ЧЕХИЯ – риэлторская (давно ожидаемая) новация в 2020 году

ЧЕХИЯ – риэлторская (давно ожидаемая) новация в 2020 году

Актуальным и весьма значимым для большинства, безусловно, является вопрос о недвижимости, чеш. nemovitost, к которому мы возвращаемся в очередной раз в связи с нововведением в законодательство ЧР-Чешской Республики, чеш. – ČR-České republiky касательно  посредничества в сфере риэлторских услуг, в том числе со стороны  более 25 тысяч по данным чешского статистического управления профессиональных специалистов,  чеш. – obchodníky s nemovitostmi:  агент по продаже недвижимости (риэлтор), чеш. – realitní makléř, управляющий (админперсонал) недвижимости, чеш. – správce nemovitostí,   аукционист,  чеш. – dražebník.

Речь пойдет о внедряемом в настоящее время в чешскую правовую систему так называемом маклерском законе, на чеш. – zákon o realitním zprostředkování.

Предложенный чешским правительством законодательный проект в ответ на последний экономический кризис 2011-го года,  разработанный Министерством регионального развития, чеш. – pro místní rozvoj,  широко обсуждаемый до сих пор в обществе, в профессиональной среде, в т.ч. и главным образом в ассоциации агентств недвижимости ЧР, чеш. – ARK  ČR  Asociace realitních kanceláří, после принятия в нижней, а затем в Верхней палате - Сенате чешского Парламента, представлен в администрацию Президента ЧР на подпись.  После чего Чехия встанет в ряд немногих стран ЕС, у которых имеется подобный самостоятельный закон, ориентированный на посреднические услуги в сфере недвижимости, с очевидной целью повысить уровень предоставляемых этих услуг, защищая при этом права потребителей,  граждан Чехии.                          

Целевая установка чешских законодательных изменений в этой связи – усилия по максимальной защите клиентов от услуг непрофессиональных субъектов, объектов  права и рисками, связанными с предоставлением таковых услуг.

О некоторых аспектах, изменяющих устоявшийся в Чехии порядок предоставления услуг в сфере недвижимости в соответствии с данным новым законом. Риэлтором в соответствии с § 2 цитируемого закона может быть любое лицо, которое в качестве предпринимателя предоставляет услугу по организации заключения договора о передаче недвижимости, чеш. – o převodu nemovitosti (чаще всего договора купли-продажи, чеш. – kupní smlouvy) или договора о передаче права с сопряженным с ним правом правомочного ипользования недвижимости (обычно это кооперативная доля, чеш. –

družstevní podíl,  «договор о недвижимости», чеш. –  „realitní smlouva“).

В контексте разъяснения того, кто может быть риэлтором, в законе приведено весьма существенное указание о необходимости для риэлтора подтверждения признания,  чеш. ⎯  doklad o uznání профессиональной квалификации, чеш. ⎯  odborné kvalifikace в соответствии со специальным правовым регулированием, чеш. ⎯  podle zvláštního právního předpisu (См. аккредитованные курсы для получения диплома торговец недвижимости, чеш. ⎯   kurz „Obchodník s realitami“ и экзамены,  чеш. ⎯  zkoušky odborné způsobilosti под эгидой чешской риэлторской ассоциации ARK  ČR  в соответствии с законом ЧР о проверке и признании результатов дальнейшего образования, чеш. ⎯  o uznávání výsledků dalšího vzdělávání).

Важным при этом является условие о необходимости наличия у риэлтора высшего образования,  чеш. ⎯  vysokoškolské vzdělání (магистерское образование  в областях права, экономика маркетинга и бизнес, строительство, например) или высшго образования – бакалавриат и также годичного практического опыта вкупе с прохождением международных признанных специализированных курсов, в соответствии с законом ЧР о ВУЗах, либо же при обладании им среднего образования с выпускным государственным экзаменом, чеш. ⎯  střední vzdělání s maturitní zkouškou он должен иметь годичный стаж  работы, чеш. ⎯   tříleté praxi в сфере недвижимости, и, кроме того, имеет место быть также еще таковые условия: свидетельство о трехлетнем профессиональном опыте работы в риэторстве на независимой должности (см. § 420 п.1  Гражданского кодекса ЧР о предпринимателе как о лице, которое самостоятельно за свой счет и под свою ответственность осуществляет предпринимательскую деятельность с целью получения прибыли) или находящегося в трудовых отношениях (обычно  это трудовой контакт, чеш. ⎯  smlouva pracovní или же договор  о торговом представительстве, чеш. ⎯   smlouva o obchodním zastoupení, когда риэлтор выступает в качестве независимого предпринимателя).   

