info@sibadvokat.ru 8 800-600-44-35

Застройщики получили право на уменьшение неустойки за просрочку передачи объекта

4 августа 2023 г. подписан Президентом РФ и опубликован Федеральный закон № 421-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

 

zastrojshhiki-poluchili-pravo-na-umenshenie-neustojki-za-prosrochku-peredachi-obekta

Содержание:

  1. Основные положения федерального закона № 421-ФЗ от 4 августа 2023 года
  2. Вступление закона в силу

 

Основные положения федерального закона № 421-ФЗ от 4 августа 2023 года

Указанный закон внес поправки в положения Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., согласно которым застройщики объектов долевого строительства, относящихся к категории уникальных объектов, получили привилегии в части уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства.  

 

Напомним, что согласно ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ уникальным считается объект капитального строительства, в проектной документации которого предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

высота более чем 100 метров, а для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

пролеты более чем 100 метров;

наличие консоли более чем 20 метров;

заглубление подземной части ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.  

 

Примечание:

Проще говоря, если в здании более 33 этажей, то оно является уникальным объектом. Явление пока нечастое, но в России есть здания и повыше. Например, высота расположенного в Санкт-Петербурге 86-этажного «Лахта Центра» составляет 462 метра. Ему по высоте не уступают небоскребы «Москва-Сити», количество которых регулярно увеличивается. Только в Москве возведенных и строящихся зданий высотой более 100 метров сейчас насчитывается не менее 130. Небоскребы есть и в других крупных городах – Красногорске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Грозном, Новосибирске и прочих.    

 

По новым правилам, если просрочка передачи объекта участнику долевого строительства составляет не более 30 месяцев, то неустойка (пени) будет рассчитываться в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от этой цены.  Для расчетов используется ставка рефинансирования, действующая на день передачи объекта.

В отношении остальных объектов продолжат действовать прежние нормы, согласно которым размер неустойки рассчитывается по той же формуле, но не ограничен пределом в 5 %. Сверх того, если участником долевого строительства является физическое лицо (другими словами, человек, а не организация), то размер неустойки (пени) увеличивается вдвое.  

Новые поправки, во-первых, вывели из-под действия общих норм случаи с уникальными объектами, а во-вторых, не уточнили, вправе ли физические лица рассчитывать на двойной размер неустойки хотя бы в пределах 5 % от цены договора.

Кроме того, законом не регламентировано, как будет рассчитываться неустойка, если просрочка составит более 30 месяцев.  

 

Предлагаем на примере оценить масштаб предоставленных застройщикам послаблений:

Пусть объект по условиям договора участия в долевом строительстве должен быть передан будущему собственнику 01 февраля 2021 г., фактически же передача состоялась 01 августа 2023 г. Срок просрочки составил 30 месяцев (912 дней), цена договора – 5 000 000 рублей, ставка рефинансирования на 01 августа 2023 г. – 8,50 % годовых.

В таком случае неустойка составляет: 5 000 000 х 912 х 1/300 х 8,5 % = 1 292 000 рублей – если участник долевого строительства организация.

Если участник долевого строительства – физическое лицо, то в таком случае ему причитается двойная сумма неустойки, то есть 2 584 000 рублей.

В связи с внесенными изменениями, если построенный объект является уникальным, то ни организация, ни физическое лицо не смогут рассчитывать на получение неустойки в размере, большем чем 5 % от 5 000 000 рублей, что составляет всего 250 000 рублей. В нашем случае данная сумма соответствует неустойке за просрочку передачи объекта на срок чуть меньше 6 месяцев.  

 

Очевидно, что разница в суммах более чем существенная. В связи с этим законодатель внес также поправки, обязывающие застройщика информировать потенциальных контрагентов о том, что планируемое к постройке здание отвечает признакам уникальности. Такие сведения обязательны для включения в информацию о проекте строительства, требования к содержанию которой установлены ст. 21 закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.  

Авторы законопроекта пояснили, что новый закон преследует цель сохранить устойчивое развитие строительной отрасли и не допустить банкротства застройщиков. Необходимость внесенных изменений обусловлена «беспрецедентным санкционным давлением со стороны недружественных Российской Федерации стран и территорий», так как при строительстве уникальных объектов были задействованы, в основном, иностранные контрагенты, поставлявшие оборудование и технологии, импортозамещение которых не отлажено.  

Из всего вышеизложенного следует, что, намереваясь инвестировать в строительство квартиры, апартаментов, офиса, машиноместа на подземной парковке или любого другого объекта долевого строительства, особенно в мегаполисах, где стены небоскребов устремляются все выше, а поземных этажей становится все больше, не пренебрегайте изучением проектной документации.

Оцените все финансовые риски вступления в долевое строительство здания планируемой высотой более 100 метров либо отвечающего иному критерию уникальности.  

 

Вступление закона в силу

По общему правилу, закон вступит в силу через 10 дней после опубликования, то есть 15 августа 2023 г., а его положения будут распространяться, в том числе, и на договоры участия в долевом строительстве, заключенные до его вступления в силу.  

 

Екатерина Краснова
Екатерина Краснова

Автор журнала «Правовая Гарантия»

Поделитесь с друзьями