Если зарегистрированное право впоследствии оспорили, возникает понятный вопрос: можно ли потребовать стоимость недвижимости от государства? Для такого иска нужно установить, какое право действительно принадлежало заявителю, в чем состояло нарушение регистратора и какие потери оно вызвало. Практическое значение этих вопросов показывает определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28 апреля 2026 года № 24-КГ26-2-К4.
Содержание:
- Как возник спор и чем он закончился
- Почему запись в реестре не решает вопрос об убытках
- Когда ответственность государства возможна
- Какие доказательства собрать до предъявления иска
Как возник спор и чем он закончился
Истица потребовала возмещения убытков после того, как суд признал недействительным договор, по которому супруг подарил ей дом и земельный участок. Договор от 28 сентября 2020 года за дарителя подписал представитель, не указав, на основании каких полномочий он действует; нотариальную доверенность ему выдали лишь на следующий день. Документы на регистрацию сдали в МФЦ 8 октября. Даритель умер 16 октября, право истицы зарегистрировали 20 октября. В 2021 году суд по иску отца дарителя признал договор недействительным, поскольку в день подписания у представителя не было полномочий. Дом и участок вошли в наследственную массу; доля истицы как наследницы составила 1/5.
Майкопский городской суд 19 марта 2024 года признал неправомерным бездействие Управления Росреестра по Республике Адыгея и взыскал с Российской Федерации в лице Росреестра за счет казны 4 390 969 рублей убытков и 50 000 рублей компенсации морального вреда. Суд счел, что регистратор должен был приостановить регистрацию для устранения несоответствия между датой договора и датой доверенности. Верховный Суд Республики Адыгея 17 сентября 2024 года согласился с этим выводом, но снизил сумму убытков до 3,6 миллиона рублей. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции 17 декабря 2024 года оставил апелляционное определение без изменения.
ВС РФ с нижестоящими судами не согласился. Срок регистрации соблюден: документы поступили в МФЦ 8 октября, последним днем для решения было 21 октября, а право зарегистрировали 20 октября. Договор дарения признан недействительным, поэтому ни его подписание, ни регистрация не повлекли юридических последствий, кроме связанных с недействительностью. Кроме того, договор подписали сама истица и лицо, не имевшее права распоряжаться имуществом, а переход права зарегистрирован по ее заявлению; за последствия действий самой истицы государство отвечать не обязано. Имущество распределено между наследниками без уменьшения, а прав сверх 1/5 доли истица не доказала. Поэтому убытков, подлежащих возмещению Российской Федерацией, коллегия не усмотрела. Требование о компенсации морального вреда она также признала необоснованным: иск носил исключительно имущественный характер.
Коллегия отменила решение, апелляционное и кассационное определения в части взыскания убытков и компенсации морального вреда и в этой части сама отказала в иске, не направляя дело на новое рассмотрение. Отменено и определение Майкопского городского суда от 13 августа 2025 года о взыскании судебных расходов.
Почему запись в реестре не решает вопрос об убытках
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Поэтому при подготовке денежного требования недостаточно показать, что в ЕГРН сначала появилась, а затем была погашена запись о праве. Нужно проанализировать сам договор и судебное решение, которым установлена его недействительность.
Для практической работы удобно разделить два вопроса. Первый: что заявитель мог законно приобрести по сделке? Второй: что он потерял именно вследствие действий государственного органа? Оценка рыночной стоимости дома отвечает на вопрос о цене объекта, но сама по себе не подтверждает ни принадлежность права, ни причину его утраты. Сначала следует обосновать право на возмещение и лишь затем расчет суммы.
Когда ответственность государства возможна
Отказ в конкретном деле не означает, что Росреестр освобожден от ответственности за ошибки. Статья 66 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части 1 перечисляет нарушения, за которые отвечает орган регистрации прав, а в части 2 устанавливает, что убытки, причиненные ненадлежащим исполнением им своих полномочий, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации. Часть 3 той же статьи содержит исключения. Например, в действующей редакции закона орган регистрации не отвечает за убытки от регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки, которую суд признал недействительной. Поэтому общее правило нужно сопоставлять с обстоятельствами конкретной регистрации.
Общее правило о возмещении за счет казны вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) государственных органов и их должностных лиц, закреплено в статье 1069 ГК РФ. Но участие нескольких организаций в оформлении документов не делает их автоматически взаимозаменяемыми ответчиками. Подготовка договора, прием документов и решение о регистрации представляют собой разные действия. В разобранном деле истица заключила с МФЦ договор на платные услуги по составлению договора дарения и предъявила иск в том числе к нему, но в этой части суд первой инстанции отказал. В обращении важно указать конкретное нарушение конкретного участника, а не ограничиться общей претензией к «государственной услуге».
Какие доказательства собрать до предъявления иска
Согласно пункту 12 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факт нарушения обязательства или причинения вреда и наличие убытков. На это разъяснение сослалась и коллегия в разобранном деле. Размер убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности, при этом в возмещении нельзя отказать только потому, что точный размер установить невозможно.
Практически полезно подготовить три отдельных комплекта документов:
- Основание права: договоры, документы о полномочиях подписантов, выписки ЕГРН и судебные акты по спору о недвижимости.
- Ход регистрации: расписку о приеме, уведомления, решения, переписку и подтвержденные даты. Это поможет проверить, где именно возникла предполагаемая ошибка.
- Расчет потерь: платежные документы, отчет об оценке и объяснение связи каждой заявленной суммы с нарушением. Не стоит смешивать стоимость объекта, фактические расходы и судебные издержки в одну неподтвержденную цифру.
Такой порядок подготовки позволяет заранее увидеть слабые места требования. Даже убедительный отчет оценщика не заменит доказательств того, что именно ответчик причинил заявителю соответствующий ущерб. А спор о праве на имущество нельзя подменить иском о его стоимости: в разобранном деле вопрос об этом имуществе уже был разрешен другим судебным актом. Выводы коллегии сделаны по обстоятельствам конкретного дела, поэтому переносить их на другую ситуацию нужно с учетом ее документов и действующей редакции закона.
