Учитывая нынешнюю стоимость одного квадратного метра жилья, многим не остается ничего другого, как «вкладываться в фундамент или воздух над котлованом», так как приобретать квартиру на стадии строительства, экономически выгодно. Однако, при явной привлекательности такого вложения капитала, стопроцентных гарантий приобретения в будущем права собственности на долгожданную квартиру в новостройке нет ни у кого. Это всегда риск.
Минимизация риска возможна при двустороннем подписании договора долевого участия, составленного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно нормам этого Закона, правом на привлечение денежных средств граждан для строительства имеют только застройщики, договоры долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации, в результате которой земельный участок и возводимое строение по договору переходят в залог дольщикам. В случае остановки строительства, земельный участок и незавершенное строение выставляются на торги, а доходы от реализации объекта пропорционально делятся между всеми дольщиками в счет удовлетворения их требований.
Что нужно сделать ДО подписания договора о долевом участии
Следовательно, до подписания договора о долевом участии в строительстве, необходимо, как минимум:
- Ознакомиться с Федеральным законом № 214-ФЗ со всеми действующими изменениями и дополнениями;
- Навести справки о компании-застройщике. Даже, если это давно известная всем фирма, будет нелишним запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Для этого следует обратиться в налоговую инспекцию (в г. Омске – Межрайонная ИФНС России № 12 по Омской области) с соответствующим заявлением и приложением квитанции об оплате госпошлины. В течение пяти дней вы получите исчерпывающую информацию о существовании и видах деятельности интересующей вас компании;
- У застройщика следует ознакомиться с проектной документацией на объект строительства, либо получить информацию об объекте в органе государственной регистрации недвижимости. В случае отсутствия у застройщика разрешения на строительство, о заключении договора долевого участия на законных основаниях не может быть и речи. Поэтому застройщики прибегают к всевозможным законным и незаконным хитростям.
Предварительный договор
Долевое строительство «маскируется» под предварительный договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем. Как только вы вносите деньги, заключается предварительный договор и бронируется квартира в строящемся доме.
Основной договор компания обязуется заключить через три календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на недвижимость, а уже уплаченные деньги будут зачтены в оплату договора купли-продажи. Предварительный договор вовсе не противоречит Гражданскому кодексу РФ. Но, как правило, строители составляют его таким образом, чтобы граждане не могли доказать свою правоту в случае невыполнения ими каких-то обязательств. Для снижения риска «остаться с носом», в предварительных договорах купли-продажи в обязательном порядке необходимо предусмотреть: точное указание строительного адреса (если фактический еще не присвоен) возводимого дома и данные, позволяющие идентифицировать квартиру (приложение схематичного плана); ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию.
В предварительном договоре это может быть сформулировано так: «Право собственности на указанную квартиру Продавец (Сторона 1) приобретет во II квартале 2009 года». Следует помнить, что просрочкой считается фактическая сдача на один квартал позже; фиксирование окончательной цены договора; указание на то, что оплата покупателем коммунальных услуг будет производиться только после его фактического заселения в квартиру; порядок расчетов по договору должен предусматривать обязательное внесение наличных денежных средств в кассу предприятия (застройщика) либо посредством банковской операции.
Вексельная схема предварительного договора
Покупатель будущей квартиры заключает предварительный договор, но вносит свои денежные средства за эту квартиру по отдельному договору займа, в котором оговаривается возможность возврата займа не только деньгами, но и векселями. Хотя покупатель рассчитывает получить жилье, это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договорах купли-продажи, ни в договоре займа. Вексельная схема юридически не связана с определенной квартирой. На этот договор не распространяется: ни закон о защите прав потребителей, ни закон о долевом строительстве.
Инвестиционная цепочка
Есть застройщик, есть инвестор. Они заключают между собой инвестиционный договор, по которому застройщик привлекает подрядчиков и строит многоквартирный жилой дом, инвестор же финансирует строительство, а в последующем имеет право требовать предоставления в собственность некое количество квартир в построенном доме.
При этом инвестор может уступать свое право требования за определенную цену. Таким образом, выстраивается некая цепочка: по договору уступки права требования вы перечисляете деньги одной фирме (инвестору), она – другой (застройщику), дом строит третья (подрядчик) и т.п. Когда цепочка рвется, то крайним оказывается дольщик: фирма, построившая дом, заявляет, что договора с гражданином у нее лично не было, а потому нет и обязанности передавать квартиру. Разобраться в юридических связях компаний – участников инвестиционного проекта и разглядеть, где возможен подвох, очень непросто.
