Российское законодательство не стоит на месте и постоянно изменяется и дорабатывается.
Хотя ранее в Гражданский кодекс и вносились изменения, зачастую они носили бессистемный и «косметический» характер. В настоящее время законодатель осознал, что необходимы более глубокие реформы в сфере гражданского законодательства. Они уже коснулись, в том числе, и Гражданского кодекса. В рамках масштабных изменений 2015 года законодатель не оставил без внимания и такую важную сферу, как сделки с недвижимостью. Одним из нововведений стали изменения в п. 3 ст. 433 ГК РФ о заключении договоров. Законодатель внес, казалось бы, незначительные изменения, согласно которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации только для третьих лиц. Таким образом, стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность договора и отказаться от исполнения такой сделки. К сожалению, из-за иллюзорного представления о незначительности нововведения профессиональное сообщество юристов не уделило ему должного внимания. Несмотря на то, что данная норма применяется в отношении всех договоров, подлежащих государственной регистрации, мы считаем, что одна из основных сфер её применения — конечно же, сделки с недвижимостью. Ранее недобросовестные контрагенты, заключая сделки с недвижимостью, зачастую злоупотребляли возможностью оспорить сделку её, прикрываясь тем, что договор не прошёл обязательную государственную регистрацию. Наибольшее распространение данная проблема получила в сфере аренды недвижимости. Так, арендодатель, находясь в заведомо более выгодном положении относительно арендатора, мог уклоняться от государственной регистрации договора. В результате арендодатель мог потребовать от арендатора освободить занимаемые помещения в любой момент, не зависимо от условий, прописанных в договоре. При этом арендодатель получал доход от сдачи недвижимости в аренду в полном объеме и мог в любое время изменить условия аренды, по сути, шантажируя арендатора. К сожалению, государственные и муниципальные органы также были замечены в подобных злоупотреблениях. Хотя во многих случаях договоры не регистрировались неумышленно: особенно это относится к договорам, заключенным непосредственно после введения требования о государственной регистрации таких документов, из-за отсутствия выработанной системы и формы подготовки договоров. Однако это не мешало арендодателю требовать по таким договорам от арендаторов освобождения арендованной недвижимости без учета положений договоров аренды. Безусловно, нельзя утверждать, что злоупотребления встречались исключительно со стороны арендодателей. Например, арендаторы таким способом уклонялись от уплаты арендных платежей, выполнения особых условий договоров, тем самым получая неосновательное обогащение. Арендодателям нередко приходилось обращаться в суд, что требовало значительных временных и финансовых затрат. Арендодатель вынужден был возвращать денежные средства за сданную в аренду недвижимость посредством подачи иска о возврате суммы неосновательного обогащения. При этом договорная неустойка и штрафы не могли быть взысканы. Единственное, на что мог рассчитывать арендодатель — взыскание процентов за пользование чужими денежными средствам. Зачастую такая сумма меньше договорной неустойки и носит исключительно компенсационный характер, что не способствовало пресечению злоупотреблений со стороны арендатора. Новая позиция законодателя касательно действительности договоров в отсутствие государственной регистрации представляется вполне обоснованной. Как известно, одно из основных назначений государственной регистрации, в частности, сделок с недвижимостью, — предоставление третьим лицам информации о таких сделках. Учитывая, что стороны при заключении договора сознательно принимают на себя обязанности, нет необходимости дополнительно подтверждать их волю через государственную регистрацию сделки. Конечно же, при этом не стоит игнорировать требования ст. 432 ГК РФ о необходимости достижения соглашения о существенных условиях договора, что, впрочем, справедливо для всех сделок, независимо от необходимости их государственной регистрации. Законодатель при принятии новой формулировки статьи исходил именно из этого. Тем самым он оградил добросовестных участников сделок от злоупотреблений, а также защитил общественные интересы и интересы всех заинтересованных лиц. Описанное изменение должно способствовать уменьшению нагрузки на суды, поскольку стороны договора не смогут подавать исковые заявления в связи с незаключенностью договора и по сопутствующим спорам.
Семён Лопатин, партнёр ЛНЛ партнёры
