Раскрытие принципа добросовестности в сделках с недвижимостью

Раскрытие принципа добросовестности в сделках с недвижимостью

Что такое добросовестность в сделках

Добросовестность в современном гражданском праве исследуется, прежде всего, при анализе конкретных гражданских правовых отношений как одного из его пределов. Но до сегодняшнего дня не существует единого мнения о самостоятельности такого явления, как принцип добросовестности.

Более того, в таких категориях гражданско-правовых отношений, как обязательства, приобретаемые в результате неосновательного обогащения, либо в правоотношениях связанных с признанием договора ничтожным, значение добросовестности и его оценка не исследовались на должном уровне. Поэтому оценка значимости, принцип и практическое значение добросовестности в гражданском праве требуют изучения и тщательного юридического анализа.

Итак, в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации и вступившими в 2015 году его изменениями, можно определить принцип добросовестности как стремление участников гражданско-правового оборота к достижению общих взаимовыгодных целей, что абсолютно исключает злоупотребление своими гражданскими правами в данной сфере.
Однако законодатель дает четкую формулировку понятия «презумпция добросовестности» при заключении сделок/договоров в ГК, и определяет её как ситуацию, при которой все участники договорных отношений считаются добросовестными до тех пор, пока не доказано обратное.

Юридические «инструменты» в вопросе соблюдения принципа добросовестности

На сегодняшний день известно 3 ключевых направления ограничения автономной воли участников договора о переходе прав собственности на недвижимость, для обеспечения и достижения общей цели:

  • Соблюдение норм и правил, регламентируемых законом на стадии формирования договора, объектом которого является недвижимость и согласования его условий.
  • Концепция «торговой честности» - по большей мере сводится к эквивалентности взаимных предоставлений участников договора, то есть справедливости вознаграждения (цены). Договоры, устанавливающие явные несоответствия положения сторон, могут быть расторгнуты.
  • «Защита слабой стороны». Меры, которые направлены за защиту «слабой стороны» выработаны судебной практикой и нашли свое отражение в нормативных актах.

Проблема «добросовестного выгодоприобретателя»

Однако, несмотря на легитимность сделки со стороны правоприобретателя, она может быть признана ничтожной, а «добросовестный выгодоприобретатель» в установленном законом порядке получать возмещение убытков. В судебной практике огромное количество примеров, когда недвижимость истребовалась от добросовестных покупателей, приобретающих жилье на вторичном рынке. Суть данной категории дел в том, что так называемый «добросовестный покупатель» не знал и не мог знать о незаконности сделки и нарушениях, имевших место быть.

Ситуация осложняется еще и тем фактом, что на данный момент у судов общей юрисдикции не существует единой выработанной судебной практики по таким спорам, объектами, которых является истребование имущества из чужого незаконного владения и истребование от добросовестного приобретателя.

Первоначально суд должен выяснить, на самом ли деле выгодоприобретатель является добросовестным. Для этого необходимо установить:

  • факт возмездности сделки;
  • обстоятельства выбытия бывшего собственника жилой или нежилой площади;
  • факт осведомленности (возможности быть осведомленным) покупателя о наличии нарушений и отсутствии права на отчуждение недвижимости у продавца. В данном случае речь идет о проявлении покупателем разумной осмотрительности, и именно данное обстоятельство следует установить суду. При этом, в случае установления факта осведомленности покупателя о наличии притязаний со стороны третьих лиц в отношении приобретаемой недвижимости на момент заключения сделки, и данные притязания признаны правомерными, то в таком случае добросовестность выгодоприобретателя будет опровергнута

В данной категории судебных дел не имеет применения презумпция добросовестности выгодоприобретателя. Ему необходимо в полной мере доказывать свою невиновность.
Увы, но с точки зрения ВС РФ, покупателю недостаточно взять выписку из ЕГРП и произвести осмотр объекта сделки, и на этом основании являться добросовестным. Отсюда следует, что при покупке жилья не стоит ориентироваться только на данные Росрееестра, хотя, казалось, это было бы логично.

Безусловно, данный факт имеет огромное значение и предполагает необходимость дополнительной правовой защиты со стороны профессиональных адвокатов наиболее слабой стороны.
Поэтому, как на этапе оформления сделки с недвижимостью, так и при возникновении споров в отношении её, единственно благоразумным решением может быть обращение к адвокатам за квалифицированной помощью. Только в этом случае и покупатель, и продавец могут быть уверены в юридической чистоте и легитимности заключаемой сделки, которые дают гарантии соблюдения прав и свобод обеих сторон.

ТОП материалов по теме:

Истребование имущества в суде. Как составить иск? Когда привлечь адвоката?

Имущество чиновников: обращение в доход государства

Особенности регистрации прав на недвижимое имущество через МФЦ

Юрий Брисов
Учредитель компании Legal Support
Поделитесь с друзьями
Похожие статьи
Обратная сторона Луны (или еще немного про «обманутых дольщиков»)
Покупать или не покупать новостройку? В прошлом году ко мне обратились знакомые за советом –…
Добросовестным покупателям оставили жилье
Верховный суд вновь разъяснил, как решать споры об изъятии квартир Верховный суд (ВС) опубликовал новый…
КС РФ защитил права добросовестных приобретателей имущества
Двадцать второго июня КС РФ рассмотрел дело о соответствии Конституции п. 1 ст. 302 Гражданского…
X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999-99-99
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами