Начало 2017 года ознаменовалось вступлением в силу новых нормативных документов, существенным образом влияющих как на регистрацию прав на недвижимое имущество, так и на пользование этими объектами недвижимости.
С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который предназначен для упрощения и ускорения процесса регистрации недвижимости и создание Единого государственного реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы.
Считается, что с вступлением в силу нового закона значительно упрощается процесс регистрации, поскольку:
Во-первых, Единый государственный реестр недвижимости позволит подавать одновременно заявление о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости и регистрации прав на него. Ранее эти процедуры производились порознь, сначала необходимо было поставить объект на кадастровый учет, и лишь потом регистрировать свои права на него.
Во-вторых, появилась возможность подавать пакет документов на регистрацию в любом офисе приема-выдачи документов. То есть, отпала необходимость выезжать из своего города, например, Нижнего Новгорода, для того, чтобы поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на земельный участок, 
расположенный во Владимирской области.
В-третьих, стало возможным оформить курьерскую доставку готовых документов в любое удобное для вас время и место, это предусмотрено частью 19 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ. Размер платы за указанное действие и порядок предоставления данной услуги предусмотрен приказом Минэкономразвития от 31 мая 2016 года № 337.
Как предусматривает законодатель, введение Единого государственного реестра недвижимости повысит уровень защиты хранящихся сведений об объектах недвижимости, что должно минимизировать угрозу мошенничества и снизить риски проведения операций на рынке недвижимости.
Также плюсом нового закона можно считать сокращение сроков рассмотрения поданных документов. Теперь этот срок составляет 7 рабочих дней для государственной регистрации прав, 5 рабочих дней для кадастрового учета и 10 рабочих дней для одновременного проведения указанных выше процедур.
Установлен лишь один случай, когда может быть отказано в осуществлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации права: в течение установленного срока не устранены причины, препятствующие осуществлению кадастрового учета или регистрации прав (ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ). Однако существенно увеличился перечень оснований, по которым осуществление кадастрового учета или регистрации прав может быть приостановлено. Статьей 26 Федерального закона предусмотрено 55 таких оснований, в частности, земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта (пункт 23 части 1 статьи 26); представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны (пункт 6 части 1 статьи 26); представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами (пункт 8 части 1 статьи 26). Максимальный срок приостановки осуществления кадастрового учета либо регистрации прав может составлять не более 3 месяцев.
Закон предусматривает право заявителя приостановить регистрацию прав по собственной инициативе, о чем он подает соответствующее заявление с указанием причин такой приостановки и указанием срока, на который необходимо приостановить государственный кадастровый учет или государственную регистрацию прав. Если срок в заявлении не указан, то регистрация приостанавливается на срок до шести месяцев.
Интересна также новация, введенная Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вступает в силу с 1 января 2017 года и дает четкое определение понятие «машиноместа» - это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства часть здания или сооружения, границы которой описаны в установленном порядке. Почему это изменение так важно и интересно. Дело в том, что ранее парковочные места оформлялись как часть или доля в нежилом помещении без указания его конкретного назначения, соответственно при налогообложении к ним применялась налоговая ставка до 0,5%, налоговые льготы не применялись. Однако к таким объектам налогообложения должна применяться ставка не более 0,3%. Указанное разъяснение содержится в информации ФНС России от 8 декабря 2016 года «О налогообложении принадлежащих физическим лицам машиномест». Так, к примеру, на территории города Нижнего Новгорода в отношении жилых домов; жилых помещений; объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); гаражей и машино-мест; хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства применяется ставка 0,1%, для прочих объектов налогообложения – 0,5%. Указанные ставки установлены Решением городской думы города Нижнего Новгорода от 19 ноября 2014 года № 169. Соответственно, если в свидетельстве о регистрации объекта указано наименование объекта «машиноместо», то налогоплательщик может обратиться в ФНС для перерасчета налога на имущество либо о применении налоговой льготы. Если в свидетельстве указано иное наименование объекта, но фактически оно является машиноместом, то налогоплательщик может обратиться в Росреестр для изменения наименования объекта недвижимости.
Законодатель подумал и о гражданах-дольщиках, и с 1 января 2017 года вводятся новые механизмы их защиты. Введенная в действие с 1 января 2017 года статья 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2002 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязанность застройщика, привлекающего денежные средства граждан, участников долевого строительства, создать сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором должна быть размещена следующая информация в отношении каждого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости: - разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых застройщик принимал участие в течение трех предшествующих лет; - аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок; - проектная декларация; - заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства; - проект договора участия в долевом строительстве; - способы обеспечения обязательств; - фотографии строящихся объектов недвижимости. Все изменения в размещенные документы должны размещаться не позднее 5 рабочих дней с момента внесения таких изменений. Фотографии должны обновляться ежемесячно. Но не только права дольщика интересуют законодателя, права застройщика также претерпевают некоторые изменения. Так, часть 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ изложена в новой редакции и предусматривает, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если они произошли из-за нормального износа объекта и отдельных элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, а также нарушений эксплуатации, допущенных самим участником долевого строительства при эксплуатации либо во время проведения ремонта. В ранее действовавшей редакции часть 7 статьи 7 также существовала, но сейчас более подробно расписаны входящие в состав объекта элементы, а также указано на нарушение гражданином инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. Кстати, обязательство передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, предусмотрено введенной в Федеральный закон № 214-ФЗ частью 1.1 статьи 7. Таким образом, законодатель защищает застройщика от недобросовестных участников долевого строительства, которые активизировались в последнее время и используют судебные инстанции для взыскания денег с застройщика за любые с их точки зрения нарушения, допущенные при строительстве объекта.
Перечисленные выше извлечения из нормативных документов не исчерпывают весь спектр внесенных законодателем изменений в правоотношения в сфере ЖКХ и регистрации недвижимости, они не меняют кардинальным образом сложившейся практики, но все же при возникновении сложных спорных моментов лучше обратиться к специалисту – юристу, практикующему в рассматриваемой сфере, для разрешения своей спорной ситуации.
Татьяна Яматина, специалист на рынке недвижимости, внештатный преподаватель.