Примечание: имеются некоторые (весьма незначительные) отличия применительно к приведенным параметрам – требованиям к риэлтору с позиции образовательного ценза и наличия практических навыков для риэлторов-предпринимателей               и собственно агентов по недвижимости из числа сотрудников риэлторских фирм.

От риэлтора нынче еще потребуется безукоризненность, чеш. ⎯   bezúhonnost (см. §  5 цитируемого закона). В частности, он не должен быть осужден за совершенное умышленно преступление, чеш. ⎯    trestný čin spáchaný úmyslně (большинство такого рода преступлений, как мошенничество, чеш. ⎯    podvod, растрата, чеш. ⎯    zpronevěra, нанесение телесных повреждений, чеш. ⎯    ublížení na zdraví) или уголовное преступление, совершенное по небрежности, чеш. ⎯     trestný čin spáchaný z nedbalosti в связи с предоставлением посредничества в сфере недвижимости. Для риэлтора – юридического лица еще одно важное в этой связи, - его реальный владелец, чеш. ⎯    majitel и член уставного органа, чеш. ⎯     člen statutárního orgánu также должны иметь надлежащую хорошую репутацию.

Законом предусматривается обязательное страхование, чеш. ⎯   povinné pojištění риэлтора (см. § 7 маклерского закона). Риэлтор должен быть   застрахован по обязательству возмещения клиенту причиненного ущерба в сделках купли-продажи недвижимости на минимальную сумму 1 миллион 750 тысяч чешских крон – применительно к одному  страховому случаю. Отсутствие таковой страховки грозит тому штрафом.

В том случае, когда риэлтор выступает как  коммерческий представитель риэлторской компании, действуя от ее имени – имеется потребность представлять клиенту информацию о страховом полисе и иметь ввиду, что  риэлтор – физическое лицо и его компания – юридическое лицо делят 50% на 50% страховое возмещение между собой, так называемые лимиты возмещения, чеш. ⎯   limity pojistných plnění.

Иметь ввиду, что в развитие полезного эффекта от нового закона чешское Министерство регионального развития опубликует в открытом доступе реестр риэлторов в сфере недвижимости, дабы дать каждому интересанту возможность удостовериться, что он имеет дело со специалистом-профессионалом, которому тот может всецело довериться в вопросе его недвижимости.

Согласно § 3 и  § 4 анализируемого закона деятельность под общим обозначением риэлторских  услуг состоит, к примеру, в посредничестве перед желающим клиентом о заключении, чеш. ⎯   uzavření договора касательно недвижимого имущества, поиске заинтересованного лица, чеш. ⎯   vyhledání zájemce в подписании такого договора, а также деятельности по рекламе и маркетингу, чеш. ⎯   inzerci a marketing, оценке состояния, чеш. ⎯  posouzení stavu объекта недвижимости и получении строительной документации, чеш. ⎯   stavebnětechnické dokumentace или организации юридических услуг и хранении.

Цитируемый закон (см. § 13 – 19) регулирует некоторые аспекты риэлторского договора, заключаемого агентом по недвижимости с его клиентом - заинтересованной стороной, чеш. ⎯   zájemcem. Например, запрещено оформлять обязательство, чеш. ⎯    ujednat povinnost клиента, являющегося потребителем, чеш. ⎯   spotřebitelem заключать такой договор или использовать вексель или чек, чеш. ⎯    směnka, šek для обеспечения исполнения долга, чеш. ⎯    zajištění splnění dluhu.

В некоторых случаях риэлтор обязан доказать, чеш. ⎯   povinnost prokázat, что он ознакомил заинтересованную сторону с документами, písemnostmi указанными в договоре оказания соответствующих риэлторских услуг.

Законом определяется продолжительность эксклюзивного посредничества в сфере недвижимости, чеш. ⎯ výhradního realitního zprostředkování для клиентов-потребителей, которое может быть организовано исключительно на определенный период времени, максимум на шесть месяцев.

Максимальный размер аванса по надлежащей к выплате комиссии, чеш. ⎯ výše zálohy na provizi ограничен двумя ее третями для клиента – потребителя услуг, и в заключенном договоре фиксируется время оплаты, чеш. ⎯ okamžik splatnosti комиссионных. 

