слово, а если цепочка еще длиннее, то тем более. Убедить последнего в этой цепочке продавца вообще нереально.

Как правило, банки не приветствуют квартиры, в которых нет горячего водоснабжения (даже если есть газовая колонка). Это жилье неликвидное. Отсутствие балкона является гораздо меньшим препятствием.

Спросите продавца, с какой даты он является собственником жилья и на каком основании. Полученную информацию надо будет проанализировать с точки зрения налоговой инспекции. Как известно, Налоговый Кодекс РФ гласит, что если Вы купили квартиру и были собственником менее определенного срока (здесь я намеренно не хочу обсуждать нормы закона, поскольку статья все же не об этом), то при продаже Вы должны уплачивать подоходный налог. Надо ли объяснять, как к этому отнесется любой продавец? Правильно, повысит цену на сумму налога. В результате Вы приобретаете квартиру по завышенной цене. Даже если Вам это все равно, это уже не все равно банку. Для оценки квартиры в обязательном порядке будет приглашен представитель специализированной оценочной фирмы. Он напишет отчет об оценке и передаст его в банк. Оценщики ошибаются редко, и с большой вероятностью в отчете будет написана весьма близкая к реальности сумма. Такую сделку банк не пропустит. Конечно, любой начинающий риэлтор скажет, что обходится это дело элементарно — в договоре купли-продажи пишется требуемая сумма, а на остальное пишется расписка. Есть и другие, не менее интересные схемы, многие договоры так и заключаются, но тут есть один нюанс.. Даже если не говорить о том, что неуплата налогов является противозаконным деянием, давайте хорошенько подумаем, что произойдет, если через некоторое время договор будет расторгнут решением суда? Правильно, участников сделки обяжут вернуть друг другу соответственно деньги и квартиру. Как Вы думаете, какую сумму в этом случае вернет продавец? Правильно, именно ту, которая написана в договоре. «А расписка?» — скажете Вы. С распиской попробуйте для интереса обратиться в суд для защиты ваших прав и расскажите там, что этот документ Вы приняли, чтобы помочь продавцу уйти от уплаты налогов. Догадайтесь с трех раз, как именно суд будет защищать ваши интересы в этом деле. Короче, если Вы денег обратно не получите, то виноват будет не продавец, и даже не риэлтор, а сами понимаете кто… Отсюда вывод — не рассматриваем квартиры, за которые положена уплата НДФЛ продавцом.

Уточните у продавца, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, либо не является ли одним из собственников жилья несовершеннолетний гражданин? Конечно, продавец может получить на такую сделку разрешение органов опеки и попечительства, если докажет им, что ребенок после сделки окажется в лучших условиях, то есть будет прописан в большей по площади и лучшей по качеству квартире. Но не факт, что все пойдет по плану, и может статься, Вы в самый неподходящий момент получите интересный судебный процесс, причем будете являться его непосредственным участником наряду с представителем органов опеки. По статистике, проигрывают такие процессы довольно часто, и от такой квартиры лучше отказаться еще на стадии подбора.

И, наконец, обратите внимание на возраст продавца. Если выяснится, что продает квартиру бабушка с хорошим пенсионным стажем, или, тем паче, ее представитель по доверенности — не связывайтесь. Скорее всего, при рассмотрении вопроса о страховании сделки страховая компания потребует доказательства вменяемости продавца, то есть всякие справки из психиатрички, наркологии, и т. п. И даже если продавец согласится их представить, то цена этой справки — коробка конфет для нарколога. Возможно, что суд впоследствии и признает вас добросовестным покупателем, только оно вам надо? На заседания суда ходить именно Вам. Конечно, нет гарантии, что относительно молодой человек тоже не является наркоманом или сумасшедшим, но, согласитесь, здесь вероятность существенно меньше.

Вот, пожалуй, все основные ограничения при поиске. Теперь можно начинать. Вообще, надо заметить, что именно найти квартиру — это самое сложное звено во всей ипотечной цепочке. Находятся, например, совершенно удивительные продавцы, которые как только услышат про ипотеку, сразу говорят: «Нет, по ипотеке продавать не стану». Уговаривать никого не надо, тут два варианта. Либо человек просто не знает, что такое ипотека, в этом случае он поверит не вам, а скорее, своим знакомым. Либо, наоборот, очень хорошо понимает, что и квартиру проверят, и все юридические «нечистоты» обнаружат. Короче говоря, либо человек просто не понимает о чем речь, либо нечист на руку. И то и другое нам не надо. В первом случае Вам будет очень тяжело работать с человеком, у которого совершенно другой менталитет. Во втором — вероятнее всего, Вас хотят надуть. В течение какого-то промежутка времени ваши усилия, несомненно, будут вознаграждены, и вы найдете подходящую квартиру.

Игорь Авдеев, юрисконсульт (г.Москва)