Общая долевая собственность является, пожалуй, самым распространенным видом собственности в нашей стране. Миллионы квартир, домов, прочих жилых и нежилых помещений и земельных участков находятся в общей долевой собственности. Если объект и находился какое-то время в личной собственности гражданина, то развод и раздел имущества либо передача объекта по наследству сделают свое дело и разобьют его на доли. Даже если у гражданина есть своя отдельная квартира, то он все равно выступает в качестве участника общей долевой собственности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Многие не осознают, что если, например, чердак находится только над их квартирой, то это не их личная собственность и нельзя пользоваться и распоряжаться им только по своему усмотрению, без учета мнения остальных жильцов.
Очередное дело, порожденное спором между сособственниками общего имущества в МКД, поступило на рассмотрение в Верховный Суд РФ.
Предлагаем ознакомиться с основными моментами, на которые обратил внимание Верховный Суд РФ при вынесении 17 октября 2023 года определения по делу № 5-КГ23-124-К2.
Содержание:
Фабула дела
Истец и Ответчик являются собственниками квартир в двухэтажном жилом доме, состоящем из трех отдельных квартир. Ответчик произвел реконструкцию своей квартиры, расположенной на втором этаже. В процессе строительных работ он надстроил дополнительный этаж и антресоль, захватив часть мансардного этажа. В результате площадь квартиры Ответчика увеличилась почти в 2,5 раза, а площадь мансарды уменьшилась.
Истец обратился в суд с исковым заявлением о признании произведенной реконструкции самовольной постройкой и возврате дому первоначального состояния. Истец сослался на то, что Ответчик не согласовал с остальными собственниками квартир эту реконструкцию, а также не получил необходимых разрешительных документов от уполномоченных органов.
Ранее подобный иск к Ответчику предъявлялся уполномоченными органами власти, но суд в удовлетворении исковых требований отказал.
Позиции судов
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. В обоснование своей позиции суд привел результаты судебной строительно-технической экспертизы. Эксперт оценил реконструированное здание как технически работоспособное и сделал вывод о том, что произведенные изменения никаких угроз для жизни и здоровья жильцов не создают, так как выполнены при соблюдении всех необходимых норм.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции поддержал. При этом, апелляция сослалась на ранее вынесенный судом отказ в удовлетворении сходного иска публичного органа власти к Ответчику, и на удовлетворенный встречный иск, в результате чего право собственности на квартиру в новых габаритах было признано за Ответчиком и в ЕГРН были внесены соответствующие изменения.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами нижестоящих судов.
В поиске справедливости Истец довел дело до Верховного Суда РФ.
Позиция Верховного Cуда РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла в принятых по делу судебных актах существенные нарушения.
Позиция Верховного Суда РФ основана на нижеследующем:
- Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он может требовать устранения любых нарушений, даже тех, что не лишают его права владения.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Согласно действующему законодательству, чердаки, крыши, несущие стены и иные ограждающие конструкции входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в МКД.
- Если реконструкция помещения производится с присоединением к нему части общего имущества, то на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.
«Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома» – указал Верховный Суд РФ.
Однако, было установлено, что Ответчик не получал согласия Истца на реконструкцию. - Положения законодательства о самовольной постройке распространяются на случаи реконструкции помещения, если в итоге возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22).
- Суды установили, что реконструкция произведена без необходимой разрешительной документации, но проигнорировали данное обстоятельство.
- Нижестоящие суды установили комплекс обстоятельств, свидетельствующих о самовольном характере произведенной Ответчиком реконструкции, в связи с чем у них не было оснований для отказа в удовлетворении требований Истца.
- Верховный Суд РФ указал на неправомерность ссылки апелляционной инстанции на другое решение суда по схожему иску органа власти к Ответчику. Нарушение состоит в том, что Истец к разбирательству по тому делу не привлекался и факт нарушения Ответчиком прав Истца не рассматривался.
- При наличии стольких существенных нарушений правовых норм со стороны судов первой и апелляционной инстанций, кассационный суд никаких нарушений не обнаружил и не устранил.
Основываясь на вышеизложенном, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признал все принятые по делу судебные постановления незаконными, отменил их и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Автор журнала «Правовая Гарантия»
