info@sibadvokat.ru 8 800-600-44-35

Взыскание задолженности по договору аренды: порядок и нюансы

взыскание задолженности по договору аренды

Содержание:

  1. Процесс взыскания долга по договору аренды,
  2. Претензия арендатору о неуплате арендной платы,
  3. Судебный порядок взыскании долга по арендной плате,
  4. Подсудность по делам о взыскании задолженности по аренде,
  5. Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании задолженности по договору аренды.

 

Договор аренды подразумевает регулярную, как правило, ежемесячную оплату за арендованное имущество. Однако вряд ли найдется арендатор, который ни разу не сталкивался с просрочкой платежей и необходимостью взыскания задолженности с арендатора.

 

Процесс взыскания долга по договору аренды

Процесс взыскания задолженности с арендатора можно разделить на три этапа:

  • проведение устных переговоров;
  • направление претензии;
  • подготовка и направление искового заявления в суд.

Не рекомендуем пренебрегать первым этапом. Как правило, арендные правоотношения длятся долгое время, то есть, в большинстве случаев арендодатель на момент возникновения долга уже достаточно давно знаком с арендатором. Поэтому устные переговоры могут прояснить причины задержки оплаты и поспособствовать мирному урегулированию разногласий.

У арендатора действительно могут быть временные финансовые сложности, по прошествии которых он сразу же готов расплатиться за используемое имущество. Однако не стоит забывать, что устные обещания погасить задолженность могут быть просто использованы арендатором для того, чтобы собственник подольше не подавал в суд. Поэтому будьте внимательны и сразу определитесь, сколько времени Вы готовы ждать от арендатора оплаты долга, который к тому же с учетом регулярности платежей увеличивается каждый месяц. Также следует обозначить эту дату должнику.

Если же арендатор не отвечает на звонки или еще хуже освободил помещение, оставив после себя только долги за арендную плату, то следует незамедлительно переходить к следующему этапу взыскания задолженности.

 

Претензия арендатору о неуплате арендной платы 

В ситуации, когда арендатор исчез из «поля зрения», становится очевидным необходимость взыскания задолженности в принудительном порядке.

Не торопитесь сразу подавать иск в суд. Сначала необходимо подготовить претензию. Игнорировать данный этап также не стоит. Во-первых, получив претензию, должник может добровольно исполнить требования по оплате. Соответственно, проблема будет решена без судебных тяжб. Во-вторых, претензия является документом, подтверждающим соблюдение досудебного урегулирования спора. Так, если сторонами договора аренды являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным, поскольку  такие споры подсудны арбитражному суду, который приступает к рассмотрению дела только после соблюдения мер по досудебному урегулированию.

При этом важно правильно и корректно составить претензию, в которую можно включить не только требование об уплате долга по арендным платежам, но и иных сумм, например процентов (неустойки) за просрочку платежей.

Также в претензии  указываются:

  • наименование сторон;
  • реквизиты договора (дата, номер);
  • размер задолженности;
  • период просрочки;
  • срок, в течение которого необходимо оплатить задолженность.

Направлять претензию необходимо таким способом, чтобы у арендодателя осталось подтверждение направления, например, заказным письмом с уведомлением о вручении. Кстати, многие не считают нужным оформлять опись вложения, а ведь этот документ подтверждает направление именно претензии. Если в договоре займа определен адрес направления претензии, то направлять следует по этому адресу. Если нет, то используется адрес регистрации для физического лица или юридический адрес для организации.

Еще одним надежным способом направления претензии является личное вручение документа. Особенно эффективен такой способ, когда предмет аренды недвижимое имущество, а безответственный арендатор еще им пользуется. Обратите внимание, что на втором экземпляре должник должен поставить отметку о получении претензии.

 

Судебный порядок взыскании долга по арендной плате

Итак, претензия направлена, теперь остается ждать ответ в виде мотивированных возражений, заверений об оплате либо положенную по договору оплату. Если ни того, ни другого не происходит, затягивать с направлением искового заявления в суд не стоит, так как на требования о взыскании задолженности по договору аренды распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 196 ГК РФ. Частое заблуждение арендаторов заключается в расчете срока давности, начиная с даты окончания действия договора.

