5 июня 2024 года Совет Федерации одобрил принятый Госдумой Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части установления порядка самостоятельной реализации залогодателем - физическим лицом заложенного имущества).
Содержание:
Основные положения закона
Новый закон дополнил положения статьи 37 «Отчуждение заложенного имущества» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года нормой, согласно которой физлицо – залогодатель по ипотечному кредитному договору (договору займа) получает право самостоятельно продать заложенное имущество.
Условия, при наличии которых возможно прибегнуть к самостоятельной реализации ипотечной недвижимости:
- должником выступает физическое лицо;
- залогодатель – тоже физическое лицо (в том числе третье лицо – не должник);
- кредит получен не в коммерческих целях;
- на предмет залога не обращено взыскание;
- вырученные средства должны пойти на полное погашения долга по кредиту/займу;
- залогодатель или залогодержатель не находятся в процессе банкротства.
Для того, чтобы продать заложенное имущество потребуется подать соответствующее заявление в адрес кредитора, которому дается 10 рабочих дней на то, чтобы дать свой ответ: согласие с подробными условиями исполнения обязательства (сумма долга, минимальная продажная цена, реквизиты для расчетов и т.д.) либо отказ.
Законом предусмотрен перечень оснований, по которым кредитор может отказать залогодателю в самостоятельной реализации ипотечного имущества, в том числе:
- наличие ранее поданного иска об обращении взыскания на предмет залога либо совершение исполнительной надписи нотариусом;
- банкротный процесс в отношении залогодержателя либо залогодателя (включая внесудебное банкротство);
- наличие нескольких различных обязательств, обеспеченных залогом одного и того же имущества;
- имеются предшествующая или последующая ипотека данного имущества;
- наличие ранее поданного, но отозванного заявления о самостоятельной продаже заложенного имущества, либо неисполнение заявления, на которое получено согласие кредитора.
На самостоятельную реализацию заложенного имущества дается 4-месячный срок, который начинает исчисляться со дня получения залогодержателем заявления о самостоятельной реализации. В данный срок собственник должен не только успеть продать свою недвижимость, но и зарегистрировать переход права в ЕГРН. Однако, по соглашению с кредитором, указанный срок можно увеличить. В этот период обращение взыскания на заложенное имущество не допускается.
Залогодателю предоставлена возможность в любой момент отказаться от самостоятельной реализации имущества, находящегося в залоге.
Отметим, что в случае, когда должником и залогодателем выступают разные лица, все заявления и соглашения с кредитором они подписывают совместно. То же правило распространяется на ситуации с множественностью лиц в обязательстве (например, когда на стороне должника участвуют сразу несколько граждан).
Разница между выручкой от продажи имущества и суммой погашенного долга поступает в распоряжение залогодателя.
Нововведения начнут применяться через 90 дней после опубликования принятого закона.
Причины внесения изменений
Мотивом для внедрения самостоятельной продажи ипотечного имущества стал затяжной характер традиционной процедуры реализации предмета залога, чаще всего невыгодный ни одной из сторон обязательства.
«Существующие в настоящее время процедуры фактически полностью лишают гражданина возможности самостоятельного поиска покупателя для быстрой реализации имущества и осуществления расчета по долгу», – подчеркнуто в пояснительной записке.
Отмечена также личная заинтересованность должника в том, чтобы продать заложенный объект в кратчайшие сроки и по наиболее высокой цене, что может обеспечить исполнение долгового обязательства и одновременно защиту интересов самого должника. Очевидно, с этой же целью в ходе рассмотрения законопроекта изначально предложенный 6-месячный срок на реализацию имущества был сокращен до 4 месяцев.
По мнению законодателя, введение указанного выше механизма позволит защитить права должников-физлиц и создать необременительные способы реализации заложенного имущества.
Автор журнала «Правовая Гарантия»
