Антикризисное управление

Антикризисное управление

Некоторые проблемы применения

ФЗ "Об участии в долевом строительстве

многоквартирных домов и иных

объектов недвижимости"

Владимир Виноградов,

председатель Совета "Опора России"

Омское региональное отделение

К.э.н., генеральный директор

ООО "Антикризисное управление"

На сегодняшний день одним из актуальных вопросов является практика  применения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»  № 214-ФЗ.  Именно этот закон  установил государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Нормативно-правовые требования, установленные Федеральным законом № 214-ФЗ обязаны соблюдать все застройщики. Отклоняясь от них, строительные компании ставят себя под угрозу не только уплаты административных штрафов, но и приостановки своей деятельности.

Надо помнить, что Федеральный закон № 214-ФЗ распространяется лишь на ту недвижимость, разрешение на строительство которой получено после 1 апреля 2005 года, т. е. после вступления документа в силу.

Если вам вместо Договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., где вы обозначены как «Инвестор», значит, застройщик пытается избежать распространения на договор требований Федерального закона № 214-ФЗ и Закона РФ «О защите прав потребителей». Впоследствии, при возникновении споров,  это может сыграть негативную роль.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также устанавливает защиту прав и интересов участников строительства. Кроме того, названный закон ввел обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Договор составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, и только с этого момента его считают заключенным.

Напомним, что до вступления в силу закона о долевом участии в строительстве регистрировать договоры участия в строительстве не требовалось.

Государственная регистрация договора осуществляется на основании совместного заявления застройщика и участника долевого строительства.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обобщая все вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

1) Договор  участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным, если он не был зарегистрирован.

2) В силу пункта 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

3) Застройщик обязан вернуть ''дольщикам'' денежные средства, полученные по незаключенным договорам (незаключенному договору) долевого участия в строительстве, так как в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Кроме того, необходимо обращать внимание на пункты договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры (объекта недвижимости) после ее обмера БТИ. Сама по себе эта ситуация нормальная  и подобный пункт есть во многих договорах строительных компаний, но лучше, когда предусматриваются допустимые пределы погрешности.

Если вы подпишите акт, в котором укажите на отсутствие у вас претензий к Застройщику, взыскать неустойку  с Застройщика  за нарушения сроков сдачи объекта, технические не соответствия проекта и др. нарушений обязательств со стороны Застройщика вы уже не сможете.

Нарушения срока передачи объекта долевого строительства Дольщику влечёт материальную ответственность Застройщика. Статьей 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена уплата неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день просрочки от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, застройщик уплачивает неустойку (пени) в двойном размере.

Если строительство дома приостановлено (прекращено) и срок передачи объекта долевого строительства не продлён соглашением сторон, Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого строительства в судебном порядке. Это установлено в п.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ.

Рекомендуем также обратить внимание на следующее:

  1. Предмет договора участия в долевом строительстве должен быть максимально подробно прописан.
  2. Согласно статье 5 Закона №214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
  3. Обратите внимание на наличие проектной документации, которая предполагает обязательное составление сметы - документа, который отражает затраты на строительство в целом.
  4. Относительно условия о сроке строительства: это условие договора должно отражать конкретный интервал (период) времени,
  5. Инвестиционный риск неполучения ожидаемого объекта долевого строительства (квартиры) на сегодняшний день несет дольщик.

В заключение  напоминаем, чтобы обезопасить себя от недобросовестного Застройщика необходимо заранее  провести правовую   экспертизу проекта договора долевого участия. Это поможет выявить его недостатки, возможные нарушения законодательства,  и масимально защитить свои интересы  в сфере долевого участия в строительстве.

КОМПАНИЯ

«АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ»

(с 1999 года на рынке антикризисных услуг)

Оперативное решение проблем

 Вашего бизнеса

 совместно с

 ОМСКОЕ РЕГИОНАЛЬНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ

ОБЩЕСТВЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

«ОПОРА РОССИИ»

поддержка проектов среднего и малого бизнеса

 по всем вопросам обращайтесь:

 г. Омск, ул. 50 лет Профсоюзов, 61

Тел./факс: 26-91-99; 26-93-99

E-mail: omsk_оpora@mail.ru

au-vinogradov@mail.ru

www.opora.ru

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами