Обратная сторона Луны (или еще немного про «обманутых дольщиков»)

Обратная сторона Луны (или еще немного про «обманутых дольщиков»)

В прошлом году ко мне обратились знакомые за советом – покупать или не покупать им квартиру в строящемся доме.

Изучение документов показало, что, во-первых, предметом договора является будущая квартира, то есть продавец предлагал заключить договор купли-продажи еще не созданной вещи, а во-вторых, сам земельный участок, на котором ведется строительство, является предметом действующего судебного спора.

Разумеется, согласно п.2 ст.455 ГК РФ, «…договор может быть заключен на куплю-продажу товара, … который будет создан или приобретен продавцом в будущем…», а из материалов судебного дела наиболее вероятным  казалось скорое завершение судебного процесса в пользу застройщика. Но все же я не рекомендовал им рассматривать этот вариант. Да и вообще, хотим мы того или нет, любая сделка по приобретению еще несуществующего предмета носит, на мой  взгляд, некий оттенок алеаторности. Как говорится, хочешь развлечь Бога – расскажи ему о своих планах на завтра.

Avdeev_Так что же – вообще не рассматривать строящиеся объекты и покупать только «вторичку»? Конечно, нет, их можно и нужно рассматривать, но вопрос, как мне кажется, в подходах и принципах. Столько уже сказано и написано о проблемах обманутых дольщиков, но кажется немного странным, что большинство говорящих и пишущих упорно не обращают внимания на элементарные рыночные вещи. Попытаемся взглянуть на ситуацию не с юридической и даже не с морально-этической стороны (кто спорит, обманывать нехорошо, а не выполнять взятые обязательства – незаконно), а с рыночно-инвестиционной.

Итак, чем руководствуется покупатель, приобретая квартиру на этапе «котлована»? Будем откровенны, в основном ценой будущей квартиры. Как правило, чем выше стадия готовности строительного объекта, тем выше цена квартир в строящемся доме. Экономисты сказали бы, что это объясняется меньшим количеством риска. Очевидно, что сделка по приобретению недвижимости с понятной историей на вторичном рынке гораздо менее рискованна, чем покупка еще не существующей вещи. Таким образом, заключая договор на приобретение квартиры в еще не построенном доме, покупатель получает определенную выгоду, которая с экономической точки зрения как раз и представляет собой плату за риск. Так же и предприниматель, начинающий свое дело, вкладывает в него собственные средства, предполагая получение в будущем выгоды от сделанных вложений.

В случае с предпринимательством, однако, общественное мнение толерантно относится к случаям, когда дело «не пошло». То есть, мы все понимаем, что не любой старт-ап выльется в стабильную фирму, приносящую прибыль своему собственнику. Более того, согласно статистике, вообще выживает только каждое десятое предприятие, и всем понятно, что предпринимательство – занятие рискованное, а успех не гарантирован. Но когда человек инвестирует деньги в еще не построенное жилье, по сути, это ничем не отличается от ситуации с «запуском» нового бизнеса. Точно так же эта инвестиция может принести прибыль, но точно так же она несет в себе и риски. Однако, я не припомню ни одного случая пикетов, демонстраций и манифестаций «разорившихся предпринимателей». В то время, как «обманутые дольщики» представляют собой только что не профсоюзное объединение.

Нам рассказывают о людях, которые последние деньги  вложили в строительство, при этом жили на частных квартирах, ютились у родственников и вообще, где придется, в надежде на то, что скоро они переедут в новую квартиру. Возможно, это прозвучит цинично, и будет диссонировать с общепринятым мнением, но все эти истории особого доверия не вызывают. Несложно подсчитать, сколько стоит аренда жилья при одновременных инвестициях в строительство. Очевидно, что  инвестиционные средства вполне можно было бы использовать в качестве стартового взноса для обычного ипотечного кредита, а все арендные платежи направлять на погашение ипотеки, при этом уже имея квартиру в собственности. Затраты оказались бы вполне сопоставимы. Любой разумный человек, которому необходимо жилье для себя и своей семьи, так бы и сделал.

Почему же эти люди не поступили именно так? Ответ очевиден – дело вовсе не в желании жить именно в новостройке, хотя очень удобно прикрываться подобными лозунгами. Но на самом деле, подавляющее большинство искало собственную выгоду. Поэтому они должны вызывать не больше сочувствия, чем предприниматели, которые рискнули открыть собственный бизнес, и в итоге разорились. И, да, у этих неудавшихся предпринимателей тоже есть дети. И некоторые из этих людей тоже вкладывали в дело последние деньги, продавали квартиры, а сами жили на съемной площади или у родственников. И если задаться целью, то про них тоже можно рассказать массу душещипательных историй. Однако этого нет. А дольщиков почему-то всем жалко, хотя экономическая суть проблемы в обоих случаях одна и та же.

Все же прав был писатель Булгаков – «квартирный вопрос» действительно испортил москвичей. Причем, настолько, что мы не просто стали забывать прописную истину о том, где на самом деле может находиться «бесплатный сыр», а еще и научились находить этому моральные оправдания.

Игорь Авдеев, юрисконсульт (г.Москва)

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами