Уход за находящейся во владении недвижимостью со стороны ее владельцев всегда находится в поле зрения общественности, ибо касается, по сути, большинства населения, и не так важно, проживают ли они в России или в Чехии.
Правовая информация о жилье в Чехии, а к нему относятся, кроме частных домов, квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме, особенно востребована.
Одним из часто обсуждаемых вопросов является уход (содержание и ремонт) за многоквартирным домом.
Права и обязанности собственников согласно чешским законам
В этой связи применительно к чешским реалиям приведем ряд правовых нюансов относительно прав и обязанностей собственников помещений (самих квартир и подсобных площадей, придомовой территории), опираясь на обновленные чешские законы о строительстве и ГК - Гражданский кодекс ЧР – Чешской республики, в который вошли положения из ныне действующего закона о собственности на квартиры (чеш. - zákon o vlastnictví bytů).
Согласно им, определен перечень необходимых положений договора купли-продажи квартиры, указан порядок перехода прав собственности на помещение, земельный участок под домом, а также регламентированы правовые отношения совладельцев дома в части помещений, находящиеся в общей собственности, а также регулируются правоотношения ее владельцев с товариществом собственников помещений (квартир), (чеш. - společenství vlastníků jednotek).
С принятием нового ГК ЧР несколько изменились правила общежития для таких владельцев в товариществе. Одним из новшеств является введение понятия «вклад (взнос) в управление домом» (příspěvek na správu domu). Теоретически он заменил всего лишь ранее используемый в этой связи термин «платеж для финансирования ремонтных работ» - «platba do fondu oprav» (который, правда, и сейчас используется повсеместно - платеж в ремонтный фонд), хотя на поверку ситуация оказывается намного сложнее, чем кажется на первый взгляд.
Первая проблема заключается в неунифицированной терминологии. В § 1180 ГК ЧР, который является краеугольным камнем для регулирования такого рода целевых взносов, выплачиваемых владельцем квартиры на счет товарищества, они нечетко определены. В первом абзаце говорится, что владелец вносит свой вклад «в управлении дома и земельного участка», а во втором абзаце имеется упоминание о платежах управляющему домом или членам домового комитета, за ведение бухгалтерского учета и аналогичные расходы собственно управленческой деятельности как таковой.
Далее в § 1186 ГК ЧР используется термин «вклад в управление домом». Такое же терминологическое определение имеется в последующих положениях ГК ЧР, см. § 1200 п. 2 g) о требовании к уставу (что тот обязательно должен содержать при основании товарищества владельцев - собственников квартир) – наличие положения о вкладах на управление домом и касательно компетенции у собрания владельцев товарищества, см. § 1208 d) – утверждение общей суммы вкладов на управление домом. Но в то же время в Постановлении Правительства ЧР № 366/2013 Сб. «Об урегулировании некоторых вопросов, связанных с жилищным (квартирным) собственничеством», тем не менее, по-прежнему используется термин «вклады владельцев квартир для управления домом и земельным участком», который предполагает наличие только первого типа вклада.
Два типа владельцев квартир
Таким образом, в настоящее время существуют два типа вкладов владельцев квартир, каждый из которых предназначен для различных целей и размер каждого из них вычисляется по-разному. Применительно к первому типу, - плата за управление домом и земельный участком (а это, как правило, ремонт общих частей дома, содержание придомовой территории) должна рассчитываться в зависимости от доли квартиры по отношению к общей площади дома и земли. Во втором типе - менеджерское (административно-управленческое) вознаграждение, бухгалтерия и т.д. – финансовые суммы в каждом отдельном случае разные, но имеющие постоянные значения после их согласования. Для того, чтобы понять, что конкретно относится к какой группе вкладов следует обратиться к § 7 и 8 указанного постановления чешского правительства.
К сожалению, на практике могут появиться расходы, которые не представлены в перечисленных перечнях видов деятельности, подпадающих под разные типы платежей – в виде вкладов владельцев квартир. К тому же, изначально следует расходы правильно соотнести к типам вкладов, и которые, к слову, еще должны быть указаны в уставе товарищества собственников квартир.
Необходимо учитывать также и тот факт, что имеют место быть, зачастую, еще и разные толкования владельцами и менеджментом – управленцами дома тех или иных расходов, то, что одни считают уместными, другие же (или некоторые из них), - ненужными и/или несправедливыми и пр. Вопрос, к примеру, по акцептации расходов, относящихся к первому типу взносов. То есть, относительно всего того, что касается содержания (ремонта, переоборудования, ухода, ревизии, оснащения, контроля тех или иных технических параметров оборудования и пр.) общего недвижимого имущества, земельного участка, в т.ч. в общем пользовании.
Или же как, например, считать налог на имущество, которое находится в собственности товарищества. Доля владельцев в ней, рассчитывается, таким образом, де-факто, что каждому из владельцев квартиры причитается часть налогооблагаемого общего имущества товарищества в количестве, соответствующем его доле в целом жилищном имущественном комплексе.
Еще более серьезной проблемой является вопрос о характере вкладов – считать их как аванс или нет? И если да, то как учитывать переплату или как урегулировать проблему ее возврата (погашения)? Ведь в § 1186 ГК ЧР четко указано, что управляющий домом не обязан при передаче права собственности на помещение делать перерасчет платежей на момент наступления такой правомочности.
Кстати, согласно предыдущей (существующей до принятия нового ГК ЧР) концепции вкладов, по упомянутому выше старому закону о собственности квартир, также не было возможно, согласно § 15 п. 4, при прекращении права собственности возвращать прежнему владельцу авансовые платежи. Можно сделать вывод о том, что авансовые вклады, выплаченные таким образом, не будут возвращены.
И еще один вопрос такого же рода. Например, невозврат вкладов может быть и логичен при создании долгосрочного целевого резерва, предназначенного для среднесрочного, капитального ремонта дома и т.п., но какое может быть объяснение этому в случае вклада в оплату за ведение работы управленческого менеджмента организационного характера (ее административной деятельности)? Вот если товарищество заложило в бюджет затраты на в связи с ожидаемым расходом на ведение бухгалтерского учета конкретную сумму денег, а через некоторое время был заключен новый контракт на более выгодных для товарищества условиях – более дешевый бухгалтер, так будет ли в таком случае разница между ожидаемыми и фактическими расходами возвращена уплатившим ранее владельцам квартир большую сумму, чем нужно теперь? Если придерживаться строго формулировки закона, то этого сделать нельзя. Парадоксально, но факт.
Другие статьи адвоката:
ЧЕХИЯ – совсем (не)простой коммунальный мусорный вопрос
ЧЕХИЯ – о недвижимости (правовой очерк)
адвокат, партнер чешской адвокатской компании в Праге «Advokátní kancelář Kushnarenko & partners»
