В январе 2004 года был принят Закон о долевом строительстве, который был призван регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В данном законе прописаны основные положения в отношениях между дольщиком и застройщиком. Хотя закон и был принят в 2004 году, обязательным для застройщика он стал лишь в 2010-м. Ни для кого не секрет, что долевое строительство – это определенное спасение для застройщика в виде беспроцентного кредитования со стороны дольщика. С изменениями в Закон в 2014г. было введено страхование гражданской ответственности. Однако на сегодняшний день у многих страховых компаний уже отозваны лицензии, либо они разорились. С октября 2015 года страховые компании, страхующие ответственность застройщиков, обязали подтверждать свою финансовую устойчивость, повысив им объем собственных средств с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда. Данное изменение Закона о долевом строительстве вызвало временную приостановку заключения договоров долевого участия и небезосновательно много нареканий. Несомненно, что 214 Федеральный Закон решил ряд существенных проблем: - появилась степень защиты в виде снижение риска двойных продаж, т.к. в соответствии со ст. 3 указанного закона, договор, по которому застройщик гарантирует долевому участнику получение квартиры, и в обязательном порядке проходит процедуру регистрации в федеральной службе, непосредственно сразу же в результате подписания договора; - уменьшился риск приобрести объект, который не введен в эксплуатацию; - появилась гарантия на объект недвижимости. Недостатки 214-ФЗ: - задержки, касающиеся процесса оформления документов, в связи с обязательной необходимостью регистрации каждого согласованного договора; - нельзя расторгнуть договор без обоснованных причин; - присутствие оплаты убытков застройщику, если договор расторгается непосредственно долевым участником; - внесение платежей за приобретаемое жилье в строгом порядке ограничено сроком возведения здания; - не может гарантировать параметры жилья по ДДУ; - не защищает от долгостроя, сам 214–ФЗ достроить его не сможет. Если сроки строительства будут затягиваться, ускорить их вы не сможете, какими бы ни были штрафные санкции. Если застройщик обанкротится, квартиру вы не получите. Поэтому всех проблем закон решить не может. Но, как видно, «мучения» застройщиков и изменения в законодательство о долевом строительстве еще не закончены. В конце декабря 2015г. условия долевого участия стали более жесткими. С 1 марта 2016 года появились дополнительные требования, регулирующие минимальный размер собственного капитала застройщиков. Законопроект также установил требование к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте. С 1 июля 2016 года законопроектом предусматривается создание и ведение единого реестра застройщиков, ограничение на использование застройщиками средств граждан-соинвесторов. Дольщикам разрешат хранить их деньги на специальных счетах, а застройщик получит их только после сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее, прежние способы обеспечения прав: банковское поручительство и страхование, планируют оставить. Однако, серьезным недостатком является то, что институт банковского поручительства сегодня по 214–ФЗ фактически не работает и не применяется. С каждым днем реализация данного закона становится все сложнее. Таким образом, 214-ФЗ ставит и девелоперов в достаточно жесткие условия по обязательствам к дольщикам и государству и при этом не дает им в руки инструментов влияния на чиновников, занимающихся разрешительной деятельностью. Разумеется, застройщики в подобной ситуации применяют все доступные им методы, чтобы обезопасить свой бизнес. Законом не закреплены механизмы и источники финансирования обманутых дольщиков. Закон должен давать реальные гарантии участникам долевого строительства. Сегодня дольщик и застройщик наедине друг с другом. Пути решения: - необходим банковский контроль, ведь в большинстве случаев причиной появления обманутых дольщиков и недостроя объектов недвижимости, является экономически неграмотная просчитанная модель и вывод денег на непрофильные траты. Только банковский контроль позволит устранить эти проблемы. - необходимо вводить механизм санации застройщиков, как это сейчас происходит в банковской системе. Вывод: задача обезопасить дольщика остается. Это возможно при модификации 214-ФЗ и при усилении его положений, но это затронет целый ряд законов.
Андрианова Галина Николаевна, адвокат Союза Адвокатов Москвы «Лыкова, Халчанский, Андрианова и партнеры», судья Постоянно действующего третейского суда «Международный Арбитражный Третейский Суд»
