Покупка жилья – мероприятие дорогостоящее, чаще всего, граждане вкладывают в приобретение все, что у них есть. Если это к тому же единственное жилье, то при признании сделки недействительной покупатель рискует остаться без крыши над головой. Суд признал договор купли-продажи недействительным: в каком случае это происходит?
Последствия признания сделок недействительным - возвращение квартиры продавцу (в конкурсную массу при банкротстве), а денег покупателю. Но на момент вынесения решения денег у покупателя уже может и не быть.
В каких случаях суд может признать договор купли-продажи квартиры или дома недействительным? Как доказать свою добросовестность? И какие основные признаки того, что сделка может быть оспорена?
Содержание:
- Продажа квартиры перед банкротством;
- Подозрительные моменты: на что покупателю обратить внимание;
- Где смотреть информацию о продавце?
- Признание сделки недействительной при нарушении прав супруга или несовершеннолетнего;
- Как доказать добросовестность;
- Юридическая помощь при заключении договора купли-продажи.
Продажа квартиры перед банкротством или во время банкротства
Одна из частых причин для оспаривания договоров – это продажа жилья должником перед банкротством или после возбуждения дела о банкротстве.
Должник любыми способами пытается вывести имущество из конкурсной массы. Но конкурсные кредиторы или арбитражный управляющий активно стараются это имущество вернуть, в том числе, путем оспаривания сделок.
Могут быть оспорены сделки при значительном занижении цены жилья, а также, если должник причинил имущественный вред кредиторам, когда уже имея признаки несостоятельности, он выводил имущество из-под взыскания путем заключения сделок с аффилированными лицами.
Консультация юристаСроки совершения сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, в зависимости от основания составляют от месяца до трех лет до возбуждения дела о банкротстве, ну и конечно, если жилье продано уже после начала процедуры.
Как не поддаться на ухищрения продавцов
Что должно насторожить покупателя при совершении сделки?
В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.
Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.
Перед сделкой купли-продажи обязательно проконсультируйтесь с юристом
Оставьте заявкуПроверяйте историю квартиры, запросите у покупателя правоустанавливающие документы, на основании которых у него возникло право собственности.
Проверьте предыдущего собственника на наличие исполнительных производств, а также на банкротство (в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве), особенно, если квартира продавцу была подарена.
Очень рискованно заключать договор не с собственником, а с его представителем по доверенности. Очень много мошеннических сделок производят именно с помощью доверенностей.
Как не проиграть в цене
Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.
Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.
Где смотреть информацию?
Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.
Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.
Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.
Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.
Закажите правовую экспертизу документов перед сделкой
Заказать экспертизуКогда еще могут признать сделку по купле-продаже жилья недействительной
Оспорить в суде договор купли-продажи жилья могут также в случаях:
- нарушения прав несовершеннолетнего,
- нарушение прав супругов.
Если продавец состоит в браке, должно быть обязательно нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Кроме того, если брак расторгнут недавно, а имущество не разделено, то сделка также может быть оспорена, так как иск о разделе имущества супругов можно подать в течение трех лет после расторжения брака.
Выясните у продавца его семейное положение, если он разведен, уточните, когда он развелся. Если недавно, запросите решение суда о разделе имущества или нотариальное соглашение.
Нарушение прав несовершеннолетнего
Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.
Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.
Консультация юристаЕсли продавец не исполнил разрешение и не приобрел новое жилье для несовершеннолетних, то договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным (Определение ВС РФ от 13.04.2018 №48-КГ18-1).
Чтобы снизить риски, покупатель может истребовать у продавца предварительный договор купли—продажи нового жилья. Также в договоре можно указать ответственность продавца за нарушение условия предварительного разрешения.
Еще одно распространенное основание для признания сделки по продаже квартиры недействительной – нарушение прав несовершеннолетних при приватизации жилья.
Необходимо запросить у продавца архивную выписку с перечнем всех, кто был ранее прописан в жилом помещении. И если там на момент приватизации были прописаны несовершеннолетние, проверьте, были ли им выделены доли.
Также суды признают недействительным договор купли-продажи квартиры, которая была приобретена продавцом с использованием средств материнского капитала, но в нарушение закона доли детям в праве собственности на жилье выделены не были. (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.01.2017 №33-910/2017).
Поэтому обязательно проверяйте договор купли продажи, в котором будет указано, что жилье приобретается с использованием средств материнского капитала. Запросите сведения в ПФР.
Как покупателю доказать свою добросовестность
Добросовестность покупателя не всегда спасет от признания договора недействительным, она не поможет, если квартира была отчуждена не по воле предыдущего собственника, а в результате неправомерных действий третьих лиц.
Но все же у добросовестного лица есть шанс отстоять сделку. Кроме того, если покупатель добросовестный, то даже при возврате квартиры первоначальному собственнику он вправе потребовать возместить затраты на содержание и на улучшения жилья.
Покупателя признают добросовестным, если с точки зрения разумного человека у него не могло возникнуть сомнений в правомочиях продавца, если перед совершением сделки он удостоверился в личности продавца, проверил в ЕГРН информацию о собственники жилья, о наличии судебных споров, обременений и ограничений.
Покупатель не мог знать и не знал о притязаниях третьих лиц.
Покупатель должен убедиться, что стоимость квартиры соответствует рыночной, проверить все необходимые документы и сведения.
Проверяйте общедоступную информацию, запрашивайте документы у продавца:
- основания приобретения права собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизации, ренты, судебный акт, завещание, свидетельство о праве на наследство по закону и т.п.)
- закажите выписку из ЕГРН,
- проверяйте личность продавца и его семейное положение, наличие несовершеннолетних детей,
- узнайте, кто зарегистрирован в квартире,
- проверьте историю жилья, закажите архивную справку,
- проверьте задолженность по оплате коммунальных услуг,
- выясните. есть ли в отношении продавца и предыдущего собственника исполнительные производства, не возбуждено ли дело о банкротстве, особенно, если продавцу квартира подарена.
При заключении договора купли-продажи обратитесь за квалифицированной юридической помощью.
Консультация юристаИменно квалифицированный юрист поможет проанализировать документацию продавца, подскажет, какие еще документы необходимо запросить.
Когда подан иск о признании сделки недействительной, сразу же обращайтесь к адвокатам. От того, насколько правильно выстроена линия защиты, написан отзыв, подобраны доказательства, во многом зависит результат судебного процесса.
Адвокатское бюро «Правовая гарантия» предлагает комплекс услуг по правовой помощи покупателям недвижимости:
- Юридическая экспертиза документов на квартиру - от 10 000 рублей
- Юридическое сопровождение сделки по покупке/продаже квартиры от 30 000 рублей
- Юридическая консультация - 5 000 рублей
- Защита интересов в судах общей юрисдикции и арбитражных судах.
Квалифицированная помощь юриста по договору купли-продажи
Консультируем. Проводим экспертизу. Сопровождаем.
