24 июля 2023 г. Президентом РФ подписан Федеральный закон № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обсуждение которого Государственной Думой ФС РФ началось еще в июне 2021 года.
Актуальность данного закона обусловлена характерным для нашей страны активным строительством гаражей, созданием многочисленных гаражных и гаражно-строительных кооперативов, участием гаражей в гражданском обороте. При этом, права и обязанности членов таких кооперативов, равно как и органов управления ими, не получили должной регламентации. Зачастую владельцы гаражей сталкиваются с проблемами при оформлении своих прав на построенные гаражи, многие из которых приходится решать в судебном порядке.
По замыслу законодателя, указанный закон может оказать положительное воздействие на развитие гражданского оборота в целом и стимулировать развитие гаражного строительства.
Содержание:
Основные положения федерального закона № 338-ФЗ от 24 июля 2023 года
Новый закон призван решить все назревшие вопросы в названной выше сфере. В частности, законопроект вводит четкий понятийный аппарат, зафиксировав следующие определения:
- гараж – нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств (может быть как строением блокированного типа, так и отдельно стоящим строением, а также может иметь подвальное помещение и не более двух наземных этажей);
- гаражный комплекс – здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места;
- территория гаражного назначения – территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, используемые для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предназначенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения.
Закон закрепил право общей долевой собственности собственников гаражей на общее имущество в границах территории гаражного назначения, установив, что:
- доля каждого собственника гаража в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна общей площади принадлежащего ему гаража;
- доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на гараж, в связи с чем собственнику гаража запрещено отчуждать такую долю или выделять ее в натуре;
- бремя содержания общего имущества в границах территории гаражного назначения, включая оплату налогов и иных обязательных платежей, лежит на каждом собственнике гаража в объеме, соразмерном его доле в праве на общее имущество.
Законом определены также состав общего имущества в границах территории гаражного назначения и порядок осуществления прав на него.
Аналогичным образом регламентировано право общей долевой собственности собственников машино-мест и нежилых помещений на общее имущество в гаражном комплексе, в том числе доли в праве общей собственности, состав такого общего имущества и порядок владения, пользования и распоряжения им.
Кроме того, закон определяет альтернативные способы управления общим имуществом в границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе. По решению общего собрания собственников, управлять общим имуществом могут:
- непосредственно собственники гаражей, машино-мест;
- товарищество собственников недвижимости;
- управляющая организация.
Детальную регламентацию в новом законе получили порядок, процедуры и иные необходимые аспекты реализации каждого из вышеперечисленных способов управления.
Данный закон вносит также поправки в действующие законы, включая Основы законодательства РФ о нотариате, Земельный кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и другие, в части добавления в них положений о правовом регулировании территорий гаражного назначения и прав на общее имущество в границах этих территорий.
Вступление закона в силу
Указанный федеральный закон вступает в силу с 1 октября 2023 г. Законом предусмотрены переходные положения, в частности:
- со дня вступления нового закона в силу правила о территориях гаражного назначения будут применяться ко всем земельным участкам, предоставленным гаражным кооперативам или иным аналогичным организациям до его вступления в силу;
- правила о гаражных комплексах будут применяться к зданиям, отвечающим критериям гаражного комплекса, со дня вступления нового закона в силу.
Автор журнала «Правовая Гарантия»
