Вопрос перекредитования на сегодняшний день не актуален

Ипотечное кредитование (рефинансирование) – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. Заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами.

Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки. Связано это с тем, что это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке, но в случае смены кредитора, заемщики сталкиваются с целым рядом проблем.

Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и пр.)

Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами – оценщиками и страховщиками.

И в-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим.

В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства… тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщик вынужден действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с жилья – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

Если ни одна программа перекредитования банка не подошла, то для погашения первоначального ипотечного кредита придется брать краткосрочные беззалоговые кредиты и потом досрочно погашать их за счет нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше, чем по ипотечным, и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при перекредитовании. Этого можно избежать, если у заемщика есть в собственности еще какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита.

На сегодняшний день не так много заемщиков, которые успели взять кредит на невыгодных для себя условиях. Тем более что корпорация АИЖК сообщила об ужесточении требований к ипотечным закладным с 15 сентября. В итоге уже с августа частные рефинансирующие организации либо ужесточили подход к выкупу, установив дисконт для ипотечных кредитов, либо приостановили сам выкуп. Теперь условия выкупа будут зависеть от рыночных, а процентная ставка для каждого заемщика будет устанавливаться индивидуально. Фактически АИЖК сообщила о повышении ставок по ипотечным кредитам, так считают многие аналитики. Да и на самом деле, когда компания, задающая тон всему рынку, меняет условия, другие тоже начинают менять условия, вне зависимости от такой необходимости.

Спрос среди заемщиков на ипотечные кредиты замедлился с конца прошлого года. Рост процентной ставки по ипотеке на 1% приводит к снижению спроса на 5-10%, в целом по рынку на 15-20% снизился спрос по ипотечным кредитам, а с учетом высокой стоимости жилья спрос на него снизился в два раза. С другой стороны из-за инфляции, съедающей доходы граждан, многим не по карману проценты за кредит. Росстат констатирует, что за первое полугодие инфляция уже составила 9,5%. По сравнению с 2007 годом, за аналогичный период времени рост цен достигал 6,6%.

Доступное жилье для россиян стремительно падает, и даже такой инструмент как ипотека не может это предотвратить. Ведь для большинства банков, осуществляющих ипотечное кредитование, источником ресурсов является рефинансирование, которое из-за мирового финансового кризиса стало слишком дорогим. В итоге многие банки решают просто свернуть свои ипотечные программы. И можно ожидать, что дальше условия выдачи ипотеки будут ухудшаться. Кризис на российском рынке недвижимости – вопрос времени, но пока, на мой взгляд, вопрос перекредитования на сегодняшний день не актуален.

Анна Матвеева,
Зам. директора ООО «100 процентов»
тел. 58-07-59

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами