Выселение членов семьи собственника при обращении взыскания на заложенное жилое помещение

В последнее время участились случаи невозможности выселения членов семьи собственника заложенного жилого помещения.

Данная тенденция объясняется тем, что все большей популярностью стало пользоваться оформление кредитных обязательств под залог недвижимого имущества и в процессе обращения взыскания на это имущество у определенной категории лиц все чаще стало выявляться так называемое «право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением».

Что говорит Гражданский кодекс

В Гражданском кодексе РФ праву собственности, его видам, особенностям, основаниям приобретения и прекращения посвящён раздел № 2, куда входят главы с 13-20, статьи с 209-306.

Несмотря на то, что законодатель посвятил целый раздел раскрытию данного права, в нем отсутствуют нормы раскрывающие такое понятие, как «право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением», что, на мой взгляд, является явным упущением, так как данное право представляет собой серьезное обременение для жилого помещения.

При этом законодатель закрепил нормы, регулирующие право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

Отсутствие одних норм и наличие других, возможно, объясняется тем, что право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком предоставляется исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, в то время как право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением связано исключительно с бывшими членами семьи собственника жилого помещения.

В соответствии с Жилищным и Гражданским кодексом РФ, собственник жилого помещения имеет право на владение, пользование и распоряжение, принадлежащем ему на праве собственности жилым помещением, в то время как члены его семьи обладают только правом пользования. Обращение взыскания и реализации заложенного жилого помещения является основанием для выселения членов семьи должника, так как вследствие перехода права собственности ими утрачивается право пользования (статья 292 Гражданский кодекс РФ).

Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание не может быть обращено на жилое помещение в том случае, если оно является для должника и членов его семьи, совместно с ним проживающих, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, но с введением в действие Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стало возможным обращение взыскания и на такое жилое помещение.

Данная возможность себя окончательно закрепила с внесением поправок в указанную статью в редакции Гражданского процессуального кодекса РФ от 29.12.2014 года. Однако, для подобного обращения необходимо наличие двух условий: во-первых, жилое помещение должно быть заложено в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного банком, кредитной организацией или юридическим лицом; и, во-вторых: кредит (заем) предоставляется в целях приобретения или строительства жилого помещения, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилого помещения (статья 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Право бессрочного пользования

Право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением является серьёзным обременением в связи с тем, что, несмотря на все вышеуказанные нормы, регулирующие выселение членов семьи собственника, лицо, обладающее таким правом, не может быть выселено ни при каких обстоятельствам, включая обращение взыскания и смену собственника жилого помещения.

Как говорилось ранее, в Гражданском кодексе РФ такое понятие, как «право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением», нигде не закреплено, но в тоже время сформировавшаяся единообразная судебная практика и неоднократные разъяснения Пленума Верховного Суда РФ указывают на то, что данное понятие вытекает из смыслового содержания статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в совокупности со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», из которых следует, что положения пункта 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения члены семьи собственника имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и дали на нее свое согласие.

Таким образом, право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением может быть закреплено лишь за бывшим членом семьи собственника, что, в свою очередь, не очень понятно, ведь на момент приватизации жилого помещения члены семьи собственника являются нынешними и, давая свое согласие на приватизацию, они исходят лишь из приобретения права бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением, и никак не рассчитывают на переход в категорию бывших членов семьи.

Закрепление в законодательстве самого понятия права бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением избавило бы от неправильного толкования совокупности норм и установило бы четкую категорию лиц, способных приобрести данное право.

Исходя из судебной практики при разрешении споров о выселении членов семьи собственника из жилого помещения, в связи с обращением взыскания и реализации, нередки случаи, когда одним из бывших членов семьи собственника подается встречное исковое требование о признании за ним права бессрочного (постоянного) пользования данным жилым помещением. В таких случаях, если судом будет установлено, что на момент приватизации член семьи собственника имел равные с ним права пользования жилым помещением и, в момент приватизации, дал на нее свое согласие, тем самым отказавшись от участия в приватизации, то за ним будет признано право бессрочного (постоянного) пользования данным жилым помещением, вследствие чего его выселение будет невозможно, так как это бы нарушало положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, где указано, что каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно его лишен (см. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.03.2015 № 33-3277/2015; Апелляционное определение Саратовского областного суда от 01.07.2014 № 33-3728; Апелляционное определение Московского городского суда от 16.06.2014 № 33-21292).

Другой интересный кейс:

Верховный суд разобрался с делом об ипотеке на несуществующую квартиру

Следует отменить, что в отношении положений статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при удовлетворении встречных исковых требований о признании за бывшим членом семьи собственника права бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением, Иркутский областной суд в Апелляционном определении от 09.04.2014 № 33-2685/2014 указал следующее: «право бессрочного пользования жилым помещением является обременением, которое не может быть преодолено применением положений статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», так как право пользования жилым помещением сохраняется независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника данного жилого помещения».

