Сосед… Какие ассоциации у нас появляются в связи с этим словом? В первую очередь, конечно, «добрососедство», «дружба», «взаимопомощь».
Сосед – это тот человек, который польет цветы и присмотрит за собакой, если Вы уехали в отпуск, и тот человек, который займет «трешку» до получки, и тот, с кем весело отмечать праздник, с кем можно сходить на рыбалку.
Одним словом, для многих из нас - почти родственник. Как правило, граждане вполне справедливо стараются поддерживать с соседями теплые, дружественные отношения.
В такой ситуации всеобщей любви и дружбы, казалось бы, совсем не до юридических тонкостей, верно? Чего уж там, даже если что-то случится, мы найдем возможность полюбовно договориться, чай, не первый год живем бок о бок… Но практика показывает, что далеко не все так безоблачно, особенно, если речь заходит о крупных суммах денег.
Общая долевая собственность
Не секрет, что многие собственники частных жилых домов владеют ими в долях со своими соседями. Скажем, 1/3 дома принадлежит одному хозяину, и оставшиеся 2/3 – другому.
Такая ситуация называется «общая долевая собственность» и по документам именно так и написано, что человеку принадлежит 1/3 или 2/5 или даже 125/327 части жилого дома.
Сами владельцы пользуются своими жилыми помещениями, землей и нежилыми постройками, зачастую, так, как это исторически сложилось, что не вызывает у них никаких сомнений и непонимания. Даже если один из собственников продает или дарит свою часть дома другим людям, то и «новичкам» достается «в наследство» сложившийся порядок пользования недвижимостью.
Порядок этот существует в головах хозяев, но, как правило, на бумаге не зафиксирован, и подписями владельцев не заверен. Казалось бы, что тут плохого, если и отношения добрососедские, и споров по использованию недвижимости не возникает, да и люди – почти родственники? Но так кажется до тех пор, пока ничего не случилось.
«Подводные камни» общей долевой собственности
Вот Ваш сосед, предположим, организовал себе в своей 1/3 доле принадлежащей ему собственности небольшую баньку. Вроде бы позитив, особенно если и Вас туда изредка приглашают попариться. Даже если и не приглашают, какое нам до этого дело, спрашивается, и что такого может произойти? А вот произойти как раз может все, что угодно.
Например, из-за неправильной технологии строительства дымохода или неисправности электропроводки в бане происходит пожар.
Причем Вас в это время может не быть не только в парилке, но и вообще в доме, даже в пределах населенного пункта. Возвращаясь, Вы с неприятным удивлением обнаруживаете, что Ваш дом представляет собой пепелище, а заодно и парочка соседских домов, так как в тот летний денек погода стояла необыкновенно сухая и ветреная.
Культура страхования в нашей стране развита сами знаете как, поэтому, конечно, ни Вашу недвижимость, ни свою гражданскую ответственность перед жителями соседних домов Вы застраховать так и не удосужились (это же дорого…), и вот спустя еще какое-то время Вы получаете повестку в суд.
Жильцы теперь уже бывших соседних домов требуют от Вас моральной и материальной компенсации.
Вы в полной уверенности, что, так как баня-то была соседская, к Вам никаких претензий быть не может, вероятно, будете очень сильно удивлены итоговым вердиктом суда, который присудит Вам выплату компенсации в 2/3 от суммы причиненного ущерба, а соседу только 1/3. С точки зрения суда все справедливо. Дом принадлежал Вам на 2/3 и на 1/3 соседу, поэтому и ущерб Вы должны возмещать именно в таких пропорциях.
Вот так Вы неожиданно из потерпевшей стороны превратились в «виновника торжества», обязанного оплатить изрядную часть этого «банкета». Суммы к выплате имеют порядок миллионов, а с учетом того, что Вы еще и лишились собственного жилья произошедшее больше всего похоже на катастрофу. После такого расклада, разумеется, ни о каком «добрососедстве» не может быть и речи.
Начинаются ссоры, угрозы, дальнейшие судебные разбирательства с большой вероятностью все не в Вашу пользу…
Соглашение о порядке владения и пользования
А все из-за того, что у Вас не было возможности предъявить суду всего лишь один небольшой документ – соглашение о порядке владения и пользования общим жилым домом и хозяйственными постройками.
Очень легко было бы исторически сложившийся порядок пользования перенести на бумагу и закрепить подписями собственников (лучше в присутствии нотариуса), когда отношения еще были добрососедскими, и очень трудно доказать что-либо после пожара. Вот и выходит, что наша собственная ложная стеснительность и убежденность, что так «не принято» могут привести к тяжелым финансовым последствиям, чего вполне можно было бы избежать, проявив заранее должную предусмотрительность.
Разумеется, бывает и так, что сосед не желает добровольно подписывать подобное соглашение. Этот вопрос вполне можно решить в судебном порядке, как самостоятельно, так и с помощью юриста. Думается, что все же лучше с «хорошим» соседом судиться по вопросу заключения соглашения, чем с «плохим» – по поводу серьезных деликтных обязательств.
Для тех, кому интересны конкретные факты, рекомендую ознакомиться, например, с судебными материалами по делу 2-479/2014 рассмотренному Коломенским городским судом как раз по аналогичной ситуации.
Другие материалы юриста:
Оплата простоев производства во время коронавируса
Процедура заключения договора купли-продажи недвижимости по ипотеке
Юрисконсульт (г. Москва) автор популярных статей
для журнала «Правовая гарантия»
