shveda mal

Реформа контрактов и ее влияние на сферу недвижимости во Франции

Указ (ordonnance) n°2016-131 10 от февраля 2016г. о реформе контрактов, их общего режима и доказательства обязательств, так называемая правовая реформа контрактов и обязанностей, вступил в силу с 1 октября 2016г.

Основные изменения касаются заключения предварительных договоров о продаже, а также контрактов о купле-продаже или аренде французской недвижимости.
Французский законодатель подчеркнул информационный долг профессионалов, которые обязаны благоприятствовать обмену информации, «значимость которой является решающей для соглашения другой стороны » (новая статья 1112-1 Гражданского кодекса).
Несоблюдение этого информационного долга грозит аннулированием контракта или, что более вероятно, ответственностью той стороны, которая обязана соблюдать его.
Указ от 10 февраля 2016г. отменяет принцип обратной силы предварительных условий. Новый принцип состоит в том, что контракт входит в силу, когда осуществлены предварительные условия, если нет противоположной оговорки в контракте. Таким образом, упрощено составление договоренности об обязательствах продажи (promesse de vente).
ShvedaНовая статья 1223 Гражданского кодекса устанавливает возможность для кредитора, при условии, что он отправил требовательное письмо, разрешить несовершенное выполнение контракта. Возможность отказаться от контракта (faculté de retractation), предусмотрена статьей L.271-1 Строительного кодекса и жилища, касается контрактов строительства или приобретения здания для жилья, но исключает контракт продажи земли под застройку (Cass. civ. 3ème, 4 février 2016).
Хотя Указ N 2016-131 от 10 февраля 2016г. не призван изменить положения, относящиеся к праву обязанностей, несколько правил, введенных правовой реформой обязанностей, способны изменить обеспечительные права (droit de surêté), а именно: несоблюдение правил, содержащихся в cтатье 1161 Гражданского кодекса, влечет за собой аннулирование контракта. Таким образом, запрещено представителю защищать обе стороны контракта. При заключении документов гарантии представитель должен получить разрешение или ратификацию соглашений, заключенных имевшими обществами.
Статья 1110 абзац 2 Гражданского кодекса говорит о том, что в гарантийных документах стороны должны уточнить, что они вели переговоры свободно и искренне, а доказательства обменов и переговоров должны быть сохранены.
Согласие сторон, их способность и несомненное и законное содержание контракта являются основными условиями годности контракта. Текст четко указывает, что контракт не может нарушить общественный порядок, согласно ст. 1127 Гражданского кодекса. Статья 1167 этого кодекса санкционирует недействительность контракта.
Принимая во внимание новые технологии, реформа усиливает принцип, согласно которому копия в электронной форме имеет убедительную юридическую силу, как и оригинал.
Другие изменения, влияющие на налоги, контракты и обязанности и права владельцев, вошли в действие в 2017.
Согласно закону N ° 2016-925 от 7 июля 2016г. о свободе создания и архитектуре, физические лица, которые строят или изменяют свои здания площадью от 150 м ², за исключением строений для сельскохозяйственного употребления, обязаны с 1 марта 2017г. привлечь архитектора, чтобы он курировал работы строительства. Прежде указанная площадь была от 170 м ².
С 1 января 2017г. по 31 декабря 2019г., владельцы будут иметь право на 20 % уменьшения налогов на работы энергетической реконструкции их жилья, в пределах до 22 000 € на жилье.
Кроме этого, многие владельцы недвижимости в Франции задаются вопросом о сдаче в аренду своей собственности. Чтобы стимулировать владельцев сдавать в аренду жилье с доступной арендной платой, правительство разрешило им снизить налоги от 15 % до 85 % с 31 января 2017г.
Согласно проекту государственного бюджета на 2017г., арендные доходы частных лиц, сдающих свое жилье на платформах Abritel или Airbnb, будут облагаться налогом, начиная с 23 000 € свободных доходов в год. Эти сайты будут обязаны информировать налоговую администрацию о дополнительных доходах граждан.
Реформа контрактного права продолжается, несмотря на юридическую сложность контрактных отношений, рынок недвижимости во Франции будет еще процветать, привлекая новых инвесторов и новых владельцев.
Инна Шведа, адвокат коллегии адвокатов г. Клермон-Ферран, Франция
(Продажа 4 новых шале в Альпах Дьэз, площадь около 250 M², свяжитесь с нами или Аксим финанс для получения дополнительной информации).