Актуально на 6 ноября 2026 года.
Выписка из ЕГРН без сведений об охранной зоне не гарантирует, что проходящий по участку газопровод удастся перенести за счет газовой организации. Верховный Суд рассмотрел спор, в котором покупатель земли выиграл три инстанции, но в итоге получил отказ в иске. Значение имели законность строительства сети и возможность увидеть ее при покупке участка.
Речь об определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 13 октября 2026 года № 25-КГ26-7-К4. Полный текст определения.
Содержание:
- Что приобрел собственник и чего потребовал
- Как дело прошло четыре инстанции
- Почему Верховный Суд изменил результат
- Где проходят границы этой позиции
- Что проверить до покупки участка и перед обращением в суд
Что приобрел собственник и чего потребовал
В августе 2022 года гражданин купил в Астрахани участок площадью 946 кв. м с разрешенным использованием «для эксплуатации жилого дома». Ограничения прав и обременения участка в ЕГРН зарегистрированы не были. Сам спорный газопровод не был отображен и в градостроительном плане участка. При этом примечание к плану требовало при выявлении на участке не отображенных на съемке инженерных сетей предусмотреть охранные зоны либо произвести вынос сетей, а также сохранять охранные зоны от инженерных сетей.
При этом газопровод низкого давления существовал с 1969 года. Его построила и ввела в эксплуатацию специализированная организация по проектной и разрешительной документации. Сеть снабжала газом несколько домовладений. Часть трубы проходила под землей, часть была поднята на опоры высотой 2–2,2 метра.
Новый собственник предъявил к АО «Астраханьгазсервис» иск об устранении препятствий в пользовании землей. Он просил демонтировать подземный газовый ввод низкого давления и разместить его так, чтобы охранная зона не пересекалась с границами участка. По заключению эксперта площадь такого пересечения составляла 174 кв. м.
Спор касался не только места прохождения трубы. Дополнительная экспертиза описала ржавчину, отсутствие защитного покрытия, провисание и деревянную доску вместо одной из опор. Эксперт указал на значительные нарушения эксплуатационных норм и возможность аварийных ситуаций. Эти выводы эксперта, наряду с препятствиями для строительства дома, легли в основу решения районного суда.
Как дело прошло четыре инстанции
24 марта 2025 года Советский районный суд Астрахани удовлетворил иск. Он обязал АО «Астраханьгазсервис» за свой счет демонтировать газовый ввод и разместить его с учетом двухметровой охранной зоны так, чтобы она не накладывалась на кадастровые границы участка. На исполнение было отведено 30 дней со дня вступления решения в законную силу.
17 сентября 2025 года Астраханский областной суд оставил решение без изменения. Апелляция дополнительно указала: сведений об ограничении в ЕГРН не было, продавец о нем не сообщил, поэтому покупатель был лишен возможности оценить условия использования земли. Суд также указал, что согласие предыдущего собственника на монтаж газопровода не является основанием для отказа в иске, сославшись на пункт 48 совместного постановления Пленумов ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года: отсутствие возражений предыдущего собственника против нарушений, не связанных с лишением владения, само по себе не может быть основанием для отказа в иске нового собственника об устранении таких нарушений.
11 декабря 2025 года Четвертый кассационный суд общей юрисдикции поддержал эти выводы.
13 октября 2026 года Верховный Суд отменил все три судебных акта, а также определение районного суда от 13 мая 2026 года о взыскании судебных расходов. Дело на новое рассмотрение не направили: ВС самостоятельно принял новое постановление об отказе в иске. Даты и движение дела отражены в официальной карточке производства.
Почему Верховный Суд изменил результат
Коллегия привела, в частности, пункт 5 статьи 56 Земельного кодекса РФ: ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на участок к другому лицу. Сам факт продажи земли не прекращает ранее возникшие ограничения.
ВС также рассмотрел правила о зонах с особыми условиями использования территорий, включая статьи 104–106 ЗК РФ, и применил подпункт «а» пункта 7 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 года № 878. Вопрос об их применении ВС рассмотрел с учетом переходных положений статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ. Для трасс наружных газопроводов подпункт «а» предусматривает охранную зону по два метра с каждой стороны. Указанный размер относится к названному в норме виду сети; переносить его на любой газовый объект нельзя.
Ключевым оказался вопрос осведомленности покупателя. С учетом правовых позиций Конституционного Суда в постановлениях от 3 июля 2019 года № 26-П и от 11 ноября 2021 года № 48-П коллегия указала: отсутствие реестровой записи не доказывает безусловно, что приобретатель не знал и не мог знать о газопроводе и связанных с ним ограничениях.
В этом деле надземная часть сети была видна на участке. Ее расположение подтверждали фотографии и экспертные заключения. ВС сделал вывод, что покупатель не мог не знать о газопроводе, несмотря на отсутствие соответствующих сведений в ЕГРН и градостроительном плане.
Таким образом, суд учел совокупность обстоятельств: сеть была правомерно построена и введена в эксплуатацию до возникновения права на участок и у истца, и у его предшественника, а ее наличие не могло остаться для покупателя неизвестным. Оснований возлагать на общество обязанность по демонтажу в рамках заявленного иска коллегия не установила. Поскольку все имеющие значение обстоятельства суды установили, а ошибка допущена лишь в применении норм материального права, ВС применил пункт 5 части 1 статьи 390.15 ГПК РФ и разрешил спор без возвращения в нижестоящий суд.
Где проходят границы этой позиции
Определение не устанавливает общего запрета на перенос газопроводов и не означает, что любая старая труба законно занимает частную землю. В другом споре необходимо отдельно исследовать документы о строительстве сети, время возникновения прав на землю, фактическое расположение коммуникаций и то, мог ли собственник узнать о них.
Отказ в данном иске также не следует пересказывать как вывод о безопасном техническом состоянии газопровода. ВС изложил обнаруженные экспертом нарушения, но в мотивировке отказа сосредоточился на законности первоначального размещения и осведомленности покупателя. Самостоятельного требования обязать организацию устранить конкретные эксплуатационные дефекты в приведенной фабуле нет. Судьбу такого требования это определение не предрешает.
Нельзя делать из решения и вывод о бесполезности ЕГРН. Выписка остается необходимой частью проверки недвижимости. В этом споре ее оказалось недостаточно, чтобы опровергнуть сведения о видимом и давно существующем объекте.
Что проверить до покупки участка и перед обращением в суд
- Сопоставить документы с местностью. Выписку из ЕГРН и градостроительный план стоит изучать вместе с осмотром участка, фотографиями и сведениями об инженерных сетях. Если труба или опоры видны, отсутствие записи в реестре требует выяснения причин.
- Запросить у владельца или эксплуатирующей организации сведения о трассе, назначении и документах на сеть. Важны дата строительства, основания размещения, границы зоны и условия использования земли рядом с коммуникациями.
- До заключения сделки оценить возможность нужного строительства. Покупка участка сама по себе не дает права потребовать, чтобы существующую законную сеть убрали ради нового проекта.
- Разделить предметы возможного спора. Законность размещения, исправность оборудования, перенос сети и достоверность информации продавца требуют разных фактов и правового обоснования. В рассмотренном деле ВС разрешил конкретное требование о демонтаже и переносе, а не все возможные разногласия вокруг участка.
Практический вывод для покупателя: отсутствие охранной зоны в выписке нельзя считать обещанием свободной застройки. Для оценки риска нужно выяснить, что находится на участке, на каком основании и как это повлияет на его использование.
