брисов_мал

Раскрытие принципа добросовестности в сделках с недвижимостью

Добросовестность в современном гражданском праве исследуется,

прежде всего, при анализе конкретных гражданских правовых отношений как одного из его пределов. Но до сегодняшнего дня не существует единого мнения о самостоятельности такого явления, как принцип добросовестности.

Более того, в таких категориях гражданско-правовых отношений, как обязательства, приобретаемые в результате неосновательного обогащения, либо в правоотношениях связанных с признанием договора ничтожным, значение добросовестности и его оценка не исследовались на должном уровне. Поэтому оценка значимости, принцип и практическое значение добросовестности в гражданском праве требуют изучения и тщательного юридического анализа.
Итак, в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации и вступившими в 2015 году его изменениями, можно определить принцип добросовестности как стремление участников гражданско-правового оборота к достижению общих взаимовыгодных целей, что абсолютно исключает злоупотребление своими гражданскими правами в данной сфере.
Однако законодатель дает четкую формулировку понятия «презумпция добросовестности» при заключении сделок/договоров в ГК, и определяет её как ситуацию, при которой все участники договорных отношений считаются добросовестными до тех пор, пока не доказано обратное.

Юридические «инструменты» в вопросе соблюдения принципа добросовестности
На сегодняшний день известно 3 ключевых направления ограничения автономной воли участников договора о переходе прав собственности на недвижимость, для обеспечения и достижения общей цели:
— Соблюдение норм и правил, регламентируемых законом на стадии формирования договора, объектом которого является недвижимость и согласования его условий.
— Концепция «торговой честности» — по большей мере сводится к эквивалентности взаимных предоставлений участников договора, то есть справедливости вознаграждения (цены). Договоры, устанавливающие явные несоответствия положения сторон, могут быть расторгнуты.
— «Защита слабой стороны». Меры, которые направлены за защиту «слабой стороны» выработаны судебной практикой и нашли свое отражение в нормативных актах.

Проблема «добросовестного выгодоприобретателя»

Однако, несмотря на легитимность сделки со стороны правоприобретателя, она может быть признана ничтожной, а «добросовестный выгодоприобретатель» в установленном законом порядке получать возмещение убытков. В судебной практике огромное количество примеров, когда недвижимость истребовалась от добросовестных покупателей, приобретающих жилье на вторичном рынке. Суть данной категории дел в том, что так называемый «добросовестный покупатель» не знал и не мог знать о незаконности сделки и нарушениях, имевших место быть.
Ситуация осложняется еще и тем фактом, что на данный момент у судов общей юрисдикции не существует единой выработанной судебной практики по таким спорам, объектами, которых является истребование имущества из чужого незаконного владения и истребование от добросовестного приобретателя.
Первоначально суд должен выяснить, на самом ли деле выгодоприобретатель является добросовестным. Для этого необходимо установить:
— факт возмездности сделки;
— обстоятельства выбытия бывшего собственника жилой или нежилой площади;
— факт осведомленности (возможности быть осведомленным) покупателя о наличии нарушений и отсутствии права на отчуждение недвижимости у продавца. В данном случае речь идет о проявлении покупателем разумной осмотрительности, и именно данное обстоятельство следует установить суду. При этом, в случае установления факта осведомленности покупателя о наличии притязаний со стороны третьих лиц в отношении приобретаемой недвижимости на момент заключения сделки, и данные притязания признаны правомерными, то в таком случае добросовестность выгодоприобретателя будет опровергнута.
В данной категории судебных дел не имеет применения презумпция добросовестности выгодоприобретателя. Ему необходимо в полной мере доказывать свою невиновность.
Увы, но с точки зрения ВС РФ, покупателю недостаточно взять выписку из ЕГРП и произвести осмотр объекта сделки, и на этом основании являться добросовестным. Отсюда следует, что при покупке жилья не стоит ориентироваться только на данные Росрееестра, хотя, казалось, это было бы логично.
Безусловно, данный факт имеет огромное значение и предполагает необходимость дополнительной правовой защиты со стороны профессиональных адвокатов наиболее слабой стороны.
Поэтому, как на этапе оформления сделки с недвижимостью, так и при возникновении споров в отношении её, единственно благоразумным решением может быть обращение к адвокатам за квалифицированной помощью. Только в этом случае и покупатель, и продавец могут быть уверены в юридической чистоте и легитимности заключаемой сделки, которые дают гарантии соблюдения прав и свобод обеих сторон.

Юрий Брисов, учредитель компании Legal Support