Для того, чтобы поддерживать имущество многоквартирного дома в надлежащем состоянии; обеспечивать оперативную помощь по любым проблемам жильцов, связанным с содержанием имущества в многоквартирном доме; а также для решения любых подобных вопросов в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), создается управляющая компания (другое ее наименование – «управляющая организация», хотя по функциональной составляющей это фактически одно и то же, как бы ее не именовали).
В штате данной организации, как правило, имеются профессиональные специалисты, имеющие достаточно большой опыт работы в сфере ЖКХ, и которые вполне способны помочь в решении вопросов ЖКХ. Кроме того, управляющие компании обычно обладают специальным оборудованием, которое позволяет проводить экспертизы в сфере, например, протечки стояка и т.п. Помимо этого, для обеспечения оперативности управляющие компании снабжены автомобилями и иной необходимой техникой.
Однако все ли так оптимистично? К сожалению, нет. На практике достаточно большое количество споров жильцов связано именно с управляющими компаниями. В чем же дело? Неужели управляющие компании, которые снабжены специальным оборудованием, необходимой техникой, имеют в своем штате достаточно квалифицированных специалистов, не могут удовлетворить потребности граждан и организаций – собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах?
Конечно же, могут. Однако в каждой управляющей компании бывают своего рода различные проблемы – отсутствие необходимого оборудования, автомобилей, нехватка профессионалов «своего дела», существуют и проблемы с выплатой заработной платы, да и кризисные проблемы на рынке никто не отменял и т.п. Все это приводит к «халатному» отношению сотрудников к своим должностным обязанностям и иным негативным явлениям. В итоге многие управляющие организации сталкиваются с достаточно большим количеством споров с собственниками помещений в многоквартирных домах. А некоторые управляющие компании и вовсе закрываются, поскольку становятся нерентабельными.
И как же быть в подобных ситуациях добросовестным жильцам? Что делать в случае «халатного» отношения сотрудников управляющих компаний к своим должностным обязанностям? Как быть в случае нехватки оборудования, отказе от помощи в необходимой ситуации и т.п.?
Конечно же, жаловаться. Однако жаловаться нужно «с умом».
Практика показывает, что многие граждане, не владеющие юридическими знаниями в сфере оказания услуг ЖКХ, составляют жалобы, лишь описывая наболевшую ситуацию, прилагая фотографии, собирая подписи жильцов на дополнительных документах и т.п. Все это, безусловно, хорошо.
Однако нужно не забывать, что любая жалоба должна содержать не только описательную часть, содержащую суть проблемы, но и в обязательном порядке нормативную часть. И слова желательно подтверждать документами или иными письменными доказательствами. Важно не забывать, что и опросы соседей, например, можно проводить в письменной форме.
Кроме того, в любой жалобе должны быть обязательно ссылки на соответствующие пункты (части), статьи закона. В противном случае суть жалобы, как юридического документа, теряется, она просто превращается в обращение о наболевшей проблеме. И лицо, которому подается жалоба на управляющую компанию, вынуждено искать соответствующую норму права, чтобы защитить права обратившихся жильцов, или иных собственников помещений многоквартирного дома. А нужно ли ему это? Для того, чтобы разобраться в «описательной ситуации» нужна крайне большая заинтересованность лица, которому подается жалоба, в выяснении всех нюансов проблемной ситуации. А это происходит, как правило, в случаях, когда такое лицо само «пострадало» от недобросовестных действий (бездействия) управляющей компании, да и то не всегда.
Поэтому важно не забывать знаменитую фразу «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих» (из романа «Двенадцать стульев») и действовать планово.
Итак, если возникают проблемы с управляющей компанией. В первую очередь, нужно обращаться с жалобой к руководителю данной управляющей компании. Кратко описав всю ситуацию (самое основное), сославшись на нормы права и приложив необходимые документы.
Если, по Вашему мнению, подачи одной жалобы будет недостаточно, можно обратиться с жалобой на управляющую компанию в прокуратуру, которая проводит проверки соблюдения законов.
Кроме того, можно написать обращение и в местную администрацию, чтобы привлечь дополнительное внимание о существующих «беспорядках» в управляющих компаниях.
Также важно понимать, что большую роль в сфере ЖКХ на сегодняшний день оказывает и государственная жилищная инспекция. Как вышестоящий орган по отношению к управляющим компаниям, она все же стремится помочь жильцам в выяснении и решении проблемных вопросов в сфере управления многоквартирными домами. Поэтому можно написать жалобу и в указанный орган.
Далее важно понимать, что жильцы являются потребителями услуг ЖКХ. Поэтому за защитой своих прав, как потребителей, они могут обратиться в государственный орган – Роспотребнадзор. Конечно же, на сегодняшний день существуют и Общества по защите прав потребителей (Общества), однако граждане должны понимать, что Общества осуществляют их представительство и защиту, то есть фактически выполняют функции тех же юристов и адвокатов, однако отдельно специализируются в сфере защиты именно прав потребителей.
Кроме того, если сотрудники управляющей компании причинили материальный либо моральный ущерб, собственники помещений в многоквартирном доме всегда смогут пожаловаться в суд. Иск – важнейшее средство защиты прав граждан. Но в данном случае важно помнить не только об описании ситуации, но и обязательной ссылке на нормативно-правовые акты, приложении необходимых документов, вызове свидетелей (при необходимости), проведении экспертизы и возможных иных доказательствах.
Можно жаловаться и в иные органы. Данный перечень органов, куда можно жаловаться гражданам и организациям, исчерпывающим не является. Он наиболее распространенный.
И в заключение хочется сказать, что не нужно бояться защищать свои права, следует защищать их грамотно, опираясь на нормы права и доказательства.
Татьяна Саяпина,
старший преподаватель Московского экономического института, аспирант Института государства и права Российской академии наук, адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов
старший преподаватель Московского экономического института, аспирант Института государства и права РАН, адвокат
