Договорное право

Гражданско-правовая оценка деятельности риэлторов при заключении сделок купли-продажи квартир

До перехода непосредственно к анализу и оценке деятельности риэлторов, прежде всего затрагивающей формальную сторону отношений между заказчиком (клиентом) и исполнителем (агентством недвижимости, риэлторской фирмой), зададимся вопросом о том, нужен ли вообще посредник при осуществлении сделок купли-продажи квартир. Естественно, при поиске квартиры или покупателя никто не заставляет вас пользоваться услугами риэлторов.

Любой человек вправе самостоятельно найти вариант, который будет отвечать его потребностям и провести сделку. С другой стороны, реальность такова, что найти квартиру не через агентства недвижимости становиться с каждым годом все труднее. Да и продать имеющееся жилье, не владея определенными знаниями, имея ограниченные возможности, — дело хлопотное. Наиболее крупные риэлторские фирмы в настоящее время выкупают квартиры еще на этапе строительства. Поэтому, если вы не успели купить желаемое жилье «от застройщика», стоит поискать его через агентства и, возможно, «невольно» воспользоваться его услугами. Однако необходимо признать, что риэлторы не только экономят время, упрощают весь процесс купли-продажи, но и следят за юридической чистотой документов, которые необходимы при заключении сделки. Естественно, за свои услуги они берут комиссию, и немалую, поэтому клиентам хочется, чтобы посредник сполна отработал свои деньги.

В любом агентстве вам предложат заключить договор об оказании риэлторских услуг. Этот документ — обязательный атрибут ваших отношений с фирмой, ведь именно он устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтором и передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат «обойтись без формальностей», лучше поискать других риэлторов.

Профессионал должен

• подтвердить свой статус (предъявить удостоверение и копию свидетельства о регистрации);
• сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;
• заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;
• рассказать клиенту о его правах, гарантированных действующим законодательством;
• обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;
• предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти, и др.

Когда риэлтор может раскрыть информацию о клиенте

По запросу уполномоченных органов государственного управления или по решению суда. • Если стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления. • Если риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.

   Что должен содержать договор об оказании риэлторских услуг?

Обычно договор об оказании риэлторских услуг состоит из следующих разделов:
— преамбула;
— предмет договора;
— обязательства сторон;
— сроки исполнения обязательств;
— стоимость услуг и порядок расчетов;
— порядок расторжения договора;
— ответственность сторон.

В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Стороны договора, или его участники, — это первое, на что нужно обратить внимание. Получатель риэлторских услуг, обычно называемый в текстах договоров «Заказчик» или «Клиент», — это вы.

Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги, — агентство недвижимости, как правило, называемое «Исполнитель». Поскольку агентство чаще всего является юридическим лицом (существуют также отдельные реэлторы, имеющие статус индивидуального предпринимателя), то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данного агентства может только лицо, осуществляющее функции исполнительного органа в соответствии с уставом. Это может быть, например, генеральный директор, директор, президент…

Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. Если будет признано, что договор заключен неуполномоченным лицом, это значительно затруднит исполнение такого договора. Необходимо иметь в виду, что информация, содержащаяся в уставе или доверенности, согласно действующему законодательству, не может быть отнесена к коммерческой тайне фирмы. Поэтому ссылки на эти обстоятельства, чем иногда грешат агентства, безосновательны. Предмет договора — это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий. Агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу: найти покупателя на имеющееся жилье или подобрать квартиру для ее приобретения, найти вариант обмена и т.д.

Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму. Обязательства агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтору поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре, прежде всего, необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома и т. д.), но и другие важные для вас параметры: район, состояние квартиры, наличие телефона.         Ведь от подробности описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Также в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке «юридической чистоты» предлагаемой вам квартиры. Это обеспечит отсутствие в будущем предъявления каких-либо требований от ее бывших собственников или жильцов. Следует отметить, что указанные обязательства далеко не всегда включаются в условия договора.

В обязательства агентства должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.
Обязательства клиента, как правило, сводятся к следующему:
1. Уплата определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его.
2. Предоставление документов на квартиру или их копий, а также иных документов, необходимых для совершения сделки: справок БТИ, выписок из лицевого счета и т. д.

