Рынок аренды жилья во всем мире является одним из основных средств решения жилищных проблем, а в Великобритании также отличным источником доходов и инвестиций.
Аренду недвижимости, в отличие от покупки, принято рассматривать как наиболее гибкий и дешевый вид пользования недвижимостью, что, однако, не всегда является правдой. Как квартиросъемщик, вы имеете множество прав в Великобритании. Расскажем о некоторых из них.
Арендный договор в Великобритании
Вы имеете право потребовать заключения арендного договора. Существует несколько типов стандартных арендных договоров:
• Циклические арендные договоры обновляются автоматически еженедельно или ежемесячно и не имеют даты окончания арендного срока аренды;
• Фиксированные арендные договоры с фиксированной датой окончания срока арендного договора. Срок таких договоров обычно 6 или 12 месяцев.
Что входит в арендный договор?
Условия арендной платы
Такая плата должна быть согласована с арендодателем до того, как вы подпишете арендный договор. Нередко договор может закреплять право за арендодателем на пересмотр арендной платы через определенные промежутки времени. Также в нем должно быть указано, когда квартиросъемщики должны осуществлять оплату арендодателю. Повышение суммы оплаты может быть фиксированным или же пересматриваться в соответствии с инфляцией. Как арендодателю, так и квартиросъемщику важно знать, когда и на какую сумму арендная плата может быть повышена.
Если заключен Циклический арендный договор, то арендодатель может повышать арендную плату не чаще, чем раз в год без получения согласия квартиросъемщика. Фиксированные же арендные договора могут не позволить арендодателю повысить арендную плату без получения на то разрешения квартиросъемщиков. Однако, арендная плата может быть повышена при завершении срока договора и перед его продлением, даже если ранее квартиросъемщик был против такого повышения. Впрочем, и в этом случае жаловаться квартиросъемщикам не приходится, ведь арендная плата должна быть справедливой и соответствовать местным ценам рынка аренды. К тому же квартиросъемщик может отказаться от продления арендного договора, если считает повышение неразумным.
Читать арендный договор следует внимательно: в нем может быть указана процедура и обстоятельства, при которых арендная плата может быть повышена. Но, даже если вы что-то упустили, договор должен быть составлен в соответствии с законами и пункты, которые их нарушают, не будут приниматься во внимание в случае судебного разбирательства.
Депозит
В вашем арендном договоре будет прописана сумма депозита, которую вы должны будете заплатить, прежде чем въезжать в недвижимость. Обычно сумма депозита равна 4, 6, 8, а иногда и 12-ти неделям суммы арендной платы. В договоре излагаются также и обстоятельства, при которых оплаченный депозит должен быть возвращен квартиросъемщику, а также обстоятельства, при которых депозит может быть полностью или частично удержан арендодателем.
Получив депозит, арендодатель должен принять меры по его защите в течение 30 дней и в соответствии с государственной программой защиты депозитов, если был заключен один из Стандартных арендных договоров. Если же арендодатель не предоставит доказательств квартиросъемщику о том, что он выполнил условия защиты депозита или же в принципе этого не сделал, квартиросъемщик имеет право подать иск в суд на получение компенсации, в разы превышающей размер суммы депозита.
Преждевременное расторжение арендного договора
Если арендный договор содержит пункт о преждевременном расторжении договора, данное право можно использовать для расторжения договора до даты его окончания. Важно обратить внимание на дату возможного расторжения и условия, при которых оно возможно. Например, если договор заключен на 12 месяцев, возможно, у вас есть право на его расторжение уже через 6 месяцев. В этом случае важно знать, когда подавать уведомление арендодателю.
Использование недвижимости по назначению и ремонт
В каждом арендном договоре указано, в каких целях квартиросъемщики могут использовать недвижимость. В зависимости от условий, вы, возможно, сможете внести изменения в интерьер помещения. Но необходимо помнить, что вам, вероятно, будет необходимо вернуть прежний дизайн перед тем, как вы оттуда съедете.
Арендодатель несет ответственность за безопасность помещения (электричество, газ, водоснабжение), а также за проведение ремонтных работ в отношении конструкции здания, сантехники, трубопровода, отопления, горячей воды, газовых приборов, вентиляционной системы, электропроводки и т.д. Все это также должно быть прописано в арендном договоре. Необходимо помнить, что для проведения инспекции недвижимости с целью составления сметы работ ваш арендодатель должен предупредить вас о его посещении за сутки и не имеет права входа в ваше съемное жилье, не сделав этого, за исключением экстренных случаев, например, при прорыве труб.
Если же арендодатель отказался проводить необходимые работы, квартиросъемщики имеют право начать судебный процесс с целью получения суммы, необходимой на ремонтные работы или же провести ремонт самостоятельно и вычесть расходы из арендной платы
Итак, подводя итоги, квартиросъемщики в Великобритании имеют следующие права: проживание в доме/квартире, находящихся в хорошем состоянии; защиту внесенного депозита и его получение при выезде по окончании срока арендного договора, если не было никаких нарушений; оспаривание завышенной арендной платы; защиту от повышения арендной платы.
Выселение квартиросъемщиков
Квартиросъемщики также защищены от несправедливого выселения из недвижимости. В то же время арендодатели могут это сделать, в соответствии с Законом о жилье (1988), несколькими путями. Статья 21 Закона о жилье дает право арендодателю на выселение квартиросъемщиков в конце срока действия арендного договора без какой-либо причины; статья 8 предоставляет арендодателю возможность выселения квартиросъемщиков до окончания срока действия договора, если какое-либо условие договора было нарушено.
Например, таким нарушением может стать неуплата аренды. Это и есть одна из наиболее распространенных проблем, с которой сталкиваются арендодатели. Но даже в этом случае не так-то просто выселить должников.
Что делать, чтобы выселить должников за неуплату арендной платы в Великобритании
Существует строгая процедура, которой необходимо следовать. Такая процедура зависит исключительно от вида заключенного арендного договора и его условий. Если был заключен один из Стандартных договоров аренды, и теперь арендодатель желает выселить своих жильцов в конце срока действия арендного договора или же в связи с нарушением каких-либо условий договора, арендодатель должен следовать следующей процедуре.
Первое, что потребуется сделать - это предоставить квартиросъемщикам уведомление в соответствии со статьей 21 или 8, о которых мы упомянули выше. Арендодатели должны помнить, что уведомление, в соответствии со статьей 21, предоставляется как минимум за два месяца до желаемой даты освобождения жилья. Уведомление в соответствии со статьей 8 обычно дает квартиросъемщикам от 2-х недель до 2-х месяцев (в зависимости от обстоятельств) на организацию выезда.
В уведомлении должна быть указана причина, по которой арендодатель желает, чтобы его арендаторы выехали из недвижимости. Уведомление представляет собой определенную форму заявления, которая зависит от того, по какой причине производится выселение. Необходимо помнить, что при наличии Фиксированного арендного договора срок действия уведомления, в соответствии со статьей 21, должен приходиться на дату окончания срока арендного договора.
Если же арендаторы отказались принять во внимание уведомление и продолжают проживать там, арендодатель имеет право начать судебный процесс с целью получения Стандартного судебного распоряжения о возвращении физического владения недвижимости для возвращения неуплаченной аренды, а также процесса выселения. Если арендодателю не принципиально, получит ли он задолженность по арендной плате в скором времени или нет, а приоритет именно в освобождении недвижимости от жильцов, он может воспользоваться ускоренной процедурой возврата физического владения недвижимостью, подав иск на получение Судебного распоряжения об ускоренном возвращении владения, а уже после возвращения физического владения недвижимостью востребовать задолженность по арендной плате через Стандартное судебное распоряжение о возвращении владения.
Если и это не помогло выселить квартиросъемщиков, Ордер на возврат владения уполномочит судебных приставов завершить процесс выселения.
Рынок аренды в Великобритании основательно регулируется. Права и обязанности существуют как для квартиросъемщиков, так и для арендодателей.
Другие статьи автора:
Налоговое планирование при покупке и продаже недвижимости в Великобритании
Реально ли найти работу в Великобритании и получить визу?
основатель, юрист по корпоративному и иммиграционному праву, управляющий директор Red Square London (Великобритания)
