Получение муниципальной земли без торгов не означает, что арендатор обязан во всех случаях пользоваться ею только лично. Но и свободно передавать любой льготный участок нельзя. Для сделки важны основание предоставления земли, срок договора и специальные ограничения. Эти различия разобрал Конституционный Суд РФ в постановлении от 4 июня 2026 года № 37-П по жалобе муниципального образования «Кемеровский городской округ». Разбираем ранее принятое решение и его значение для подготовки сделок.
Содержание:
- Из-за чего возник спор
- Почему личная льгота не сделала аренду непередаваемой
- Что проверить перед сделкой
Из-за чего возник спор
В 2021 году гражданин, имевший статус ветерана труда, получил муниципальный участок для индивидуального жилищного строительства в аренду на 15 лет. Договор заключили без торгов: региональный закон предоставлял ветеранам труда право на первоочередное приобретение таких участков в аренду.
В 2023 году арендатор передал права и обязанности по договору другому гражданину. Изменения внесли в ЕГРН, муниципальный комитет уведомили. Комитет потребовал признать сделку недействительной, исправить реестр и вернуть землю.
Рудничный районный суд Кемерова 12 октября 2023 года отказал в иске. Кемеровский областной суд 1 февраля 2024 года и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции 23 мая 2024 года оставили решение в силе. Суды не обнаружили законодательного запрета на передачу прав, а суд первой инстанции оценил договорное требование о согласии арендодателя как противоречащее закону. Доводы об обходе закона и злоупотреблении правом применительно к этой сделке они отклонили.
19 августа 2024 года судья Верховного Суда РФ отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения судебной коллегией. Это отказ на стадии допуска жалобы, а не новое рассмотрение спора коллегией ВС РФ. В постановлении КС также упомянут отдельный спор о расторжении аренды: в удовлетворении этого иска муниципальному комитету отказали. Обстоятельства и движение дела изложены в самом постановлении № 37-П.
Почему личная льгота не сделала аренду непередаваемой
КС РФ разделил два вопроса: кому положено первоначально предоставить землю без торгов и как гражданин вправе распорядиться уже возникшими арендными правами. Личный статус имеет значение для получения льготы. Однако сам по себе он не превращает договор аренды в обязательство, которое может исполнять исключительно первоначальный арендатор.
По пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде государственной или муниципальной земли на срок более пяти лет права и обязанности можно передать другому лицу в пределах срока договора без согласия арендодателя, уведомив его. Это общее правило действует, если федеральный закон не предусматривает исключение.
Для рассмотренной категории договоров КС констатировал, что закон не содержит специальных правил о круге лиц, которым могут быть переданы права арендатора, в том числе требования, чтобы новый арендатор относился к той же льготной категории. Дополнительные ограничения передачи, в том числе связанные с сохранением условий аренды, должны иметь надлежащее законодательное основание. Одного возражения администрации о социальной цели первоначального предоставления недостаточно.
Конституционный Суд признал пункт 9 статьи 22 ЗК РФ не противоречащим Конституции. В резолютивной части отдельно указано условие: первоначальный договор должен быть заключен в соответствии с предусмотренным законодательством порядком. Постановление не отменило норму и не направило гражданское дело на новое рассмотрение.
Что проверить перед сделкой
Основание первоначального предоставления. Нужны не только договор и выписка из ЕГРН, но и документы о предоставлении участка. Для рассматриваемой льготы существенны законность постановки на учет, очередность и соблюдение процедуры. Передача аренды не исправляет нарушения, допущенные при получении земли.
Срок и специальный режим. Вывод касается договоров на срок более пяти лет. Его нельзя автоматически переносить на краткосрочную аренду, участки с иным основанием предоставления или случаи специальных федеральных ограничений. Условие договора о согласии администрации следует оценивать вместе с применимой нормой, а не изолированно.
Объем приобретаемых прав. Передается положение арендатора, а не право собственности на участок. Смена стороны сама по себе не продлевает договор и не разрешает использовать землю иначе, чем допускает ее правовой режим. Получателю прав полезно заранее проверить условия аренды, задолженность и сведения об ограничениях участка.
Уведомление и оформление. Отсутствие необходимости получать согласие не освобождает от уведомления арендодателя. В рассматриваемом деле переход прав был отражен в ЕГРН. Порядок оформления конкретной сделки нужно определить до расчетов между сторонами.
Наконец, первоначальный получатель не приобретает права заново воспользоваться уже реализованной однократной льготой только потому, что передал аренду. Практическая ценность постановления состоит не в разрешении любых сделок с льготной землей, а в требовании различать законные ограничения и запреты, которые администрация пытается вывести лишь из статуса первого арендатора.
