Раскрытие принципа добросовестности в сделках с недвижимостью

Раскрытие принципа добросовестности в сделках с недвижимостью

Что такое добросовестность в сделках

Добросовестность в современном гражданском праве исследуется, прежде всего, при анализе конкретных гражданских правовых отношений как одного из его пределов. Но до сегодняшнего дня не существует единого мнения о самостоятельности такого явления, как принцип добросовестности.

Более того, в таких категориях гражданско-правовых отношений, как обязательства, приобретаемые в результате неосновательного обогащения, либо в правоотношениях связанных с признанием договора ничтожным, значение добросовестности и его оценка не исследовались на должном уровне. Поэтому оценка значимости, принцип и практическое значение добросовестности в гражданском праве требуют изучения и тщательного юридического анализа.

Итак, в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации и вступившими в 2015 году его изменениями, можно определить принцип добросовестности как стремление участников гражданско-правового оборота к достижению общих взаимовыгодных целей, что абсолютно исключает злоупотребление своими гражданскими правами в данной сфере.
Однако законодатель дает четкую формулировку понятия «презумпция добросовестности» при заключении сделок/договоров в ГК, и определяет её как ситуацию, при которой все участники договорных отношений считаются добросовестными до тех пор, пока не доказано обратное.

Юридические «инструменты» в вопросе соблюдения принципа добросовестности

На сегодняшний день известно 3 ключевых направления ограничения автономной воли участников договора о переходе прав собственности на недвижимость, для обеспечения и достижения общей цели:

  • Соблюдение норм и правил, регламентируемых законом на стадии формирования договора, объектом которого является недвижимость и согласования его условий.
  • Концепция «торговой честности» - по большей мере сводится к эквивалентности взаимных предоставлений участников договора, то есть справедливости вознаграждения (цены). Договоры, устанавливающие явные несоответствия положения сторон, могут быть расторгнуты.
  • «Защита слабой стороны». Меры, которые направлены за защиту «слабой стороны» выработаны судебной практикой и нашли свое отражение в нормативных актах.

Проблема «добросовестного выгодоприобретателя»

Однако, несмотря на легитимность сделки со стороны правоприобретателя, она может быть признана ничтожной, а «добросовестный выгодоприобретатель» в установленном законом порядке получать возмещение убытков. В судебной практике огромное количество примеров, когда недвижимость истребовалась от добросовестных покупателей, приобретающих жилье на вторичном рынке. Суть данной категории дел в том, что так называемый «добросовестный покупатель» не знал и не мог знать о незаконности сделки и нарушениях, имевших место быть.

Ситуация осложняется еще и тем фактом, что на данный момент у судов общей юрисдикции не существует единой выработанной судебной практики по таким спорам, объектами, которых является истребование имущества из чужого незаконного владения и истребование от добросовестного приобретателя.

Первоначально суд должен выяснить, на самом ли деле выгодоприобретатель является добросовестным. Для этого необходимо установить:

  • факт возмездности сделки;
  • обстоятельства выбытия бывшего собственника жилой или нежилой площади;
  • факт осведомленности (возможности быть осведомленным) покупателя о наличии нарушений и отсутствии права на отчуждение недвижимости у продавца. В данном случае речь идет о проявлении покупателем разумной осмотрительности, и именно данное обстоятельство следует установить суду. При этом, в случае установления факта осведомленности покупателя о наличии притязаний со стороны третьих лиц в отношении приобретаемой недвижимости на момент заключения сделки, и данные притязания признаны правомерными, то в таком случае добросовестность выгодоприобретателя будет опровергнута

В данной категории судебных дел не имеет применения презумпция добросовестности выгодоприобретателя. Ему необходимо в полной мере доказывать свою невиновность.
Увы, но с точки зрения ВС РФ, покупателю недостаточно взять выписку из ЕГРП и произвести осмотр объекта сделки, и на этом основании являться добросовестным. Отсюда следует, что при покупке жилья не стоит ориентироваться только на данные Росрееестра, хотя, казалось, это было бы логично.

Безусловно, данный факт имеет огромное значение и предполагает необходимость дополнительной правовой защиты со стороны профессиональных адвокатов наиболее слабой стороны.
Поэтому, как на этапе оформления сделки с недвижимостью, так и при возникновении споров в отношении её, единственно благоразумным решением может быть обращение к адвокатам за квалифицированной помощью. Только в этом случае и покупатель, и продавец могут быть уверены в юридической чистоте и легитимности заключаемой сделки, которые дают гарантии соблюдения прав и свобод обеих сторон.

ТОП материалов по теме:

Истребование имущества в суде. Как составить иск? Когда привлечь адвоката?

Имущество чиновников: обращение в доход государства

Особенности регистрации прав на недвижимое имущество через МФЦ

Поделитесь с друзьями
Похожие статьи
Глава юркомпании в Лондоне: «Здесь редко бывает, что разбирательство становится непредсказуемым»
Татьяна Шапошникова – основатель, юрист по корпоративному и иммиграционному праву, управляющий директор Red Square London,…
Новые правила применения электронной подписи при сделках с недвижимостью
С 13 августа начинают действовать новые правила применения электронной подписи в ходе проведения сделок с…
Добросовестным покупателям оставили жилье
Верховный суд вновь разъяснил, как решать споры об изъятии квартир Верховный суд (ВС) опубликовал новый…
X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999-99-99
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами