Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев кассационную жалобу по затянувшемуся спору о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указала ключевые моменты, на которые следует обращать внимание в подобных делах.
Предлагаем ознакомиться с определением от 3 октября 2023 года по делу № 18-КГ23-132-К4, текст которого несколько дней назад опубликован на сайте Верховного Суда РФ.
Содержание:
Фабула дела
Истцы, один из которых является индивидуальным предпринимателем, продали Ответчику (организации) земельный участок в Краснодарском крае и расположенные на нем части здания пансионата и прочие объекты капитального строительства (далее – недвижимость).
Договор купли продажи был заключен по цене 70 млн. рублей с рассрочкой платежа: 5 млн. рублей покупатель оплатил продавцам в день сделки, остальную сумму надлежало передать в течение 3 месяцев. Переход права собственности на проданную недвижимость был зарегистрирован в Росреестре, а также было наложено обременение в виде залога в пользу продавцов.
В течение вышеуказанного срока покупатель оплатил продавцам в общей сложности 16 млн. 400 тыс. рублей. Более того, часть имущества впоследствии ему удалось продать.
Продавцы обратились в районный суд общей юрисдикции с иском о расторжении договора купли-продажи и возврате отчужденного ими имущества.
Позиции судов
- Районный суд исковые требования удовлетворил.
- Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции. При этом к разбирательству были привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора. В итоге требования Истцов вновь были удовлетворены.
- Суд кассационной инстанции отменил апелляционное определение и направил дело обратно в апелляцию.
- На этот раз суд апелляционной инстанции отменил решение районного суда общей юрисдикции и направил дело по подсудности в арбитражный суд.
- Кассация второй раз отменила апелляционное определение и вернула дело в апелляцию.
- Суд апелляционной инстанции снова отменил решение суда первой инстанции и отказал Истцам в удовлетворении иска. На этот раз апелляционное определение устояло в кассации.
Позиция Верховного Cуда РФ
Верховный Суд РФ усмотрел в постановлениях нижестоящих судов существенные нарушения норм материального и процессуального права. Свою позицию он обосновал следующим:
Основной причиной, по которой суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований Истцов о расторжении договора и возврате им недвижимости, было обстоятельство оплаты Ответчиком части цены договора купли-продажи. По мнению апелляции, частичная оплата свидетельствует о том, что существенных нарушений договора в действиях покупателя не было. Поэтому Истцы не вправе требовать расторжения договора и возврата проданного имущества, а могут обратиться в суд за взысканием причитающихся им по договору денег.
Верховный Суд напомнил, что согласно статье 450 ГК РФ нарушение договора одной из сторон является существенным, когда вторая сторона в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать в момент заключения договора.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданную недвижимость не является препятствием для расторжения договора по статье 450 ГК РФ (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).
С учетом изложенных выше правовых норм, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют смыслу, вложенному законодателем в понятие существенного нарушения договора, а также противоречат условиям договора купли-продажи и обстоятельствам дела.
Суждение апелляционной инстанции о том, что продавцы в такой ситуации не имеют право подать иск о расторжении договора основано на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ.
Верховный Суд РФ указал, что из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец не имеет права требовать расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
К требованиям одной стороны договора к другой о возврате исполненного применяются положения о неосновательном обогащении (ст. 1103 ГК РФ).
«Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации» – разъяснил Верховный Суд РФ.
На основании вышеизложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила последние апелляционное и кассационное определения судов и направила дело в апелляцию в четвертый раз.
Автор журнала «Правовая Гарантия»
