brisov mal

Защита прав собственников на недвижимое имущество

Недавние события в Москве, произошедшие в ночь на 9 февраля 2016 года, в обществе окрестили «ночью длинных ковшей».

Такое ироничное название использовали в аналогии с трагичными событиями 1934 года, что сложно сопоставить и по степени трагизма, и по правовой сути, но для собственников 104 снесенных павильонов, ряд из которых были знаковыми и любимыми местами москвичей, — изменили жизнь в худшую строну.
Большинство владельцев снесенных сооружений верили в то, что именно они – законные собственники, которые и добросовестно приобрели в свое время эти спорные объекты, и добросовестно ими владели.
У московских властей была другая позиция – за словами градоначальника Сергея Семеновича Собянина «про липовые бумажки», которые моментально превратились во множественные интернет-мемы, стояло вполне логичное основание.
Проанализируем и разберемся, в понятии и сути недвижимости, как она понимается в отечественном праве, как образуется собственность на недвижимые объекты и каким способом об этом факте узнают третьи лица.
В соответствии с нормами статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В доктрине эти объекты именуются недвижимостью по природе. Отметим положение статьи про «несоразмерность ущерба» — оно часто является предметом оживленных споров среди ученых. Например, вспоминают и перемещение домов на улице Тверской в тридцатых годах прошлого столетия, нашедшие свое отражение даже в поэзии: «Поищите за углом — и найдете этот дом». И самое раннее, насколько можно верить истории, перемещение колокольни при церкви Санта Мария Маджоре, которое, согласно воспоминаниям современников, имело место быть в ХV веке в Италии, многие другие объекты «недвижимости», которые были с достаточной степенью технической легкости передвинуты, несмотря на свою очевидную громоздкость и непосредственную связь с землей.
Но это взгляды ученых, а суровая практика показывает, что в России придание объекту почетного статуса недвижимой вещи происходит более прозаичным способом. Так, кадастровый инженер, а ранее технический специалист ТБТИ, после проведения экспертизы объекта признавал его недвижимостью, одним из главных условий была необходимость расположения сооружения на прочном фундаменте. Следующим шагом было обращение претендента в Росреестр, предъявление им кадастрового паспорта на объект капитального строительства, созданного по факту произведенного осмотра техническим специалистом. Далее выдается свидетельство, подтверждающее наиболее полную степень господства лица над новоиспеченной вещью, о чем вносится запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Невольно задаемся вопросом: почему же тогда власти посчитали возможным, ссылаясь на ст. 222 ГК РФ, снести упомянутые выше объекты? Ведь текст закона гласит: «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки» (п. 2 ст. 222 ГК РФ), но ведь большинство пострадавших от «длинных ковшей», правом обладали. Или нет?

Нужно разобраться с непростым феноменом, имя которому «свидетельство на право собственности», а также следует выяснить, какую именно информацию мы черпаем из реестра ЕГРП. Статья Гражданского кодекса 8.1, текст которой каждый отечественный юрист помнит наизусть, как «Отче наш», звучит так: «В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, содержание права, основание его возникновения». В первом пункте статьи законодатель определяет для нас правопорождающий эффект записи, но по своей сути запись не владеет таким эффектом. И мы находим подтверждение далее по тексту, в пункте четвертом: «Если право на имущество возникает вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия», ведь буквальное толкование нормы приводит к пониманию, что запись в ЕГРП не формирует право, как в позитивной регистрационной системе (например, Германия), но лишь фиксирует его. Запись должна иметь правовое основание – законное возведение здания, сделка или акт госоргана. Преимущественно собственники спорных объектов обретали участки земли под строительство на основе договора аренды от города для возведения построек временного характера. А, как мы уже выяснили, немного углубившись в закон и доктрину, считаться недвижимостью такие постройки не могут, а, значит, и право на них не должно было образоваться, появление записи в реестре безусловно указывает лишь о проблемах в нашей регистрационной системе, которая допускает регистрацию весьма спорных объектов, например, холма, рощи, колодца и прочего, усложняющего хозяйственный оборот своим существованием, добра.

Отметим, что иски к собственникам таких объектов о признании сооружений не предметами капитального строительства приводили к привлечению судами экспертизы кадастровых инженеров, которые повторяли действия, уже совершенные их коллегами ранее, при определении объекта как недвижимости – устраивали подкоп под фундамент, измеряли толщину стен, обнаруживали коммуникации, — признавали спорный объект недвижимостью опять и опять, в качестве таковой он оставался в обороте, успешно продавался и покупался.
Как мы уже понимаем, ссылка на добросовестность не защищает покупателей этих объектов, ведь они не являются недвижимостью, они просто не должны были быть запущены в оборот. Виновником этой сложной ситуации стало несовершенство нашего права недвижимости. Ведь средний, стандартный, осмотрительный покупатель полагается на достоверность сведений из реестра, хотя справка ЕГРП и свидетельство не гарантируют ни законность сделки купли-продажи мнимой недвижимости, ни добросовестность сторон, как следствие – законная защита невозможна.
Подводя итог вышесказанному, подчеркнем, для образования возможности защиты реституцией, виндикацией, иском о корректировке реестра, необходимо убедиться, является ли ваше приобретение недвижимостью. Всегда помните о дуалистической природе недвижимости в праве РФ, которая разделяет объект на земельный участок и возведенные на этом участке сооружения.
Чтобы не попасть впросак при заключении сделок, нужно проверить ряд несложных обстоятельств.
1. Правовое основание регистрации собственности на здание или сооружение.
2. Правовой режим земельного участка под зданием. В случае, если этот участок находится в аренде, необходимо в обязательном порядке изучить договор аренды, удостовериться, дает ли он право на возведение капитального сооружения, а не временного. Это обязательно будет недвусмысленно указано в договоре.
3. Проверьте проектную документацию, разрешение на ввод в эксплуатацию, кадастровый паспорт — только совокупность всего комплекта документов, находящихся в полном соответствии закону, может являться достаточным основанием для законности сделки.

Да, это сложно. Да, нужно терять массу времени и оплачивать услуги дорогостоящих специалистов. Пока наша страна не перейдет на модель позитивной регистрационной системы (запись в реестре — это и есть право), то в сделках с недвижимостью необходимо будет прыгать через горящие хулахупы, нервничать, рисковать или доверяться специалистам, которые, внимательно изучив большой объем информации, смогут с вероятностью, правда тоже не абсолютной, но до 80% заверить вас в том, что, покупаемая недвижимость не принесет вам потерь больше, чем выгоды.

Брисов Юрий Владимирович, учредитель юридической компании Legalsupport