fbpx

Защита прав потребителей

НЕ ОСТАТЬСЯ ОБЕЗДОЛЕННЫМ

Нарушение срока передачи объекта долевого строительства – наиболее распространенное нарушение застройщиками условий договоров долевого участия в строительстве. Эта проблема стала особенно актуальной в последнее время в связи с финансовым кризисом, а также преобладанием предложения над спросом на омском рынке новостроек.

 Усугубилась ситуация еще и тем, что банки крайне неохотно кредитуют застройщиков. Как следствие – массовая остановка строительства, увеличение числа банкротящихся предприятий. Множество омичей, вложивших деньги в строительство многоквартирных домов и ожидающих новоселья, столкнулись с этой проблемой.

Если это коснулось Вас, не стоит отчаиваться и опускать руки, заранее смирившись с тем, что ничего нельзя изменить. К счастью, это не так. Если раньше долевое строительство было не урегулировано законодательно и существовало множество способов оставить дольщиков у разбитого корыта (именно тогда понятие «обманутые дольщики» получило широкое распространение), то после вступления в силу Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у дольщиков появилось множество прав и гарантий, которыми можно и нужно активно пользоваться.

Во-первых, необходимо понимать, какие права имеет дольщик по закону. Часто застройщики, пользуясь юридической неосведомленностью населения, умышленно разрабатывают договоры, некоторые пункты которых не соответствуют законодательству и нарушают права дольщиков. Например, в договорах встречаются примерно такие условия:

«В случае если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик может предложить участнику долевого строительства изменить срок его передачи. В случае неполучения от Участника долевого строительства возражений в течение 10 рабочих дней с момента получения такого уведомления Участником долевого строительства либо его представителем, срок передачи объекта долевого строительства считается измененным».

 «В случае получения от Участника долевого строительства письменного отказа от заключения дополнительного соглашения об изменении срока завершения строительства, Застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора».

Такие условия договора недействительны (ничтожны) по причине несоответствия законодательству. Федеральным Законом № 214 предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форме. Порядок изменения и расторжения договора установлен ст. 452 ГК РФ. Для внесения изменений в договор должна быть соблюдена та же форма, что и при заключении договора, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. То есть договор может быть изменен только после подписания дополнительного соглашения к договору обеими сторонами. Причем затем данное соглашение подлежит государственной регистрации.

Что же касается расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке, то Федеральный Закон № 214 предусматривает все возможные основания расторжения договора Застройщиком в одностороннем порядке. Данный перечень не включает такое основание как отказ Участника долевого строительства от заключения дополнительного соглашения об изменении срока завершения строительства.

Это значит, что, даже если вы подписали такой договор, в случае незавершения строительства в предусмотренный договором срок вы имеете право отказаться продлевать срок без неблагоприятных для себя последствий, при этом вы можете взыскать с застройщика неустойку за время просрочки. Вместо предъявления этих требований Вы имеете право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата всей уплаченной суммы в счет цены договора, а также взыскать неустойку за пользование чужими денежными средствами и  потребовать возмещения убытков сверх неустойки. Например, если Вы были вынуждены из-за просрочки сдачи дома снимать квартиру, то квартирная плата составит ваши убытки и их можно взыскать через суд. Возможно возмещение и иных убытков.

Если же в досудебном порядке застройщик откажется удовлетворять Ваши требования, в судебном порядке Вы можете требовать и возмещения морального вреда.

Ольга Чащина,

юрист ОООО «Общества защиты прав потребителей. Недвижимость и быт»

ИНТЕРЕСНО, НО ФАКТ!

В омских судах находится около 80 исков к застройщикам.

В этом году строители ввели в строй рекордное количество квадратных метров – по данным Омскстата, на долю омских новостроек пришлось 19% от объема строительства в целом по Сибири.

По данным союза строителей Омской области, сейчас в городе заморожена каждая третья стройка.

За прошлый год в рамках нацпроекта «Доступное жилье» по всей России вместо 72,5 млн квадратных метров построили только около 64 миллионов.

В долевом строительстве сегодня задействовано примерно два миллиона российских семей, то есть с участием дольщиков возводится до 80% жилья. Из них порядка 30% дольщиков рискуют не дождаться новоселья.

Данные о числе граждан, заключивших договоры соинвестирования в порядке, предусмотренном законом, разнятся от 5 до 40%. Это означает, что большинство законом не защищено.

КОММЕНТИРУЕТ

Геннадий Антонович Малицкий, заместитель генерального директора компании «АСК»:

 Вы затронули сложнейшую тему, поскольку она представляет собой многослойный «пирог». Однако нужно сказать, что закон для того и создается, чтобы его механизмы действовали. И поскольку сегодняшнее законодательство в сфере защиты прав потребителей существует, механизм экономического воздействия должен работать. Но вся трагедия в том, что если этот механизм и запускается, то работает он прямолинейно, не охватывая всех причастных (виноватых).

