Верховный суд вновь разъяснил, как решать споры об изъятии квартир
Верховный суд (ВС) опубликовал новый обзор практики по искам органов власти к гражданам об истребовании жилья. По сравнению с обзором по тому же вопросу, принятым в октябре прошлого года (см. здесь), в новых разъяснениях смягчены критерии добросовестности приобретателей и более детально разобрано, в каких случаях они защищены исковой давностью. При этом в документе неоднократно подчеркивается, что недобросовестность приобретателя должен доказывать истец. Это позволит гражданам легче отбиваться от подобных исков.
Ошибки судов при разрешении подобных споров
То, что к этой теме пришлось возвращаться во второй раз за два года, ВС объясняет сохраняющимися ошибками судов. Впрочем, неформальным поводом для издания документа могло стать и обращение Президента РФ Владимира Путина. В августе он поручил правительству и рекомендовал ВС подготовить предложения по защите прав добросовестных приобретателей жилья, приватизированного с нарушениями.
Содержание разъяснений, действительно, более выгодно для приобретателей недвижимости, чем то, что говорил ВС чуть более года назад.
Добросовестность покупателя
Традиционная проблема в этой области — достаточно ли для признания покупателя добросовестным того, что он ознакомился с выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), подтверждающей права продавца. Из прошлогодних разъяснений ВС следовало, что этого может быть недостаточно. Покупателю фактически рекомендовалось ознакомиться еще и «со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость», выяснить основания возникновения права у продавца. В свежем обзоре Президиум ВС уже об этом не говорит.
В приведенных в нем примерах добросовестными признаются те приобретатели, которые ознакомились с выпиской из ЕГРП и осмотрели само жилое помещение. Впрочем, поскольку старые разъяснения не отменены, не ясно, изменил ли ВС свою позицию окончательно. Если все же новый обзор свидетельствует о подвижках в подходе ВС, то результат в целом совпадает с рекомендацией, данной профессором РШЧП Романом Бевзенко.
С уверенностью можно сказать, что осмотр приобретаемой недвижимости — необходимый элемент поведения добросовестного покупателя. В обзоре приводится страшный пример, когда было доказано, что такого осмотра не было. При рассмотрении иска об изъятии квартиры у покупателя выяснилось, что уже после сделки в квартире обнаружили труп ее бывшего собственника «с признаками мумификации». Он умер не только до покупки квартиры ответчиком, но и до того, как ее приобрел продавец, решили суды. Поэтому слова в договоре с ответчиком о том, что тот осматривал квартиру, суды сочли ложным. Другой пример из обзора скорее курьезен. Из него следует, что недобросовестный приобретатель в принципе не принимал участия в покупке: не смотрел выписку из ЕГРП, не знакомился с правоустанавливающими документами, «условия договора купли-продажи с продавцом не обсуждал, в его составлении не участвовал».
Исковая давность по данным спорам
Довольно подробно разобран вопрос о применении к требованиям публичных органов исковой давности.
В обзоре подчеркивается мысль о том, что срок этот начинает течь с момента, когда о нарушении права органы власти узнали впервые. Если иск впоследствии предъявляет прокурор или другой орган власти, то для них исковая давность не течет с более позднего момента. Проблема обсуждалась этим летом при подготовке постановления Пленум ВС об исковой давности. Генпрокуратура просила записать, что для прокуроров идет отдельная исковая давность — с момента, когда они сами узнали о нарушении. Однако ВС с этим не согласился и сейчас подтвердил данную позицию.
В последней части обзора отмечается, что при отказе в иске к добросовестному приобретателю органы власти не могут взыскать с него убытки от потери квартиры. Ответчиком по таким искам может быть только мошенник, из-за действий которого публичный собственник лишился недвижимости (например, он подделал документы для регистрации квартиры на себя).
Автор: Владимир Багаев, Закон.ру
Читайте далее:
Истребование имущества в суде. Как составить иск? Когда привлечь адвоката ?
Исковая давность. Что делать, если срок пропущен?
