В современном мире аренда недвижимости пользуется большой популярностью: бизнес ведется в арендованных офисных помещениях, многие арендуют земельные участки, планируя однажды обзавестись собственным домом или дачей, а молодожены пробуют на вкус совместную жизнь в съемных квартирах.
Безусловно, любой самостоятельный взрослый человек, а тем более молодая пара, предпочитают жить отдельно от своих старших родственников. Первым шагом на пути к цели обычно является съем жилья. Ведь средств для покупки собственной квартиры пока нет, а чтобы взять ипотечный кредит нужно как минимум быть платежеспособным, иметь стабильный заработок и деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Теперь же можно проживать отдельно и копить на собственную квартиру – думают арендаторы, но немногим удается достичь такого результата. В итоге семья переезжает в ипотечное жилье, обзаведясь параллельно большим долгом под внушительный процент.
Содержание:
- Что представляет собой аренда с правом выкупа?
- Как оформить договор аренды с правом выкупа и какие условия следует в него включить?
- Чем привлекательна аренда с правом выкупа?
- Что будет, если стороны передумают исполнять договор аренды с правом выкупа?
- Какие риски связаны с договором аренды с правом выкупа?
- Стоит ли заключать договор аренды с правом выкупа?
Что представляет собой аренда с правом выкупа?
Дело обстояло бы иначе, если бы арендаторы были в курсе, что существует законная возможность выкупить арендуемую недвижимость у собственника, если последний не против. Для такого случая предусмотрен договор аренды с правом выкупа, который отличается от классической аренды тем, что предоставляет арендатору вполне реальную перспективу получить арендуемый объект недвижимости в собственность путем его выкупа. Выкупить таким образом можно как квартиру, так и земельный участок, жилой дом или дачу. Рассмотрим особенности договора аренды с выкупом на примере квартиры.
Договором аренды устанавливается выкупная цена квартиры и условия выкупа, который может осуществляться различными способами:
- ежемесячные выкупные платежи, которые вносятся параллельно с арендными платежами;
- выкупные платежи, вносимые с другой периодичностью;
- внесение единовременной суммы выкупа по окончании срока аренды квартиры.
Таким образом, арендатор пользуется квартирой, за что платит собственнику каждый месяц арендные платежи, но одновременно потихоньку выкупает квартиру либо аккумулирует средства на полную оплату ее цены, которая зафиксирована в договоре. Квартира перейдет в собственность арендатора только после внесения полной стоимости выкупа, а до тех пор она принадлежит арендодателю.
Как оформить договор аренды с правом выкупа и какие условия следует в него включить?
Договор аренды составляется в форме письменного документа и по желанию сторон может быть удостоверен нотариусом.
Ввиду того, что этот договор представляет собой правовой микс аренды и купли-продажи, то условия, присущие обоим названным договорам, должны найти в нем отражение:
- Наименование договора, дата и место его составления, а также сведения о сторонах договора составляют его преамбулу.
- Существенным условием договора является предмет, то есть обозначение и описание объекта недвижимости, передаваемого в аренду (наименование, адрес, площадь и т.п.).
- Условия, касающиеся непосредственно аренды: размер арендных платежей, порядок и способ их оплаты (наличными или безналичным переводом), срок договора аренды.
- Условия о выкупе должны присутствовать обязательно, иначе на выходе получится обычный договора аренды. Необходимо предусмотреть право арендатора выкупить арендуемую квартиру, в связи с чем зафиксировать выкупную цену квартиры, периодичность и способ внесения выкупных платежей, порядок перехода права собственности на квартиру к арендатору после полной оплаты цены квартиры.
- Права и обязанности сторон (например, можно предусмотреть право арендатора выкупить квартиру досрочно).
- Ответственность сторон (в частности, не помешает прописать санкции за неисполнение условий договора или его досрочное расторжение).
- В случае, если квартира передается с мебелью, техникой и прочими предметами быта, то их перечень и описание можно обозначить в приложении к договору.
- Порядок изменения и расторжения договора.
Как и любой официальный документ, договор аренды с выкупом должен быть подписан обеими сторонами. Если договор заключен сроком на один год и дольше, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
После того, как выкуп за квартиру будет внесен полностью, сторонам следует подать документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру к арендатору. Сделать это можно через МФЦ или в электронной форме на сайте Росреестра.
Чем привлекательна аренда с правом выкупа?
Этот договор интересен, в первую очередь, арендатору. Дело в том, что оплата покупки растягивается на длительный период, в связи с чем не является для него непосильным бременем. Кроме того, с финансовой точки зрения, выкуп арендуемого жилья выгоднее чем ипотека, оплата процентов по которой будет намного выше суммы арендных платежей. Арендатору, чтобы заключить договор аренды с последующим выкупом не нужно подтверждать свои доходы, иметь денежную сумму в размере до 30 % от стоимости квартиры для оплаты первоначального взноса, нести расходы по страхованию квартиры и иные траты, связанные с ипотекой.
Однако, аренда менее выгодна, чем договор купли-продажи с рассрочкой платежа. В последнем случае оплата цены договора тоже разбита на части, но квартира сразу переходит в собственность покупателя и платить арендные платежи не нужно. Минус кроется в том, что продавец (если только он не родственник или не близкий знакомый покупателя) скорее всего захочет большую часть цены договора получить сразу и предоставит лишь небольшую отсрочку оплаты, поэтому погасить долг придется достаточно быстро.
Договор аренды с выкупом дает ощущение некой стабильности обеим сторонам: квартира не простаивает, арендодатель получает ежемесячно живые деньги и постепенно продает квартиру, тогда как арендатор живет в своем будущем жилье, медленно, но верно выкупая его.
Что будет, если стороны передумают исполнять договор аренды с правом выкупа?
Может случиться так, что собственник решил не продавать квартиру, либо арендатор передумал ее выкупать. Любая из сторон может свободно отказаться реализации выкупа. В таком случае арендные платежи, оплаченные по договору, останутся у собственника, а вот деньги, полученные им в счет выкупа, придется полностью вернуть арендатору.
Каких-либо штрафов и прочих санкций за досрочное расторжение договора или отказ от выкупа не последует, если стороны в договоре не установили подобные меры ответственности.
Какие риски связаны с договором аренды с правом выкупа?
Естественно, в первую очередь речь пойдет о финансовых рисках. Несмотря на все свои плюсы, договор аренды с правом выкупа на практике встречается весьма редко. Это обусловлено тем, что собственник чаще всего планирует как можно быстрее получить деньги за проданную квартиру и приобрести себе за их счет что-то другое либо вложиться в бизнес. Ему просто невыгодно ждать годы, чтобы получить свои деньги, тем более за это время цена на недвижимость может взлететь, а продавец, соответственно, продешевить.
Интересы арендатора по такому договору тоже в полной мере не защищены, ведь собственник по любой причине, в том числе на фоне возросшей цены на свою квартиру, может отказаться от ее продажи и останется только в выигрыше. Арендатор же получит назад выкупные платежи, покупательная способность которых к тому моменту заметно снизится. Ситуация усугубляется тем, что всегда есть риск не получить обратно от недобросовестного арендодателя выкупные платежи без дополнительных сложностей.
Таким образом, если договор аренды с выкупом исполнен не будет, то в лучшем случае обе стороны останутся с деньгами, но потеряют драгоценное время, а в худшем – бывшему арендатору придется побегать по судам, выбивая собственные деньги.
Вторым риском или даже минусом является качество приобретаемой квартиры. Например, просторную квартиру в удачно расположенном доме, находящемся в хорошем районе, иными словами - ликвидную квартиру, здравомыслящий собственник продавать по договору аренды не станет. Всегда найдутся люди, готовые сразу заплатить полную стоимость такой квартиры. Исключение составляет продажа элитного жилья, когда потенциальные покупатели хотят провести «тест-драйв» перед тем, как выложить за него большую сумму. В таком случае тоже можно воспользоваться договором аренды с правом выкупа.
И наоборот, лучшим вариантом для собственника может стать передача в долгосрочную аренду с правом выкупа квартиры, на которую отсутствует какой-либо спрос (например, квартиры, требующей серьезного ремонта, расположенной возле лифтовой шахты на первом или последнем этаже «панельки» на окраине города, или обладающей иными дефектами). В итоге квартира не будет пустовать, она будет приносить доход в виде арендных платежей, и собственник получит вполне осязаемую надежду на ее дальнейшую продажу. Но арендатору нужно хорошо понимать, что ему достанется не самое комфортабельное помещение для проживания.
Следующий риск связан с тем, что арендатор может не знать, какие юридически значимые действия собственник совершает с квартирой. К примеру, он может передать ее в залог банку или кому-то еще в обеспечение возврата долга, а может и вовсе продать или подарить, либо на квартиру может быть обращено взыскание по долгам арендодателя. В результате арендатору придется сотрудничать уже с новым собственником, интересы которого могут отличаться от интересов прежнего владельца.
Долгосрочная аренда не исключает и того, что любой из участников сделки может уйти из жизни и тогда придется иметь дело с наследниками. В любом случае выкуп квартиры будет поставлен под большой вопрос и может запросто сорваться.
Стоит ли заключать договор аренды с правом выкупа?
Касательно договора аренды с последующим выкупом напрашивается один вывод – судьба таких правоотношений напрямую зависит от доброй воли контрагентов, твердости их намерений относительно выкупа недвижимости и чувства личной ответственности перед другой стороной.
Не стоит забывать, что каждая ситуация индивидуальна и для кого-то вариант с покупкой квартиры после ее длительной аренды может оказаться единственным доступным способом приобрести свое собственное жилье на приемлемых условиях.
То же касается и других объектов недвижимости – участка земли, дома или дачи. Если лучших перспектив ни у арендатора, ни у собственника объекта не имеется, то почему бы не пойти на риск и не воспользоваться такой возможностью. Но для того, чтобы увеличить вероятность исполнения договора, целесообразно прописать в его условиях штрафные санкции за отказ от исполнения сторонами принятых на себя обязательств.
В противном случае правовой смысл договора утрачивается, а возможность выкупа становится для сторон не конечной целью договора, а приятным бонусом, который может альтернативно последовать в конце срока аренды, а может и не возникнуть, если кто-то будет против.
Адвокат с опытом более 20 лет.
