В эпоху капитализма и культа частной собственности рынок недвижимости не стоит на месте. Ежедневно в России совершается порядка тысячи сделок по приобретению и отчуждению недвижимости, проводятся многочисленные финансовые операции по расчетам между сторонами сделок, а сотрудники Росреестра практически непрерывно регистрируют переход права собственности.
Платой государству за предоставленную возможность свободно распоряжаться имуществом выступает налог на доход, полученный в результате отчуждения имущества. И если приобретатель обычно подсчитывает, сколько денег в качестве налогового вычета он сможет получить в грядущем году, то каждый продавец задается животрепещущим вопросом «сколько мне придется заплатить налогов с полученных средств и как минимизировать эти траты»?
Содержание:
Положения Налогового Кодекса РФ
Ставка НДФЛ в отношении доходов, полученных от продажи имущества, установлена в размере 13 % (п. 1.1. ст. 224 Налогового кодекса РФ).
Согласно п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса, доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения и более.
По общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет, но для отдельных случаев он сокращен до 3 лет, а именно, если:
продавец получил недвижимость по наследству или по договору дарения от члена семьи (супруга, родителей или детей) или своего близкого родственника (дедушки, бабушки, внука, полнородных и неполнородных братьев и сестер);
недвижимость получена продавцом в собственность по приватизации;
продавец приобрел объект недвижимости на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
продавец отчуждает единственное принадлежащее ему жилое помещение, и другого жилого помещения ни в его раздельной собственности, ни в совместной собственности супругов не имеется.
На первый взгляд, смысл приведенных норм вполне прозрачен и понятен. Однако на практике продавцы и сотрудники налоговых инспекций сталкиваются с множеством казусов, когда не ясно каким образом правильно применять эти положения.
Разъяснения Департамента налоговой политики Минфина России
Департамент налоговой политики Минфина России в своем письме от 25 июля 2023 г. № 03-04-07/69247 дал разъяснения на два наиболее распространенных вопроса в этой сфере:
- С какого момента исчислять минимальный предельный срок владения недвижимостью в случае получения ее в собственность в порядке наследования?
Поясним, что наследство открывается в момент смерти гражданина. По истечении 6 месяцев со дня его смерти наследники вправе получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на унаследованный объект недвижимости на свое имя. В то же время закон не обязывает принявшего наследство наследника получать свидетельство о праве на наследство сразу по прошествии 6 месяцев со дня кончины наследодателя. Получить такое свидетельство можно в любое время после истечения названного срока: на следующий же день, через год или десть лет – решать наследнику.
В таком случае с какой даты начнет течь минимальный предельный срок владения объектом в целях налогообложения?
Департамент налоговой политики Минфина России пояснил, что в данном случае полежат применению нормы ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, согласно которой принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя).
Таким образом, право собственности у наследника возникает именно в тот момент, когда не стало прежнего собственника, а не в момент подачи заявления о принятии наследства или государственной регистрации права собственности на унаследованную недвижимость на имя наследника.
Соответственно, и минимальный предельный срок владения таким объектом следует исчислять со дня смерти наследодателя;
- Как применять правило о минимальном предельном сроке владения, если объект недвижимости приобретался продавцом долями, в разное время и по различным основаниям?
Отвечая на этот вопрос, Департамент налоговой политики Минфина России ссылается на п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности прекращается у собственника при отчуждении имущества другим лицам, при отказе от права собственности, а также в результате гибели, уничтожения имущества или утраты права собственности в иных случаях.
Увеличение размера доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости не влечет для собственника прекращения права собственности на данное имущество.
В связи с этим, размер минимального предельного срока владения недвижимостью для целей налогообложения определяется по условиям первичного возникновения права общей долевой собственности на такой объект.
Например, если 1/2 доля в праве собственности на квартиру принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи, а оставшаяся 1/2 доля получена впоследствии на основании договора дарения от близкого родственника, то минимальный предельный срок владения квартирой составляет 5 лет.
Соответственно, в противоположной ситуации, когда изначально 1/2 доля в праве собственности на квартиру принадлежала продавцу на основании договора дарения, заключенного с близким родственником, а позднее он выкупил оставшуюся 1/2 долю у другого собственника, то минимальный предельный срок владения квартирой составляет 3 года.
Исходя из смысла вышеуказанных разъяснений, исчислять минимальный предельный срок владения объектом недвижимости следует аналогично – с даты первичного возникновения права общей долевой собственности на данный объект.
Автор журнала «Правовая Гарантия»
