Данный вопрос сейчас беспокоит каждого сознательного человека, приобретающего недвижимость. Но еще больше он тревожит тех, кто планируют купить квартиру, дом или любое другое жилое помещение, которое станет их единственным жильем.
Конституционный суд РФ в постановлении от 03 февраля 2022 г. № 5-П признал ряд положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не соответствующими Конституции РФ, и предписал законодателю внести в него необходимые изменения.
Содержание:
Основные положения федерального закона № 372-ФЗ от 24 июля 2023 года
24 июля 2023 г. вступил в силу Федеральный закон № 372-ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», принятый во исполнение вышеуказанного решения Конституционного суда РФ.
В соответствии с новыми правилами, в случае признания арбитражным судом недействительной сделки по приобретению жилья у лица, впоследствии ставшего банкротом, пострадавший приобретатель (далее – «кредитор») и члены его семьи могут в полной мере рассчитывать на возврат уплаченных ими денежных средств.
Положения данного закона распространяются исключительно на возмездные сделки и только при условии, что спорное жилое помещение являлось единственным жильем для приобретателя и совместно проживающих членов его семьи.
Законом предусмотрено несколько возможных путей развития событий после признания сделки недействительной:
- Кредитор вправе выкупить «свое» жилье до выставления его на торги, но уже по цене, определенной судом. То есть, придется доплатить разницу между такой ценой и суммой, указанной в сделке, которая была признана недействительной.
- Кредитор может с доплатой выкупить данное жилое помещение с торгов.
- Даже если кредитор не принимал участия в торгах, все равно он имеет право, за некоторыми исключениями, выкупить жилое помещение с доплатой, но уже по цене, определенной по итогам торгов.
- Кредитор имеет шанс выкупить жилье по начальной цене торгов в том случае, если торги не состоялись, либо если единственный участник торгов в итоге не заключил договор купли-продажи.
- В случае, если жилое помещение было продано с торгов третьему лицу, то денежные средства, уплаченные кредитором по сделке, признанной недействительной, не включаются в состав конкурсной массы, а подлежат перечислению непосредственно на счет кредитора, либо вносятся в депозит нотариуса – в случае уклонения кредитора от принятия денег.
- После продажи жилья третьему лицу, кредитор и его семья сохраняют право пользования этим помещением еще в течение одного месяца после перечисления кредитору причитавшихся ему денежных средств либо внесения их в депозит нотариуса. Данный срок может быть продлен до шести месяцев, если кредитор заявит об этом ходатайство в арбитражный суд, ведущий соответствующее дело о банкротстве.
Таким образом, законодатель устанавливает первоочередное право пострадавшего приобретателя за доплату вернуть себе изъятое единственное жилье (причем такой приоритет действует максимально долго – до тех пор, пока объект не будет реализован с торгов в пользу третьего лица) либо получить в упрощенном порядке денежные средства, ранее уплаченные за его приобретение.
Действие закона
Следует отметить, что положения указанного закона имеют обратную силу и подлежат применению к аналогичным случаям, если денежные средства, вырученные от реализации жилого помещения с торгов, не были перечислены в конкурсную массу по состоянию на день вступления данного закона в силу.
Автор журнала «Правовая Гарантия»
