Содержание:
- Досудебный этап возврата долга,
- Взыскание долга по договору купли-продажи через суд и фактическое истребование задолженности,
- Взыскание долга по договору купли-продажи автомобиля,
- Взыскание долга по договору купли-продажи квартиры,
- Взыскание долга по договору купли-продажи земельного участка,
- Взыскание долга по договору купли-продажи товара.
Чаще всего условиями договора купли-продажи предусмотрена оплата после передачи товара или имущества, являющегося предметом сделки. При этом у покупателя появляется соблазн задержать оплату или вовсе отказаться от перечисления денежных средств за полученные материальные ценности.
В таком случае у продавца возникает резонный вопрос о том, как взыскать задолженность.
Успех взыскания денежных средств по договору купли-продажи напрямую зависит от того, насколько точно и правильно сформулированы условия договора об оплате. Размытые формулировки играют на руку безответственному покупателю, так как затрудняют определение момента оплаты и, соответственно, требование денежных средств. Поэтому, как не странно, к отказу от оплаты следует готовиться еще задолго до наступления такого события и тщательно проработать положения договора.
Кстати, перед тем как требовать с покупателя деньги, стоит еще раз убедиться, что момент оплаты уже наступил. Если срок платежа еще не подошел, а продавец уже подал в суд на взыскание денег, то суд наверняка заметит такую ошибку и оплачивать все издержки, в том числе расходы на услуги адвоката со стороны ответчика придется поторопившемуся продавцу.
В некоторых случаях, срок платежа в договоре купли-продажи не оговаривается. В этой ситуации следует начинать с направления претензии, а уже после игнорирования требований об оплате обращаться в суд.
И, пожалуй, самый важный момент – это надлежащее оформление и хранение документов, подтверждающих фактическую передачу имущества покупателю, например, акт приема-передачи. Стоит помнить, что потеря таких документов или еще хуже совершение сделки на доверии, то есть без подписания соответствующих документов, может привести к существенным затруднениям взыскания денежных средств.
Досудебный этап возврата долга
Итак, договор купли-продажи, документы, подтверждающие передачу товарно-материальных ценностей по данному договору, на руках, а устные переговоры зашли в тупик, значит, настало время готовиться к судебному процессу.
Первое, что необходимо сделать – составить и направить претензию покупателю. Это особенно важно, если в договоре не указан срок платежа или подача претензии предусмотрена в обязательном порядке. Когда в договоре нет конкретной даты оплаты, то до подачи претензии можно сначала направить покупателю напоминание о необходимости оплатить товар, а потом уже претензию.
Многие должники после получения претензии, понимают необходимость оплатить в добровольном порядке и не доводить дело до судебного разбирательства, потому что в таком случае придется оплачивать не только товар, но и неустойку, судебные расходы.
Однако встречаются покупатели, упорно не считающие нужным расплатиться за товар. Следовательно, единственным законным способом добиться своих денег остается обращение в суд.
Взыскание долга по договору купли-продажи через суд и фактическое истребование задолженности
Когда досудебное урегулирование спора не приносит результатов, необходимо собрать все имеющие документы, о которых уже упоминалось, и подавать заявление в суд.
Споры между юридическими лицами рассматривает арбитражный суд, между физическими лицами мировой судья при условии, что цена иска до 50 000 руб., суд общей юрисдикции при цене иска свыше 50 000 руб. По общему правилу исковое заявление подается по месту нахождения ответчика, если договором не определена иная подсудность.
В основном требования о получении денег за полученный, но неоплаченный товар, практически бесспорны. Конечно, при условии, что все в порядке с документами, подтверждающими такие требования. Однако самое интересное, что даже после вынесенного решения суда, покупатели зачастую продолжают саботировать перечисление денежных средств.
Есть несколько способов истребования задолженности. Сначала необходимо получить исполнительный лист у судьи, рассмотревшего дело. Затем направить его в банк покупателя или в подразделение судебных приставов для принудительного взыскания.