Условие о предоставлении подлинников документов на квартиру часто является камнем преткновения при заключении риэлторского договора. Этот шаг необходимо тщательно обдумать. С одной стороны, агентству проще работать с оригиналами, чем с копиями. Но с другой стороны, оставлять подлинники таких важных документов, не зная, что на самом деле с ними будет происходить, — весьма рискованно. Тем более что, заверяя клиентов в полной сохранности документов, агентства включают в договор пункты о достаточно условной ответственности за их утрату либо не включают такие пункты вовсе.
С правовой точки зрения передача агентству правоустанавливающих документов не может быть обязанностью клиента – собственника квартиры. По желанию клиента (и только по его желанию) такие документы могут быть переданы агентству на хранение, что отражается в договоре на оказание риэлторских услуг или в отдельном договоре хранения документов, и должны быть возвращены клиенту немедленно по первому его требованию. В случае отказа агентства от немедленного возврата документов собственник может истребовать их в судебном порядке и одновременно взыскать с агентства возникшие у него в связи с этим убытки, в том числе упущенную выгоду, а также потребовать денежной компенсации морального вреда, поскольку данный договор об оказании услуг гражданину агентством, безусловно, подпадает под действие ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителей» . Если вы все же приняли решение передать риэлторам документы, то необходимо потребовать расписку в их приеме.
3. Отказ от совершения определенных действий: самостоятельного поиска вариантов, обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и т.д. Необходимо отметить, что указанное обязательство клиента, имеющееся в большинстве типовых договоров, ущемляет права клиента, более того, — является противозаконном. В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ (принцип свободы договора) стороны договора свободны в своем решении заключать или не заключать договор, с кем заключать и на каких условиях.

    Сроки исполнения обязательств

Для потребителей риэлторских услуг важно, чтоб поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. При этом необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется агентствами. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства: сроки поиска покупателя на квартиру, оформления необходимых документов и проведения государственной регистрации права собственности и т. д. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством.

    Стоимость риэлторских услуг и порядок расчетов

Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг.

Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т. д. Порядок расчетов с агентством, как правило, предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения выполнения каждой из сторон своих обязательств.

Если договор остался неисполненным по вашей вине и на каком-либо этапе исполнения договора вы отказались от дальнейшего сотрудничества, то эта сумма полностью остается у агентства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (риэлтор), то она обязана уплатить вам двойную сумму задатка. Следует отметить, что агентства недвижимости, практикующие заключение «эксклюзивных» договоров, обеспеченных задатком, заблуждаются, возможно недобросовестно, относительно природы задатка как акцессорного (обеспечительного) обязательства, которое невозможно в отсутствии основного обязательства. До заключения договора купли-продажи квартиры (не договора об оказании посреднических услуг!) не может быть задатка, так как одной из его функций является подтверждение заключения договора. До заключения договора купли-продажи жилья нет обязанности покупателя уплатить продавцу покупную цену и по этой причине сумма, которую платит клиент не может именоваться задатком, поскольку другой обязательной функцией задатка является частичное исполнение уже возникшей из договора обязанности по уплате денег.

В договоре агентства недвижимости с клиентом на оказание риэлторских услуг должна указываться цена именно этого договора – стоимость оказываемых услуг, и именно эту сумму агентство вправе истребовать от покупателя (либо часть суммы, уплачиваемой при заключении договора – аванс). Однако в случае отказа клиента от дальнейшего сотрудничества (ст. 782 ГК РФ), агентство вправе потребовать лишь возмещения клиентом фактически произведенных расходов, которые оно понесло, исполняя условия договора.

Ваши условия договора

В настоящее время агентств недвижимости становиться все больше и больше и в борьбе за клиента многие из них готовы идти на уступки при заключении договора. Не теряйтесь, требуйте от риэлтора включение в договор выгодных для вас условий и исключения «скользких» пунктов. Так, в договор можно включить следующие условия:
— риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям;
— в случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
— если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса, но за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы, которую стоит оговорить заранее.

5 признаков надежного специалиста

1. Выясните, какой срок агентство недвижимости существует на рынке. Ветераны рынка недвижимости за много лет наладили свою систему работы так, чтобы она не давала сбоев. К тому же солидные фирмы годами зарабатывали свою репутацию и боятся ее потерять. Если у вас все-таки возникнут проблемы, такое агентство, скорее всего, предпочтет не идти на конфликт, а помочь вам, избегая скандала.
2. Конечно же, один из основных факторов — стоимость услуг фирмы. Наиболее предпочтителен вариант, когда сумма платы риэлтору твердо зафиксирована и не зависит от стоимости приобретаемого или продаваемого объекта.
3. Обратите внимание на комплексность услуг, предлагаемых фирмой. Надежное агентство недвижимости должно иметь собственную юридическую службу и службу безопасности (для проверки «истории» квартир и т.д.).
4. О солидности агентства косвенно можно судить по объему его рекламы. Стоит она недешево, поэтому только крупная фирма с серьезной репутацией и соответственно большим объемом сделок может позволить себе масштабную рекламную кампанию. Но, разумеется, самая лучшая и надежная реклама — это рекомендации клиентов компании.
5. Проверьте, является ли фирма членом профессиональной организации. Нечистоплотных коллег в профильные ассоциации стараются не принимать.

Олеся Латышева, юрист