info@sibadvokat.ru 8 800-600-44-35

Обратная сторона Луны (или еще немного про «обманутых дольщиков»)

Обратная сторона Луны (или еще немного про «обманутых дольщиков»)

Покупать или не покупать новостройку?

В прошлом году ко мне обратились знакомые за советом – покупать или не покупать им квартиру в строящемся доме.

Изучение документов показало, что, во-первых, предметом договора является будущая квартира, то есть продавец предлагал заключить договор купли-продажи еще не созданной вещи, а во-вторых, сам земельный участок, на котором ведется строительство, является предметом действующего судебного спора.

Разумеется, согласно п.2 ст.455 ГК РФ, «…договор может быть заключен на куплю-продажу товара, … который будет создан или приобретен продавцом в будущем…», а из материалов судебного дела наиболее вероятным  казалось скорое завершение судебного процесса в пользу застройщика. Но все же я не рекомендовал им рассматривать этот вариант. Да и вообще, хотим мы того или нет, любая сделка по приобретению еще несуществующего предмета носит, на мой  взгляд, некий оттенок алеаторности. Как говорится, хочешь развлечь Бога – расскажи ему о своих планах на завтра.

Avdeev_

Так что же – вообще не рассматривать строящиеся объекты и покупать только «вторичку»?

Конечно, нет, их можно и нужно рассматривать, но вопрос, как мне кажется, в подходах и принципах.

Столько уже сказано и написано о проблемах обманутых дольщиков, но кажется немного странным, что большинство говорящих и пишущих упорно не обращают внимания на элементарные рыночные вещи.

Попытаемся взглянуть на ситуацию не с юридической и даже не с морально-этической стороны (кто спорит, обманывать нехорошо, а не выполнять взятые обязательства – незаконно), а с рыночно-инвестиционной.

Покупка квартиры на стадии «котлована»

Итак, чем руководствуется покупатель, приобретая квартиру на этапе «котлована»? Будем откровенны, в основном ценой будущей квартиры.

Как правило, чем выше стадия готовности строительного объекта, тем выше цена квартир в строящемся доме. Экономисты сказали бы, что это объясняется меньшим количеством риска.

Очевидно, что сделка по приобретению недвижимости с понятной историей на вторичном рынке гораздо менее рискованна, чем покупка еще не существующей вещи.

Таким образом, заключая договор на приобретение квартиры в еще не построенном доме, покупатель получает определенную выгоду, которая с экономической точки зрения как раз и представляет собой плату за риск.

Так же и предприниматель, начинающий свое дело, вкладывает в него собственные средства, предполагая получение в будущем выгоды от сделанных вложений.

В случае с предпринимательством, однако, общественное мнение толерантно относится к случаям, когда дело «не пошло». То есть, мы все понимаем, что не любой старт-ап выльется в стабильную фирму, приносящую прибыль своему собственнику. Более того, согласно статистике, вообще выживает только каждое десятое предприятие, и всем понятно, что предпринимательство – занятие рискованное, а успех не гарантирован.

Но когда человек инвестирует деньги в еще не построенное жилье, по сути, это ничем не отличается от ситуации с «запуском» нового бизнеса. Точно так же эта инвестиция может принести прибыль, но точно так же она несет в себе и риски. Однако, я не припомню ни одного случая пикетов, демонстраций и манифестаций «разорившихся предпринимателей». В то время, как «обманутые дольщики» представляют собой только что не профсоюзное объединение.

Нам рассказывают о людях, которые последние деньги  вложили в строительство, при этом жили на частных квартирах, ютились у родственников и вообще, где придется, в надежде на то, что скоро они переедут в новую квартиру. Возможно, это прозвучит цинично, и будет диссонировать с общепринятым мнением, но все эти истории особого доверия не вызывают.

Несложно подсчитать, сколько стоит аренда жилья при одновременных инвестициях в строительство. Очевидно, что  инвестиционные средства вполне можно было бы использовать в качестве стартового взноса для обычного ипотечного кредита, а все арендные платежи направлять на погашение ипотеки, при этом уже имея квартиру в собственности. Затраты оказались бы вполне сопоставимы. Любой разумный человек, которому необходимо жилье для себя и своей семьи, так бы и сделал.

Большинство ищет выгоду

Почему же эти люди не поступили именно так? Ответ очевиден – дело вовсе не в желании жить именно в новостройке, хотя очень удобно прикрываться подобными лозунгами. Но на самом деле, подавляющее большинство искало собственную выгоду.

Поэтому они должны вызывать не больше сочувствия, чем предприниматели, которые рискнули открыть собственный бизнес, и в итоге разорились. И, да, у этих неудавшихся предпринимателей тоже есть дети. И некоторые из этих людей тоже вкладывали в дело последние деньги, продавали квартиры, а сами жили на съемной площади или у родственников. И если задаться целью, то про них тоже можно рассказать массу душещипательных историй. Однако этого нет. А дольщиков почему-то всем жалко, хотя экономическая суть проблемы в обоих случаях одна и та же.

Все же прав был писатель Булгаков – «квартирный вопрос» действительно испортил москвичей.

Причем, настолько, что мы не просто стали забывать прописную истину о том, где на самом деле может находиться «бесплатный сыр», а еще и научились находить этому моральные оправдания.

Игорь Авдеев, юрисконсульт (г. Москва)

Далее по теме:

Почему необходимо юридическое сопровождение сделок с недвижимостью?

Долевое участие в строительстве: как отстоять свои права?

Насколько и от чего защищает нас закон о долевом строительстве

 

Игорь Авдеев
Игорь Авдеев

юрисконсульт (г. Москва)

Поделитесь с друзьями
Похожие статьи
Рынок жилья: к чему ведет застой?
Оценивая реалии современного рынка недвижимости, многие эксперты склонны считать, что ипотечный кризис не оказал столь…
Наследование недвижимого имущества, если права не зарегистрированы
Наследодатель при жизни построил дом, гараж, но права на них не зарегистрировал или просто не…
Как совершить сделку с землей, домом, дачей
Будучи законным владельцем земельного участка и расположенного на нем частного жилого дома, дачного домика, Вы…