Взыскание долга по договору купли-продажи автомобиля
А теперь рассмотрим частные случаи взыскания по договору купли-продажи. Кстати, в зависимости от предмета договора, должником может оказаться не только покупатель, но и продавец. Одним из таких договоров является договор купли-продажи автомобиля.
Вот самые распространенные причины истребования задолженности при продаже транспортного средства:
- покупатель приобрел машину в рассрочку и не выплачивает продавцу остаток денег по договору;
- покупатель внес предоплату за машину в автосалоне, который в свою очередь нарушает сроки поставки уже оплаченного автомобиля;
- проданный автомобиль не соответствует стандартам качества;
- автосалон заключил договор купли-продажи с нарушениями законодательства;
- автосалон предоставил покупателю машину, которая отличается технической сборкой или цветом, указанных в договоре.
Процедура взыскания долга по договору купли-продажи автомобиля традиционно начинается с отправки претензии. Молчание адресата или отрицательный ответ являются поводом для обращения в суд.
Дополнительно остановимся на случаях просрочки оплаты при оформлении рассрочки платежей. Если покупатель не отказывается от оплаты, идет на контакт, а причиной просрочки очередного платежа послужили финансовые трудности, то стороны могут составить новый график перечисления денег. Однако это является лишь рекомендацией, а не руководством к действию. Поскольку должник может действительно нуждаться в продлении срока оплаты машины, а может оказаться, что он просто тянет время перед подачей иска в суд.
Стандартный список документов, прилагаемых к исковому заявлению: договор купли-продажи, акт приема-передачи автомобиля, ПТС, расписка в получении денег, претензия и уведомление о ее доставке. В цену иска можно включить судебные расходы, неустойку и проценты за использование чужих денежных средств.
Взыскание долга по договору купли-продажи квартиры
Как и в случае с куплей-продажей автомобиля, так и при сделках с недвижимостью наиболее частые случаи неуплаты происходят в ходе совершения сделок в рассрочку.
Однако, когда речь идет о квартире, срыв сроков оплаты, установленных графиком платежей, гораздо более болезненный, чем в других случаях. Поэтому вновь призываем готовиться к таким неприятностям заранее. В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой оплаты обязательно должны быть указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей. Еще рекомендуем предусмотреть пени и штрафы за просрочку платежей покупателем.
Кроме того, в интересах продавца зафиксировать в договоре купли–продажи, в котором имеются условия о рассрочке, пункт о нахождении квартиры в залоге у первоначального собственника до полной ее оплаты.
Условия о залоге очень важны, поскольку исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты распорядится квартирой: продаст, подарит. Составления дополнительного документа о передаче квартиры в залог не требуется, достаточно предусмотреть соответствующее условие в договоре купли-продажи. При подаче документов на государственную регистрацию также следует обратить внимание регистратора на то, что квартира до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца.
Таким образом, когда покупатель срывает сроки оплаты, установленные графиком платежей, продавец не только имеет право на взыскание долга, но и отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданной квартиры, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены жилья. Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, причем не обязательно дожидаться, когда наступит срок окончательного расчета.
Как указано выше, исковое заявление подается в арбитражный суд или суд общей юрисдикции в зависимости от того, кто является сторонами договора. Поскольку среди сделок с недвижимостью велика доля покупок квартир у застройщика, стоит отметить, что, если одной из сторон сделки является гражданин, то исковое заявление подается в суд общей юрисдикции.
Взыскание долга по договору купли-продажи земельного участка
Отсутствие своевременной оплаты за проданный земельный участок является даже более неприятной ситуацией в сравнении с квартирой. Поскольку имущество уже передано и даже зарегистрировано на нового владельца, который вправе начинать его осваивать: возводить хозяйственные постройки, высаживать растения и т.д., а деньги продавец еще не получил.
