Приняты законы, повышающие привлекательность эскроу-счетов для расчетов с подрядчиками в сфере ИЖС

4 июля 2024 года Госдума приняла два взаимосвязанных закона, призванных повысить спрос на договоры строительного подряда с использованием эскроу-счетов.

Содержание:

1. Основные положения законов
2. Причины принятия законов

Основные положения законов

Проекты федеральных законов «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» и «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» были представлены на рассмотрение нижней палаты российского парламента Правительством РФ в октябре 2023 года.

Общая тенденция, объединившая оба документа, состоит в том, чтобы сделать использование счетов эскроу для целей индивидуального жилищного строительства максимально надежным, удобным и эффективным способом расчетов, дающим гарантии соблюдения прав и интересов обеих сторон договора строительного подряда.

Законы содержат множество нововведений, среди которых следует особо отметить следующие:

1. средства в размере до 10 млн. рублей, внесенные заказчиком на счет эскроу для оплаты ИЖС, будут подлежать обязательному страхованию и возмещаться, если у банка отзовут лицензию;
2. построить жилой дом с расчетами через эскроу счет можно как на земельном участке, находящемся в собственности заказчика, так и на арендованном либо находящемся в его безвозмездном пользовании;
3. по договоренности с заказчиком, застройщик сможет без доверенности заниматься вопросами оформления уведомлений, необходимых для строительства объекта ИЖС и оформления права собственности на него (уведомлений о планируемом строительстве, о завершении строительства и т.д.), получать согласованные документы, при этом все уведомления будут размещаться в ЕИСЖС;
4. новые законы позволяют внести на эскроу-счет, открытый для расчетов с подрядчиком, средства маткапитала;
5. заключить такой договор подряда можно будет только с подрядчиком, являющимся организацией либо индивидуальным предпринимателем, зарегистрированными в ЕИСЖС и осуществляющими возведение жилых домов из домокомплектов отечественного производства;
6. обязательным условием является размещение в ЕИСЖС информации о подрядчике, типовых проектах, используемых домокомплектах и их ценах, там же размещаются сведения о заключенных договорах подряда с использованием счетов эскроу и регистрации прав на возведенные объекты;
7. договором может быть предусмотрен один из способов обеспечения оформления права собственности на построенный дом, например: регистрация права собственности на имя заказчика на основании заявления органа госвласти или местного самоуправления, либо путем установления в договоре срока для обязательной регистрации права (14 рабочих дней после приемки жилого дома и подписания акта приема-передачи или иного подобного документа);
8. эскроу-счет заказчику придется открывать в том банке, где застройщик кредитуется в целях строительства объектов ИЖС, если же кредит застройщик не оформлял, тогда банк определяется соглашением сторон;
9. внесение заказчиком средств на счет эскроу означает исполнение им обязательств по оплате цены договора подряда, деньги на таком счете блокируются на период строительства и передаются подрядчику только после регистрации права собственности на построенный жилой дом;
10. законами предусматриваются особенности выдачи средств с эскроу-счета и возврат маткапитала в бюджет СФР при расторжении договора подряда, а также оговорены нюансы выплаты страхового возмещения в случае отзыва у банка лицензии.

Оба закона вступят в силу с 1 марта 2025 года.

Причины принятия законов

Правительство РФ пояснило, что принятие законов обусловлено необходимостью повышения доступности индивидуального жилья, прозрачности рынка ИЖС и нивелирования сопутствующих рисков, а также с целью обеспечения использования счетов эскроу при ИЖС.

До принятия законов строительство индивидуальных жилых домов с использованием эскроу-счетов сопряжено с рядом рисков, например: риски для граждан остаться без уплаченных по договору подряда денежных средств в случае невыполнения или некачественного выполнения работ подрядчиком; риск потери денег в случае ликвидации банка; отсутствие заинтересованности у подрядчиков в работе по эскроу-счетам, так как до их раскрытия приходится брать кредиты на ведение строительства; риск несвоевременного получения застройщиком денежных средств, если заказчик не будет спешить подписывать акт сдачи или откажется от договора. Перечисленные выше и многие другие риски станут неактуальными с момента вступления в силу рассматриваемых законов.

Правительство РФ считает, что нововведения будут «способствовать достижению национальных целей по ежегодному улучшению жилищных условий не менее 5 млн. семей и увеличению объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. метров в год».

Тексты законопроектов № 471417-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (о совершенствовании законодательства в связи с введением проектного финансирования подрядных организаций в частное домостроение), № 471420-8 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (о проектном финансировании профессиональных подрядных организаций в частном домостроении) размещены на информационном ресурсе Госдумы СОЗД ГАС «Законотворчество».

Екатерина Краснова

Автор журнала «Правовая Гарантия»