Риски

Риски, связанные с приобретением жилых помещений в строящихся домах

В настоящее время практика заключения договоров участия в долевом строительстве получила широкое распространение. Главным образом это связано со вступлением 01.04.2005г. в законную силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 18.07.2006г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон).

Закон, в первую очередь, направлен на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме того, Закон направлен на пресечение многочисленных нарушений прав и законных интересов участников долевого строительства, имевших место на практике. К примеру, имели место ситуации, когда после окончания строительства застройщики возвращали гражданам денежные средства, продавая построенные квартиры по более высоким ценам; в некоторых случаях одна и та же квартира продавалась нескольким лицам, вложившим денежные средства в строительство. Известны также случаи одностороннего изменения застройщиком условий договора, при которых на дольщика возлагались дополнительные обязанности по оплате стоимости приобретаемого жилья сверх стоимости, установленной договором. Поэтому в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся между застройщиками и дольщиками и надлежащей защиты участников долевого строительства, был принят указанный Закон.

Рассмотрим некоторые проблемы, с которыми могут столкнуться лица, вкладывающие денежные средства в строительство.

1. Прежде всего, следует подчеркнуть, что Закон не распространяет свое действие на те отношения, которые возникли с участием застройщика, получившего разрешение на строительство до его вступления в законную силу (т.е. до 01.04.2005г.). Это означает, что действительность уступки прав по договору, заключенному в отношении объекта, разрешение на строительство которого было получено до 01.04.2005г., определить невозможно.
2. Круг лиц, которые могут заключать договоры участия в долевом строительстве сужен в законодательном порядке. Застройщиком может выступать только юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство. Следовательно, договор участия в долевом строительстве не может быть заключен с лицом, которое, к примеру, не являясь застройщиком, привлекает денежные средства для строительства на основании инвестиционного договора с застройщиком. На практике неизбежно возникнет проблема, связанная с недействительностью (ничтожностью) договора (ст.168 ГК РФ) в силу его противоречия требованиям Закона.
3. Закон предусматривает специальные правила об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с согласия застройщика. Следовательно, замена стороны в договоре участия в долевом строительстве в ситуации, когда обязательства по уплате цены не исполнены участником договора, возможна лишь с согласия застройщика; при отсутствии согласия застройщика на перевод долга право требования передачи объекта не может перейти от первоначального кредитора (участника) другому лицу (новому кредитору).
4. В соответствии со ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, уступка прав по исполненному основному обязательству невозможна.
5. Согласно п.1. ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Следовательно, если договор об участии в долевом строительстве содержит условия, запрещающие уступку или ограничивающие ее, то нарушение договорного запрета на уступку влечет недействительность уступки – право требования передачи объекта в результате такой сделки к другому лицу не переходит.
6. Сделки уступки права требования подлежат государственной регистрации. Однако сам по себе факт государственной регистрации не влечет обязанности застройщика производить исполнение новому кредитору.

Согласно п.3 ст.382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.                             Следовательно, до получения уведомления об уступке права требования участником долевого строительства другому лицу застройщик вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору. Необходимо учитывать правила п.1 ст. 385 ГК РФ, согласно которым должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Следовательно, к письменному уведомлению застройщика о состоявшемся переходе права требования по договору участия в долевом строительстве должен быть представлен документ, подтверждающий регистрацию уступки права.

Закон закрепляет государственные гарантии защиты прав граждан и юридических лиц от недобросовестных действий их контрагентов по заключенному договору участия в долевом строительстве. Подтверждением вышесказанного служат ст.7 Закона, предусматривающая гарантии качества объекта долевого строительства, ст.10 Закона, устанавливающая ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств по договору, ст.9 Закона, предусматривающая основания для одностороннего отказа от исполнения договора, ст. 13 Закона, предусматривающая обеспечение исполнение обязательств застройщика по договору залогом. Кроме того, согласно ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем, участники долевого строительства не лишены возможности самостоятельно обеспечить защиту своих прав, к примеру, путем заключения договора имущественного страхования. Данным договором можно предусмотреть наступление страхового случая в виде неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства и др. В настоящее время рынок страховых услуг по указанным страховым случаям весьма ограничен.

Так, не каждая страховая компания готова взять на себя обязанность выплатить страховое возмещение в случаях, когда застройщик ненадлежащим образом исполнит свою обязанность по договору участия в долевом строительстве. Однако некоторые страховые организации все же готовы оказать данную услугу за солидную страховую премию (в среднем, сумма по договору имущественного страхования составляет от 5 до 10 % от цены договора участия в долевом строительстве).

Олеся Демченко, юрист