Следует помнить, что срок исковой давности в рассматриваемом случае исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу. Так,  взыскать просроченный платеж за текущий месяц можно в течение трех лет, а за предыдущий месяц в течение двух лет одиннадцати месяцев и т.д. Поэтому неверная позиция по исчислению срока давности может привести к истечению такого срока по ряду арендных платежей и, соответственно,  невозможности взыскать за них оплату в судебном порядке.

А еще перед направлением документов в суд необходимо определиться с тем, в каком порядке будет происходить взыскание. В зависимости от некоторых условий спора данная категория судебных дел рассматривается в приказном или упрощенном порядке, а также по общим правилам судопроизводства.

Приказное производство – самый быстрый способ взыскать долг, однако цена иска не должна превышать 500 000 руб. и все документы подтверждающие задолженность должны быть оформлены в надлежащем виде. По своей сути это бесспорное требование.

Рассмотрение дел в порядке упрощенного производства осуществляется арбитражным судом, если цена иска не превышает  800 000 руб. для юридических лиц, 400 000 руб. - для индивидуальных предпринимателей. Стороны в суд не вызывают, а сроки рассмотрения сокращены.

 

Подсудность по делам о взыскании задолженности по аренде

Конкретный суд, в который следует обращаться, определяется исходя из того, кто стороны договора и  какой размер задолженности. Если договор аренды заключен между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, исковое заявление подается в арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон спора является физическое лицо, заявление подается в мировой суд при цене иска до 50 000 руб., в суд общей юрисдикции при цене иска более 50 000 руб.

По общему правилу исковое заявление подается по месту нахождения ответчика. Однако юридические лица, индивидуальные предприниматели свободны в выборе подсудности. Поэтому в договоре может быть предусмотрено, что все споры рассматриваются арбитражным судом по месту нахождения арендодателя.

 

Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании задолженности по договору аренды

Иск о взыскании задолженности по договору аренды должен быть составлен с соблюдением требований законодательства.

Составляется заявление в суд в письменной форме с изложением следующей информации:

  • данных истца, ответчика;
  • реквизитов договора аренда;
  • документов, подтверждающих передачу имущества в аренду;
  • документов, подтверждающих отсутствие оплаты (при наличии). Это могут быть бухгалтерские документы, выписки из банка;
  • требований со ссылками на положения договора, нормативно-правовых актов;
  • цены иска, включающей в себя сумму задолженности, начисленные неустойки, проценты, госпошлину, судебные расходы;
  • подтверждения досудебного урегулирования спора.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые ссылается. В связи с этим важно подтвердить свои доводы, то есть приложить все имеющие документы, обосновывающие требования, изложенные в исковом заявлении.

Процесс взыскания в суде задолженности по договору аренды не бесплатный. За подачу искового заявления Налоговым Кодексом РФ установлена государственная пошлина, ее размер зависит от суммы требований. Квитанция об оплате гос. пошлины прикладывается к исковому заявлению.

А еще при рассмотрении дела в арбитражном суде предусмотрена обязанность истца направить копию искового заявления ответчику с прилагаемыми к нему документами. Подтверждение направления копии иска ответчику также прикладывается к заявлению в суд.

Как и в случае с претензией, заявление в суд можно направить по почте или отнести лично, если суд находится в территориальной доступности.

Следует помнить, что каждый из перечисленных в данной статье этапов имеет свое значение. Например, отсутствие претензионной работы или ненадлежащее составление искового заявления послужит отказу суда в рассмотрении дела по существу. А отсутствие устных переговоров лишит возможности разрешить спор в добровольном порядке без потраченных сил и времени в суде. Поэтому весь процесс взыскания долга по договору аренды требует должного внимания со стороны арендатора.

Балдин Дмитрий Александрович
Балдин Дмитрий Александрович
Директор адвокатского бюро «Правовая гарантия».
Адвокат с опытом более 20 лет.
Поделитесь с друзьями