Все общие положения о взыскании задолженности при продаже недвижимости распространяются и на данный случай, в том числе обращение взыскания на земельный участок, находящийся в залоге. Однако необходимо учитывать ограничения. Так, не может быть обращено взыскание на земельные участки, изъятые из гражданского оборота (ст. 27 ЗК). А статья 446 ГПК РФ устанавливает иммунитет от изъятия жилья, являющегося единственно пригодным жилым помещением для гражданина и членов его семьи. Это касается и земельного участка, на котором находится единственное жилье. Исключением является купля-продажа недвижимости, совершенная с использованием ипотечных средств. Напомним, что ипотека – это залог в силу закона, при котором имущество приобретается на средства кредитора. В рассматриваемых нами случаях договор заключается без привлечения заемных средств, соответственно, положения об ипотеке не распространяются и условия о залоге должны быть установлены договором.
Снова подчеркиваем важность формирования условий договора. Порядок наложения мер обеспечительного характера в рамках купли-продажи без участия кредитора (банка) определяется именно условиями договора. Наличие в договоре условия о возвращения недвижимости первоначальному собственнику при отсутствии оплаты значительно повышает шансы продавца на исход дела в его пользу. Подчеркнем, что в качестве правовых последствий несвоевременной оплаты за купленную недвижимость пунктом 3 статьи 486 ГК определено требование деньг и процентов в соответствии со статьей 395 ГК. Возврат недвижимости законом не предусмотрен.
Более того, многие суды придерживаются именно такой позиции, указывая на то, что при отсутствии в договоре специального указания о праве продавца требовать расторжения договора и возврата имущества продавец может претендовать только на получение оплаты и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Конечно, есть и решения судов, в которых изложена более лояльная точка зрения при рассмотрении данных вопросов. В некоторых судебных актах отмечено, что, если в договоре четко не сказано о невозможности отмены сделки, то государственная регистрация права собственности покупателя не является препятствием для возврата неоплаченной недвижимости продавцу. Однако рекомендуем рассчитывать на менее благоприятный сценарий и включать в договор условия о возможности возврата своего имущества в случае отсутствия оплаты за нее.
Взыскание долга по договору купли-продажи товара
Сторонами договора купли-продажи товара, как правило, являются лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. То есть по своей сути – это договор поставки. Случаи сделок между физическими и юридическими лицами по приобретению товаров редко порождают необходимость взыскания долга с продавца, так как чаще всего правовая природа таких споров заключается в необходимости возврата товара. Например, при покупке материальных ценностей гражданином в магазине. Данный вопрос регулируется законодательством о правах потребителей.
Поэтому остановимся именно на сделках между предпринимателями, при которых одно лицо продало, а другое по каким-то причинам срывает сроки оплаты полученного товара.
Итак, для взыскания задолженности с контрагента, первое, что следует сделать – это попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. В рассматриваемом случае такая процедура является обязательной. Отсутствие направленной претензии в адрес покупателя повлечет невозможность принятия искового заявления судом к производству. Общий претензионный срок - 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре. Поэтому перед подачей искового заявления снова возвращаемся к изучению положений договора, чтобы не подать иск раньше времени.
Исковые заявления по спорам, связанным с предпринимательской деятельностью, подаются в арбитражный суд. При этом перед подачей иска необходимо определиться с возможностью рассмотрения дела в порядке упрощенного производства. В рамках упрощенного производства рассматриваются исковые заявления о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает 800 000 руб. для юридических лиц, 400 000 руб. - для индивидуальных предпринимателей.
В порядке упрощенного производства сокращены сроки рассмотрения дела, а само рассмотрение проходит без вызова сторон.
Также необходимо правильно определить цену иска, то есть размер основного долга, проценты за пользование чужими денежными средствами или же пени, если они предусмотрены договором.
В остальном процедура идентична с общими положениями о взыскании: дожидаемся решения суда, получаем исполнительный лист и подаем его в подразделение судебных приставов.
В завершении следует отметить, что на первый взгляд взыскание по договору купли-продажи кажется довольно простым: направить претензию, рассчитать цену иска, собрать документы и подать в суд. Однако на практике возникает много нюансов, с которыми справиться зачастую может только адвокат, имеющий соответствующий опыт. Превратить нюансы, препятствующие получению денег, в реальные шансы на успех подсилу только специалисту, владеющему багажом знаний и опыта в разрешении таких дел.
Редактор журнала «Правовая Гарантия»