Здесь, помимо всего перечисленного, нужно помнить, что к договору уступки права требования должен прилагаться акт о произведенных расчетах между инвестором и застройщиком. Обязательным является уведомление застройщика о состоявшейся уступке права, а в некоторых случаях, если это предусмотрено инвестиционным договором, требуется даже его согласие на уступку. Следует также проверить каким образом проводится у застройщика учетная регистрация произведенных уступок прав требования по инвестиционному договору, дабы снизить риск повторной продажи квартиры инвестором.
Кооператив – застройщик
Согласно действующему законодательству жилищные кооперативы организуются для удовлетворения потребностей своих членов в жилье и иных объектах. Схема проста. Вы вносите денежные средства для приобретения квартиры в строящемся доме застройщику-кооперативу и одновременно становитесь его членом (пайщиком). После ввода дома в эксплуатацию получаете у председателя ЖСК правоустанавливающий документ на квартиру – справку о полностью выплаченном пае с указанием кто, когда и в каком размере выплатил пай, в справке также должны быть указаны данные о жилом помещении (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь), справка подписывается председателем кооператива и скрепляется печатью.
Между тем, будущему пайщику стоит внимательно посмотреть даты учредительных документов: деятельность и учредительные документы любых кооперативов, привлекающих средства в жилищное строительство, созданных до вступления в силу Жилищного кодекса, Закона о жилищно-накопительных кооперативах, в срок до 01.04.2006 года должны быть приведены в соответствие с Законом или ликвидированы. Проверить правдивость предоставляемой кооперативом о себе информации можно, взяв выписку из ЕГРЮЛ.
Также необходимо ознакомиться с Уставом кооператива, просмотреть утвержденные общим собранием членов кооператива годовые отчеты за три последних финансовых года, поинтересоваться о затратах кооператива на управление его деятельностью и ее ведение в течение последнего календарного года. Поскольку, став членом кооператива вы имеете не только права, но и обязанности, определенные его Уставом.
Таким образом, если вы пришли к руководству кооператива, то задавайте как можно больше интересующих вас вопросов. Например: как давно существует кооператив, сколько у него членов, сколько домов уже построено, каковы реальные сроки ожидания квартиры, кто генеральный подрядчик строительства, кто входит в правление кооператива, когда планируется очередное собрание пайщиков, кому и на каком праве принадлежит земельный участок, на котором ведется строительство. Здесь любые сомнения работают на вас и сохранение ваших денег.
Кроме того, следует знать, что у застройщика (кооператив ли это, подрядная организация, или иной участник инвестиционного проекта) должно быть право на землю, оформленное в установленном законом порядке.
На сегодня это может быть право аренды, либо право собственности, но бывает и так:
- Застройщик имеет краткосрочный договор аренды земельного участка, который заканчивается к моменту завершения строительства дома. В такой ситуации орган, регистрирующий права на недвижимость, отказывает в оформлении квартир в собственность дольщиков. Приходится решать проблему, в том числе в судебном порядке, добиваясь продления договора аренды.
- Застройщик имеет ненадлежащее (т.е. не соответствующее действующему законодательству) право на землю. Например, право бессрочного пользования участком. Оно довольно распространено, но после принятия Земельного кодекса РФ должно было должно было до 1 января 2008 года быть переоформлено юридическими лицами (в том числе застройщиками) на право аренды либо собственности. Если же земля под домом остается в бессрочном пользовании, то регистрирующий орган откажет застройщику в оформлении права собственности на строение, а следовательно передача прав по предварительным договорам и договорам уступки возможно не состоится.
Встречаются еще более неприятные случаи, когда после завершения строительства дома выясняется, что земля передана застройщику незаконно, либо вообще отсутствуют какие-либо документы о передаче земли застройщику. Это означает, что дом стоит на чужом участке и считается самовольной постройкой.
Учитывая все вышеизложенное, хочется отметить, что приобретая квартиру в новостройке, вы так или иначе рискуете, но как говорится «кто не рискует, тот не пьет шампанское».
Целебеева Татьяна Викторовна,
юрист агентства недвижимости «Счастливый дом».
Вам нужна квалифицированная помощь адвоката по сопровождению сделок с недвижимостью? Записывайтесь на консультацию!