В нашей стране вы не найдете практически ни одного закона, который бы сломал «жизнь по понятию» и наладил бы жизнь в рамках закона. И корни этого лежат очень глубоко – в сознании людей, в слабости государственных институтов. Если для рядового гражданина незнание закона (хоть и не освобождает от ответственности) – это беда, то для представителя власти – это его вина. Не случайно же наш президент  Дмитрий Медведев в одном из новостных выпусков сформулировал следующую мысль: "Вносить и принимать законы надо одновременно с разработанным пакетом механизмов их реализации". И это правильно, ведь реально наш гражданин оказывается незащищенным. Все мы являемся налогоплательщиками и содержим государственный аппарат именно для того, чтобы он обеспечивал нам в том числе и защиту от любого произвола, нерадивого строителя ли, чиновника и т.п.

Рынок, о котором мы говорим сегодня, и общество еще не создали и не отработали достаточно корректных и жестких норм и правил, для того чтобы говорить о высоком уровне саморегулирования. Что мы наблюдаем: в условиях кризиса западные партнеры с вековой историей развития капитализма активно читают Маркса. Государственное регулирование в сфере экономических и правовых инструментов активно совершенствуются, в чем мы, мягко говоря, серьезно отстаем.

В условиях рыночного хозяйствования надо создавать условия для работы всех рычагов воздействия: административного, правового, экономического. Но почему сегодня нельзя в качестве одного из рычагов управления строительным процессом ввести прогрессивную шкалу налогообложения тех субъектов хозяйствования, которые необъективно устанавливают норму прибыли, о чем так много говорят. Кстати, в формировании стоимости квадратного метра жилья сегодня участвует не только строитель, но и риэлтерские организации, и монопольные структуры, которые реально держат в руках всю государственную инфраструктуру.  Контролировать их деятельность вполне реально, если государственный аппарат действительно будет работать в этом направлении.

Законодатели решили, что земля должна быть включена в рыночные отношения. Для того чтобы построить жилье, надо приобрести землю на аукционе, просто купить или взять в аренду. Если говорить об аукционе, то реальным предметом торга становится цена земли, которая в итоге проявляется в цене квадратного метра. При этом содержательная часть понятия «социальное жилье» (кстати, так и не получившее предметную характеристику), его качество не являются по существу составляющими аукциона.

Власть должна определять статус социального жилья, формируя законодательно условия, при которых минимизируется его стоимость и за счет минимальной цены земли, и за счет критериев его качества, функциональности и т.д. Возможно, для этого надо определить соответствующие зоны, при этом цена метра квадратного, функциональность и качество должны быть основным содержанием аукционов.

В ноябре прошлого года группа депутатов Государственной думы готовила изменения в земельный кодекс, предлагая вопрос продажи земельных участков для жилищного строительства или права аренды передать для регулирования субъектам Российской Федерации. Похоже, дальше дело не пошло.

Закон допускает наказывать застройщика за срыв срока строительства, но если это делать автоматически, не выявляя объективно причины и «виновных», мы, кроме «удушения» субъекта хозяйствования, ничего не добьемся. Наказывать нужно тех, кто получает сверхприбыли, ворует. При этом придется решать еще один вопрос – кто будет достраивать жилье? Конечно, прежде всего, застройщик, а в исключительных случаях – и с участием власти, поскольку именно власть должна являться гарантом работы действующего законодательства. Ведь «украденные» квартиры у граждан – это не одномоментное действие, ситуацию должны понять и увидеть, прежде чем она станет необратимой.

У застройщиков тоже возникают объективные причины для переноса сроков строительства, и, в первую очередь, это изменение цен на материалы, что в итоге отражается на стоимости квадратного метра. Так как же быть застройщику? Наверно, было бы правильно изначально учитывать эти моменты в договоре. Но это фактически снижает ликвидность жилья. Ведь покупать квартиру, не зная стоимости квадратного метра, – огромный риск.

Кроме этого, необходимо более четко определять отношения между застройщиком и властью. Для того чтобы пройти процедуру оформления документов, нужно очень много времени, и может случиться так, что к моменту сбора средств с дольщиков мы окажемся в несоответствии между той стоимостью квадратного метра, которая рассчитывалась в начале пути, и той, которая сложилась на данный момент.

Случаи срыва сроков строительства есть и у нас. Так, мы более года занимались судебными делами с муниципальными властями по вопросу оформления документов на земельные участки по ул. Перелета. Сейчас мы завершаем процедуру, и люди, наконец, смогут получить возможность оформить жилье в собственность. Судебных разбирательств с участниками строительства у нас, к счастью, не возникало.

Кстати говоря, мы не имеем дольщиков как таковых. У нас несколько другой механизм организации строительного процесса. Мы на начальном этапе создаем кооперативы. Создав кооператив, мы тем самым формируем предпосылки для того, чтобы в будущем он превратился в товарищество собственников жилья. У нас есть примеры, когда созданные нами кооперативы превратились в успешно действующих собственников жилья.

В настоящее время  мы завершаем объекты по взятым обязательствам. Наша главная задача – обеспечить выполнение своих обязательств перед людьми.

 

X

Закажите звонок

Наш специалист свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш менеджер перезвонит вам!