Как было верно указано судом, право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением, несомненно, является обременением, которое, на мой взгляд, должно подлежать государственной регистрации. Ведь, как видно из судебной практики, зачастую бывшим членам семьи собственника взыскиваемого имущества приходится доказывать свое право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением непосредственно в суде. Для предостережения от подобных ситуаций закрепление данного права как обременения в той же выписке из ЕГРП, в свою очередь, как защищало было вещные права и жилищные интересы лиц, обладающих указанным правом, так и предостерегало бы от «нежелательных» сюрпризов новых собственников реализованного жилого помещения.

Какова судебная практика?

Отсутствие в законодательстве норм права, прямо регулирующих право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением, приводит к единичным случаям, когда, несмотря на всю сформировавшуюся единообразную судебную практику и все разъяснения Верховного суда РФ, суды идут по пути удовлетворения исковых требований о выселении бывших членов семьи собственника, хотя у них есть право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением.

Так, в Апелляционном определении Самарского областного суда от 15.07.2014 № 33-6785/2014, было указано, что, «исходя из действующего законодательства (п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч. 1 ст. 35 ЖК РФ), согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования квартирой залогодателя и любых иных лиц, проживающих в квартире, в случае прекращения права пользования жилым помещением, ответчики обязаны освободить квартиру. Если они в установленный срок не освобождают квартиру, то подлежат выселению по решению суда». При этом судом первой инстанции исковые требования по признанию за бывшим членом семьи собственника права бессрочного пользования жилым помещением были удовлетворены, но Самарский областной суд в своем Апелляционном определении указал на неправильное толкование норм материального права судом первой инстанции.

Таким образом, бывшему члену семьи собственника при признании за ним права бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением, остается надеяться на объективное и разумное толкование норм материального права судьей, что определенно является пробелом в действующем законодательстве.

Несмотря на то, что право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением носит бессрочный характер, это вовсе не означает, что оно не может быть утрачено.

Основанием для прекращения права бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением является добровольный переезд лица, обладающего данным правом, в другое место жительства.

Судебная практика исходит из того, что при разрешении подобных споров о признании лица утратившим право бессрочного пользования жилым помещением с последующим его выселением, суду необходимо выяснить следующее:

1. По какой причине и как долго лицо отсутствует в жилом помещении;
2. Носит ли выезд лица из жилого помещения вынужденный характер или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт);
3. Не чинились ли лицу препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем;
4. Приобрело ли лицо право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства;
5. Исполняет ли лицо обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. (см. Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.08.2015 № 49-КГ15-7; Апелляционное определение Саратовского областного суда от 22.04.2015 № 33-2392).

При этом необходимо учитывать, что добровольный переезд лица из спорного жилого помещения в другое место жительства само по себе не является основанием для признания этим лицом, утратившим право бессрочного пользования данным жилым помещением, так как, согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение лица отказаться от права бессрочного пользования жилым помещением подтверждается различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении лица.

Таким образом, суд оценивает совокупность всех причин, послуживших основанием для переезда. При этом, на мой взгляд, наиболее расплывчатым выглядит понятие «как долго лицо отсутствует в жилом помещении». Отсутствие в законодательстве четко установленных сроков или хотя бы ориентиров их приблизительного исчисления, приводит к очередному моменту, когда лицу, обладающему правом бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением, приходится надеяться на объективное и разумное изучение всех обстоятельств судьей, что, как мы знаем, порой приводит к не самым лучшим результатам.

Подытожив все вышеизложенное, отметим, что закрепление права бессрочного (постоянного) пользования за бывшим членом семьи собственника, направлено, в первую очередь, на защиту его вещных прав и жилищных интересов, ведь, давая свое согласие на приватизацию, он тем самым отказывается от приобретения в собственность доли жилого помещения.

Однако, даже несмотря на приобретенное им право, не исключено, что при рассмотрении судом вопроса о его выселении из-за отсутствия норм, прямо регулирующих право бессрочного (пользования) жилым помещением и наличия пробелов в законодательстве, решение может быть принято не в его пользу. В связи с чем, законодательство определенно нуждается в дополнении и закреплении такого понятия, как «право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением», которое, на мой взгляд, выглядело бы как «право пользования жилым помещением, которое носит бессрочный характер и возникло вследствие отказа одного члена семьи от приватизации в пользу другого члена семьи, имеющих на тот момент равные права пользования данным жилым помещением».

Тем самым, исходя из данного понятия, закрепление данного права необходимо не только за бывшими членами семьи собственника, но и за нынешними. Более того, необходимо ввести процедуру государственной регистрации права бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением, что бы было направлено как на защиту вещных прав и интересов членов семьи собственника, обладающих данным правом, так и на предостережение от приобретения обремененного жилого помещения нового собственника реализованного имущества.

Также необходимо закрепить основания для приобретения и прекращения права бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением, что позволило бы прямо предусмотреть как обстоятельства и условия приобретения данного права, так и его прекращения. Таким образом, судам бы более не пришлось задаваться вопросами о рассмотрении совокупности причин и обстоятельств возникновения или прекращения права бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением, а член семьи собственника, обладающий таким правом, не беспокоился бы за неправильное, субъективное толкования совокупности норм действующего законодательства.

Читайте также: Как снять обременение с квартиры?

Павел Балюк

юрист ООО «ЮФ «Лигал Студио»