Банкротство застройщика является одним из серьезных рисков при приобретении жилья на основании договора участия в долевом строительстве.
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются газете «Коммерсантъ» и размещаются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Содержание
- Кто признается должником-застройщиком,
- Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика,
- Как возбуждается процедура банкротства застройщика,
- Что такое реестр требований кредиторов,
- Куда обратиться если застройщик обанкротился,
- Какие требования может заявить дольщик.
Онлайн консультация адвоката по вопросам с недвижимостью
Кто признается должником-застройщиком?
Должник-застройщик — это компания (ИП), имеющая признаки банкротства, привлекающая денежные средства участников строительства, у которых возникли требования к ней о передаче жилых и нежилых помещений, машино-мест или денежные требования.
Причем на момент привлечения денежных средств участников строительства помещения и машино-места еще не должны быть введены в эксплуатацию (пп. 3 - 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Застройщиком также признается лицо, которое фактически аккумулирует денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома (п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).
Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?
Участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого или нежилого помещения, машино-места, или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему такие же требования.
К участникам строительства также относятся участники долевого строительства:
- граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
- граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
- публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (Фонд).
Участники строительства, помимо общих прав кредиторов в рамках дела о банкротстве, имеют специальные права:
- ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства;
- определять судьбу объекта строительства, например, передать объект незавершенного строительства созданному ими ЖСК, если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства;
- требовать признания права собственности на помещения и машино-места, переданные застройщиком по акту приемки-передачи или не переданные, но которые находятся в доме, в котором на 1/3 помещений и машино-мести более признано или зарегистрировано право собственности.
Как возбуждается процедура банкротства застройщика?
Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления:
- самого должника,
- кредитора,
- работников должника,
- уполномоченного органа (ФНС),
- фонда развития территорий или органом госвласти города Москвы.
Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, но по ходатайству участников строительства дело может быть передано в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства
В заявлении о банкротстве должник указывает сумму задолженности по обязательным платежам, сумму требований кредиторов по денежным обязательствам, а кредитор — обязательство, из которого возникло требование, а также размер своих требований.
В заявлении о банкротстве застройщика необходимо указать кандидатуру арбитражного управляющего. Им может быть только лиц из состава лиц, аккредитованных Фондом развития территорий. Также в заявлении нужно указать наименование и адрес саморегулируемой организации, членом которой является арбитражный управляющий.
К заявлению следует приложить предусмотренные документы, подтверждающие наличие задолженности и основание ее возникновения.
Кроме того, к заявлению о признании банкротом застройщика также может быть приложено:
- ходатайство о передаче дела на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства;
- заявление об обеспечении требований.
Обеспечительные меры могут быть общими и специальными для застройщиков:
- запрет арендодателю земельного участка под застройку заключать договоры аренды на него с другими лицами, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию таких договоров аренды;
- запрет арендодателю распоряжаться земельным участком под застройку иным образом;
- запрет арендодателю расторгать договор аренды земельного участка под объектом строительства. Арбитражный суд по результатам рассмотрения заявления, при отсутствии оснований для отказа или оставления без движения, принимает определение о принятии заявления.
Что такое реестр требований кредиторов?
Реестр требований кредиторов — это документ, который ведет конкурсный управляющий или реестродержатель. Он содержит сведения о всех кредиторах, которым должен должник, и размере их требований.
Реестр требований кредиторов в качестве реестродержателя ведется профессиональными участниками рынка ценных бумаг, осуществляющими деятельность по ведению реестра владельцев ценных бумаг.
Частью реестра требований кредиторов застройщика-банкрота является реестр требований участников строительства.
В реестр требований участников строительства включаются следующие сведения:
- сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
- размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком;
- сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющихся предметом договора;
- сведения об уплате застройщиком по договору участия в долевом строительстве взноса в компенсационный фонд;
- сведения о внесении денежных средств на счет эскроу.
Куда обратиться если застройщик обанкротился
Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант» или в Едином федеральном ресурсе сведений о банкротстве, а также в решении суда в картотеке арбитражных дел.
Инструкция по обращению к конкурсному управляющему:
1. Подготовьте заявление об установлении требований и соберите необходимые документы
В заявлении о включении требований в реестр требований кредиторов укажите:
- фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес;
- наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика и номер дела;
- наименование застройщика-должника, его местонахождение;
- сведения о заявителе (Ф.И.О., адрес, номер телефона, адрес электронной почты);
- дату и номер ДДУ и иного договора;
- идентификационные данные дома;
- стоимость объекта недвижимости и сумму, перечисленную застройщику;
- сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости;
- требования участника строительства.
К заявлению приложите:
- оригиналы или заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований;
- документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения, машино-места, нежилого помещения.
2. Представьте заявление и необходимые документы конкурсному управляющему
Не позднее 45 дней со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. При этом такое уведомление считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования в установленном порядке.
В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
3. Дождитесь включения ваших требований в реестр и осуществления расчетов
Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 15 рабочих дней. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства. В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства или об отказе в таком включении.
Обратите внимание! При этом наличие правопритязаний нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований в реестр требований участников строительства при наличии у каждого из них соответствующего ДДУ и документов, подтверждающих оплату по нему (п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).
Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности, если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче дольщикам объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, или о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.
Следует учесть, что со дня принятия Фондом развития территорий решения о выплате дольщикам возмещения требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-мест и нежилых помещений в целях осуществления расчетов преобразовываются в денежные требования. В этом случае ДДУ считаются прекращенными без заявления участника строительства об одностороннем отказе от их исполнения.
Отметим, что погашение требований дольщиков путем передачи им объекта незавершенного строительства недопустимо при банкротстве застройщика, который для долевого строительства привлекал денежные средства участников с использованием счетов эскроу.
Какие требования может заявить дольщик
Дольщик может заявить арбитражному управлящему:
1. Требования о передаче жилого помещения и (или) машино-места и нежилого помещения
Если строительство дома завершено, и включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений).
2. Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ.
Участник строительства вправе заявить следующие денежные требования:
- о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора;
- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, который признан судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.
Адвокат с опытом более 20 лет.