Условия, чеш. ⎯ podmínky, предпосылки предоставления риэлторских услуг чеш. ⎯ předpoklady pro poskytování služeb. Для оценивания возможности оказания услуг в в сфере недвижимости,  на рынке риэлторского посредничества, чеш. ⎯  realitního zprostředkovatele  надлежит обратиться как к положениям данного  маклерского закона, так и к новеллизируемому закону о предпринимательстве,  чеш. ⎯  živnostenský zákon ČR  (см. Закон № 455/1991 Свода законов ЧР).

Под лицензированием маклерской деятельности теперь будет пониматься работа (см. § 24-25 анализируемого закона) по аналогии с трудом консультантов по бухгалтерскому учету, чеш. ⎯ účetních poradců или предоставлению потребительских кредитов, чеш. ⎯ spotřebitelských úvěrů. Др. словами, упраздняется доселе используемый лицензионный предпринимательский статус, чеш. ⎯ živnostenský list в такого рода  деятельности свободная, чеш. ⎯  volná разрешение предпринимательского департамента риэлторски посредничать в дополнение к необходимому образованию маклера соотносится теперь с иной предпринимательской лицензией обусловленная требованиями,   чеш. ⎯  vázanou živnost.

На что следует еще обратить внимание в связи с анализируемыми нововведениями.  Законодателями не предусматривается возможность дальнейшего использования уже ставшей обыденной, привычной на практике  процедуры внесения денежных средств заказчиком риэлторских услуг на так называемый сберегательный счет,  чеш. ⎯  úschovy, находящийся в полном распоряжении агентов по недвижимости. В результате собранные таким образом финансовые средства размещаются на их текущих операционных счетах, чеш. ⎯ běžných provozních účtech где они объединяются с другими деньгами. Причем агент по недвижимости имеет полные права распоряжения своим банковским счетом и поэтому может бесконтрольно оперировать со средствами клиента, чеш. ⎯ nekontrolovatelně nakládat с вытекающими отсюда возможными рисками для того потерять свои денежные средства.

Ремарка: кстати, в Чехии одним из апробированных и успешных способов долгосрочного хранения документов по сделке с недвижимостью и также расчетов за нее является реализация платежа опосредовано адвоката, имеется ввиду по-чешски  ⎯  advokátní úschova. При этом важным здесь является факт строгой раздельной собственности, имущества, чеш. ⎯  majetek адвоката и клиента. Здесь примечательным и для многих предпочтительным является то, что в этом случае адвокат несет особую ответственность за возможный нанесенный ущерб, а именно -он отвечает всем своим имуществом, чеш. ⎯  odpovídá celým svým majetkem za škodu.

Сейчас же, согласно новому закону, обеспечение сохранности недвижимого имущества риэлтором по собственной инициативе будет исключено, оно реализуется лишь по запросу со стороны заинтересованного лица, представленного в письменной форме,  чеш. ⎯  písemná forma в виде отдельного документа, чеш. ⎯   na samostatné listině, как договора,  чеш. ⎯ smlouvy o úschově.  Кроме того, потребно открытие в каждом случае для вклада финасовых средств, чеш. ⎯  pro složení finančních prostředků на особый отдельный счет, чеш. ⎯   zvláštní účet  в банке (в т.ч. заграничном), в сберегательном или кредитном кооперативе на имя зарегистрированного в публичном реестре  риэлтора, чеш. ⎯ ve veřejném rejstříku с обязательным информированием банка (см. закон ЧР О банках,  чеш. ⎯    o bankách об исполнении так называемой информационного обязательства, чеш. ⎯ informační povinnost) о владельце депонированных средств, как третьего лица, внесенного риэлтором в его клиентскую базу, чеш. ⎯  záznam v evidenci úschov (обратить внимание на то, что  она должна быть весьма подробной, чеш. ⎯   velmi podrobnou).  

Перевод денег на счет осуществляется только лишь банковским переводом, чеш. ⎯  bezhotovostním převodem,  другими способами произвести такую операцию в данной связи запрещается. Обращаем внимание на то, что надзор за обеспечением сохранности финансовых средств недвижимого имущества должен обеспечивать компетентный предпринимательский  орган по лицензированию, чеш. ⎯  živnostenský úřad. Риэлтору вменяется в обязанность сообщить ему об этом одновременно с внесением на счет первого платежа.

Леонид Кушнаренко,

адвокат, партнер чешской адвокатской компании в Праге «Advokátní kancelář Kushnarenko & partners»

http://advokat-cz.com/contacts/

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами