fbpx

Форс-мажор – не повод начинать войну всех против всех

Британский философ Томас Гоббс в работе «Элементы права: Естественные и Политические» изложил основы одной из наиболее известных и фундаментальных теории социологии и права – «теории общественного договора».

Гоббс писал, что естественное состояние человека – это «война всех против всех», такое положение непродуктивно, не приводит к развитию, так как каждый индивид сосредоточен лишь на своей защите и нападении на другого. Важнейшей стадией социальной эволюции, с точки зрения философа, было изобретение общественного договора.

Юрий Брисов

Люди договорились, что стоит пожертвовать частью своих свобод и интересов ради общего блага, так как в результате от этого выигрывают все. В обычное время не придаем значение этому величайшему достижению человеческой мысли.

Балансы договорённостей сформировались за годы и трансформировались в позитивные законы, прецедентную практику, модельные договоры и конвенции. Но происходит бедствие и заставляет нас всех задуматься о том, так ли мы далеко ушли от того состояния, о котором писал философ в середине XVII века.

Арендные отношения и теория общественного договора

В частности, предлагаю задуматься об отношениях с нашими деловыми партнерами. Естественное состояние подсказывает нам – каждый сам за себя – мы начинаем пренебрегать базисными принципами теории общественного договора, на которой держится наше общество: уступить в стремлении к собственному интересу ради достижения общего блага.

Предлагаю взглянуть на вопрос арендных отношений с точки зрения теории общественного договора. Наша юридическая фирма оказывает услуги в Москве. Цены на аренду коммерческих площадей в городе порой достигают пугающих значений. Поэтому к нам сразу же кинулись наши клиенты арендаторы и арендодатели с запросом на составление писем: одни – что не могут платить; другие – что не могут дать поблажки. Это в нас говорит наш страх. Мы прекрасно это понимаем, так как сами являемся арендаторами нескольких офисных площадей в центре Москвы и на себе испытали все те же чувства. Однако мы рекомендуем быть мудрее и рассмотреть разные варианты.

Возможный выход

Например, даже бизнесам, по которым коронавирус нанес самый сильный удар: рестораны, салоны красоты, спортивные центры – удалось частично реабилитироваться и организовать доставку, выездное обслуживание или видео-уроки.

Так, например, рестораны, которые не могут обслуживать посетителей в зале, адаптировались под обслуживание «на вынос» и на услуги доставки. Следовательно, и арендатор может себе позволить платить часть аренды и арендодатель, должен понимать, что полную аренду бизнес платить не сможет. Мы очень горды нашими клиентами, так как у нас в 100% случаев удалось людям договориться.

К чему это приведет? Бизнесы не закроются, убытки получится быстро наверстать, а предприниматели сохранят добрые, партнерские отношения. Однако многие витрину украсились надписями «Сдается» — это свидетельство того, что не всем удалось договориться. Нам видится, что происходит это часто по причине формального отношения к закону.

В соответствии с положениями п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором существенно ухудшились.
Данная позиция поддерживается судебной практикой.

В качестве примера можно привести дело Верховного Суда РФ (Определение ВС РФ от 08.12.2014 по делу No 302-ЭС14-735), в котором суд указал, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Именно на это определение ссылается большее количество арендаторов.

Вторым аргументом всегда выступает статья 19 антикоронавирусного закона от 01.04.2020 No 98-ФЗ, в которой говорится, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти решения о введении режима повышенной готовности. Также в законе сообщается, что по договорам аренды недвижимого имущества стороны могут изменить условия договора аренды в любое время в течение 2020 года.

Если вы обратили внимание, везде речь идет именно о невозможности. Это и является преградой на пути цивилизованных переговоров. Арендодатели заявляют, если вы ссылаетесь на невозможность, тогда верните нам предмет аренды или освободите его, мы опечатаем помещение и зафиксируем приостановку договора по ст. 328 ГК РФ. Однако, если вы пользуетесь кухней, или храните коробки с документами и рабочие компьютеры в арендованных помещениях, как это делаем мы, например, можете ли вы заявлять о том, что пользование невозможно? Скорее всего – нет. Безусловно, вы не можете извлекать максимум полезных свойств из помещения, на которое вы рассчитывали. Но как быть, если сильный снегопад не дает вам выехать и дома в течение недели или на неделю объявлены национальные праздники, город перекрыт в связи с ремонтом, проведением чемпионата мира по футболы, демонстрацией.

Можно перечислять множество таких причин. Либо следует предусматривать все перечисленное в договоре, либо приходится согласиться с тем, что мы все несем предпринимательские риски. Некоторые риски более предвидимы, некоторые менее предвидимы, однако мы не должны стараться перевалить объективные неудачи на наших контрагентов.

Ответственность за нарушение самоизоляции

Для жителей Москвы и многих других городов введен режим аналогичный карантину. Граждане не могут покидать дома, а, следовательно, и ходить на работу.  Для жителей Москвы ответственность может наступить за покидание места проживания в нарушении предписания по ст. 3.18.1 КоАП города Москвы в виде штрафа в размере 4000 рублей. При нарушении режима изоляции на личном автомобиле, автомобиль может быть задержан и отправлен на штрафстоянку, в целях «пресечения административного правонарушения».

В то же время многие предприятия продолжают частичное использование помещений. Поэтому в законе нет однозначного определения сложившейся ситуации. Мы рекомендуем использовать подход экономического анализа права, разработанный американским судьей Ричардом Познером.

Взвесьте ваши убытки от потери арендатора в тяжелый период: получится ли вам легко найти замену или ваши помещения просто будут простаивать из-за вашей принципиальности? Сможете ли вы найти такое же удобное место для бизнеса, сколько вложений понадобится в то, чтобы ваши постоянные клиенты переориентировались на новый адрес, захотят ли они переезжать вместе с вами? Арендодателям и арендаторам следует задуматься на темы и вспомнить, что наше общество построено на теории договора.

Попробуйте договориться. Сколько площади занимает кухня ресторана, какой процент в прибыли от обычного оборота составляет работа на доставку? Откройте карты вашим контрагентам, изложите правдивую ситуацию и попросите об объективной скидке. Скорее всего, вам пойдут на встречу.

Автор: Юрий Брисов, юрист, основатель LegalSupport

Поделитесь с друзьями
Похожие статьи
Обзор изменений законодательства РФ из-за коронавируса
Характер принимаемых законодательных актов даёт основание разбить принимаемые нормативные акты на следующие направления: 1. Акты,…
ЧЕХИЯ – последствия пандемии: договоры
О некоторых особенностях развернувшейся ситуации, произошедшей в стране с точки зрения краткого анализа предварительных итогов…
Отсрочка исполнения решения суда
Когда суд выдает взыскателю исполнительный лист, у должника может не быть денежных средств для исполнения…
X

Закажите звонок

Наш специалист свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш менеджер перезвонит вам!