11 сентября 2024 года в законную силу вступил Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 140-ФЗ от 12 июня 2024 года.
Содержание:
Основные положения Федерального закона № 140-ФЗ от 12 июня 2024 года
Поправкам подверглись нормы статьи 37 «Отчуждение заложенного имущества» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Согласно новой редакции физическому лицу, выступающему залогодателем по ипотечному кредиту (займу), предоставлено право произвести реализацию предмета залога своими силами, то есть самостоятельно найти покупателя и продать ему заложенное имущество на благоприятных для себя условиях.
Однако, не в каждом случае можно воспользоваться новым правом – закон установил ряд ограничений:
- должником по долговому обязательству должно выступать физлицо;
- залогодателем также должно быть физлицо (включая ситуации, когда залогодателем является не сам должник, а третье лицо);
- кредит предоставлен в целях, отличных от коммерческих;
- взыскание на заложенный объект не обращалось;
- деньги, полученные от продажи ипотечного имущества, направляются на полное погашение задолженности;
- залогодержатель или залогодатель не являются банкротами и не находятся в процессе банкротства.
Право на самостоятельную реализацию заложенного имущества не является безусловным, так как решающее место отводится согласию кредитора на использование данной процедуры. Заинтересованное лицо сначала должно направить кредитору заявление на эту тему. Заявителем выступает должник, а если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, либо имеются несколько должников и/или залогодателей, то заявление подписывается ими совместно.
Кредитор в течение 10 рабочих дней обязан дать свой ответ на полученное заявление: отказать либо согласиться на самостоятельную продажу предмета залога. В согласии кредитору надлежит изложить условия, на которых должно быть исполнено обязательство – сумму задолженности, минимальную цену продажи объекта, банковские реквизиты для перевода вырученных средств и т.п.
Среди оснований для отказа кредитором в самостоятельной реализации заложенного имущества указаны следующие:
- имеется судебный иск об обращении взыскания на предмет ипотеки;
- нотариусом совершена исполнительная надпись об обращении взыскания на заложенное имущество;
- идет процесс банкротства залогодателя или залогодержателя (во внимание принимаются как судебное, так и внесудебное банкротство);
- один и тот же объект заложен в обеспечение исполнения сразу нескольких разных обязательств;
- предмет залога находится в последующей или предшествующей ипотеке;
- повторная подача аналогичного заявления, если первичное заявление было отозвано либо не исполнено самим залогодателем после получения согласия кредитора.
Отведенный законом срок на самостоятельную реализацию предмета залога ограничен четырьмя месяцами со дня получения залогодержателем заявления о самостоятельной реализации. В этот период запрещено обращать взыскание на соответствующее заложенное имущество.
В течение указанных четырех месяцев необходимо выставить объект на продажу, найти подходящего покупателя, заключить с ним договор купли-продажи и зарегистрировать в ЕГРН переход права собственности. В некоторых случаях с согласия кредитора этот срок можно продлить. Кроме того, в любое время залогодатель вправе передумать и вовсе отказаться от самостоятельной реализации.
Положительный момент самостоятельной продажи ипотечного имущества должником или залогодателем состоит в том, что они имеют шанс продать объект по максимально выгодной цене, так что после погашения долга у должника останется на руках некоторая денежная сумма. Именно это отличает новую процедуру от классической продажи имущества на торгах, где оно зачастую уходит «с молотка» по цене ниже рыночной, дабы только погасить претензии залогового кредитора.
Поправки в Закон об ипотеке вступили в силу 11 сентября 2024 года.
Причины внесения изменений
Основной причиной разработки альтернативной схемы реализации заложенного имущества – за счет участия самого должника/залогодателя – стала необходимость сокращения случаев применения традиционной процедуры реализации, известной своим затяжным характером, и чаще всего невыгодный ни одной стороне долгового обязательства.
Новый закон предусмотрел механизм «защиты заемщиков от необоснованных потерь при процедуре добровольного или вынужденного отказа от обязательства и реализации заложенного имущества в счет обеспечения исполнения долгового обязательства», – пояснила автор поправок депутат Госдумы Ирина Яровая.
В пояснительной записке также отмечено, что первостепенное значение имеет личная заинтересованность должника в том, чтобы продать ипотечное имущество как можно быстрее и выгоднее. В результате: с одной стороны, интересы должника будут находиться под большей защитой, а с другой – кредитор тоже получит дополнительные гарантии и возможность оперативно получить следуемые ему деньги.
Автор журнала «Правовая Гарантия»
