Как изменился рынок ипотеки?

Покупка квартиры, как известно, процесс сложный и ответственный, требующий серьезных капиталовложений. Не секрет, что большая часть населения видит решение своих жилищных проблем в ипотеке. При этом весьма сложным механизмом является рынок недвижимости, подверженный влиянию огромного количества факторов, связанных с изменениями в законодательстве, особенностями экономического развития региона и рядом других.

Активный рост рынка ипотечного кредитования отмечен после 2005 года. Тогда, на еще не занятый рынок, обратили свое внимание множество банков. Ввиду возникшей конкуренции, банки, в борьбе за клиентов, предложили потребителям многообразие своих ипотечных программ, минимизировали проверку платежеспособности заемщиков, организовали покупку строящейся недвижимости, сделали возможной ипотеку без первоначального взноса.
Однако нашумевший кризис на американском рынке ипотечных займов вызвал волну беспокойства за принятие банками на себя необоснованно высоких рисков по ипотечным программам. Аналитики, рассматривая причины кризиса в США, отмечают, что было допущено снижение требований к заемщикам и выявлению мошенничества, при структурировании многих сделок не учитывалась возможность снижения цен на недвижимость, произошел массовый возврат ипотечных кредитов оригинаторам. Тем не менее, представители российского бизнеса, учитывая данные факторы, уделяют первостепенное внимание реалиям собственного национального рынка.

За период своего цивилизованного существования система ипотечного кредитования получила в Омске необходимую поддержку. Например, появилось немало региональных программ, предоставляющих льготы различным категориям населения при оформлении ипотеки. Естественно, что население спешит воспользоваться своими правами, а, следовательно, все больше омичей приобретают жилье именно через ипотеку.

Одним из важных аспектов является программа регенерации ветхого жилья. На сегодняшний день в расселении участвуют несколько десятков инвесторов путем включения в процесс выкупа квартир через риэлторские компании, что, скорее всего, скажется на динамике цен в положительную сторону.
Наблюдается тенденция к росту индивидуального строительства, в том числе, загородной недвижимости. Но здесь необходимо учитывать законодательное требование о том, что ипотечное кредитование может быть осуществлено только при выделении земельного участка непосредственно под индивидуальное строительство.

Вопросом, наиболее волнующим всех участников рынка недвижимости, является уровень цен на жилую площадь. В 2006-2007 годах омский рынок недвижимости характеризовался бурным ростом цен как на жилье в новостройках, так и на вторичное жилье, что можно связать с развернувшимся в регионе жилищным строительством при существовавшей ранее нехватке жилья. Сегодня мы наблюдаем несколько иную ситуацию – предложение превысило спрос, снизилась платежеспособность потенциальных клиентов, ужесточились требования банков к заемщику и, следовательно, рост цен на жилую недвижимость замедлил свои темпы.

Несмотря на то, что квартиры в новостройках продаются без отделки, предпочтение отдается именно жилью на первичном рынке. Однако в 2004 году был принят известный 214-й закон, регулирующий отношения в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, осложнивший жизнь застройщикам, поскольку теперь банки идут на кредитование новостроек только при соответствующем оформлении застройщиками всех документов, что сейчас является одним из наиболее острых вопросов для строительных организаций. В связи с несовершенством данного закона и у застройщиков, и у субподрядных организаций возникает ряд определенных проблем при реализации квартир (например, большинство строительных организаций возводят дома, используя схему ЖСК для того, чтобы продолжить работу и при этом не нарушать закон, что делает крайне сложным возможность кредитования в плане обеспечения выданных кредитов или же невозможным вообще), в связи с чем рост цен на вторичное жилье будет преобладать над новостройками.
У аналитиков рынка недвижимости отсутствует единое мнение по поводу дальнейшей судьбы цен на жилье. Одни прогнозируют их неизбежный существенный рост, основываясь, в частности, на том, что стоимость строительных материалов, закупаемых Омской областью в соседних регионах, постоянно возрастает; другие полагают, что роста цен не будет, но, возможно, будет их снижение.
Омская область на сегодняшний день занимает лидирующее положение в строительстве жилья среди Сибирских регионов. Однако следует отметить, что реализация национального проекта «Доступное жилье» зашла в тупик. При торможении роста цен на жилье их нынешний уровень уже достиг границы платежеспособности населения. Статистика показывает, что в 2006 году увеличение стоимости квадратного метра достигло 23 процента, в 2007 году – 27 процентов, и это при средних 12 процентах, на которые возросла заработная плата омичей за указанный период. Тысячи квартир в новых домах остаются пустыми, следовательно, жилье для большого числа омичей является недоступным, а дальнейший рост цен может привести омскую ипотеку в состояние кризиса.

Евгения Ширяева
юрист компании «Гарант-Энтерпрайз»

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами