kushn m

Нюансы при выдаче разрешения на строительство в Чехии

Строительство в Чехии недвижимости, как и во многих странах мира, — одна из важнейших отраслей экономики.

И весьма доходная для тех, кто вовлечен в этот благородный созидательный процесс. А потому к ней отношение особое, она  играет в юридическом законодательстве ЧР-Чешской Республики важную роль среди других нормативных правовых положений. Вначале о законодательном регулировании вопросов строительства, как такового: См. Закон ЧР № 183 О строительстве (чеш. Stavební kon), а затем о некоторых его особенностях касательно заявленной темы.

Настоящий закон изменен в части правил выдачи разрешения на строительство (чеш. —  рravidla pro stavební povolení). Например, эта законодательная поправка облегчает условия инициации возведения частных домостроений (чеш. zahájení stavby). Главным образом это касается процедуры получения разрешения на проведение строительных работ (чеш. stavební povolení). Согласно нововведению, оно теперь осуществляется гораздо быстрее, чем это было ранее (период времени сократился наполовину – до 30 дней). Согласно обновленному закону, упрощено получение разрешения на возведение не только частного дома, но и забора или бассейна. А в том случае, когда забор не будет превышать высоту в 2 м, то такое разрешение и еще к тому же согласие соседей и вовсе не понадобится, следовательно, нет необходимости в его оформлении. Исключение связано с ситуацией, когда забор соседствует с общественным земельным участком. В таком случае на хозяина забора возлагается прежняя обязанность – оформить разрешение на строительство забора, как и предписывал закон ранее.

KushnarenkoВ отношении тех лиц, кто хочет построить частный дом или же большой бассейн процедуру значительно упростили, сейчас нет необходимости получать строительное разрешение, достаточно разрешения о расположении сооружаемого строительного объекта (чеш. rozhodnutí o umístění stavby). И если до изменений приходилось ждать разрешения на строительство несколько месяцев, то теперь по упрощенной процедуре заявители могут получить его на руки в течение месяца. Кроме того, при оплате применяются более низкие тарифы. Ранее такой ускоренный способ был возможен при строительстве дома площадью не более 150 кв.м и 40 кв.м у др. построек. Теперь же поправками эти ограничения сняты. Законом также установлено, что в случае судебных тяжб противники строительного объекта смогут подавать в суд лишь одну жалобу. Что, конечно же, упростит судебный процесс, а споры не будут затягиваться на годы.

Главной же особенностью, на наш взгляд,  в связи с анализируемой выдачей строительного разрешения можно считать тот факт, что это реальная возможность по обновленному чешскому закону для застройщика в рамках одной процедуры решить несколько сразу задач (jedno řízení namísto tří): получение заключения о влиянии застройки на окружающую среду (чеш. о posouzení vlivu na životní prostředí), территориально-земельного заключения (чеш. územní rozhodnutí) и, конечно, самого разрешения на строительство.

Следует обратить внимание на то, что  у существующих планов землепользования в Чехии (чеш. — územních plánů) заканчивается срок в конце 2022г. И еще одно важное замечание относительно ограничения участия в административном  процессе выдачи разрешений на строительство так называемых экологических инициатив со стороны природоохранных общественных и пр. организаций (чеш. —  ekologické spolky). Они имеют право действовать при соответствующих  разбирательствах лишь в соответствии с Законом о природе и охране ландшафта (чеш. —  kon o ochraně přírody a krajiny). Последние изменения носят позитивный характер, снимают ранее встречавшиеся проблемы с взаимодействием с экологическими союзами при решении вопросов строительства.

Об упомянутых тарифах. По Закону № 634 об административных сборах ЧР, чеш. — Zákon o správních poplatcích для получения разрешения на строительство частных домов для одной семьи, для жилых зданий, административных комплексов, торговых центров, следует заплатить застройщикам соответственно 1000, 5000  и 20000  чешских крон. А также при сдаче построенного объекта, ввода его в эксплуатацию за данную контрольную проверку и выдачу соответствующего разрешительного документа заявителю придется платить 1000  крон.

Здесь следует внести уточнение касательно использования зданий в части ввода в эксплуатацию завершенного строительства (чеш., —  Užívání dokončených staveb – kolaudace), которые касаются частного домостроения, — с января нынешнего года в этом нет необходимости, данная процедура для частных застройщиков, повторяемся, устранена. То есть, теперь нет необходимости для них получать такое разрешение.

Нельзя не упомянуть о налоге на недвижимость. В соответствии с Законом ЧР № 338 (чеш. — Zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí) он был изменен по новому Гражданскому кодексу ЧР. В частности, здесь законодательно определен предмета налога, земельный налог и налоговая база для зданий и его составных частей. А понятие как налогооблагаемый объект – блок (чеш. – jednotka). С точки зрения закона это будет использоваться, например, и для жилищного блока – квартиры, эксплуатируемой жильцами, либо только сданной в эксплуатацию. Важно и исключение от налогообложения для земельных участков, принадлежащих государственным структурам: областным, районным органам, городским и поселковым муниципалитетам. Такой зависимости не будут подлежать только те земельные участки, на которых для возведения здания не было в законном порядке определено право на строительство.

В заключение еще несколько положений по данной теме касательно чешских реалий. Строительная площадка — это земельный участок, на котором располагается не облагаемое налогом сооружение, определенное как строительный объект. Налогообложение долей совместной собственности на участках земли для блоков в зданиях, которые не являются жилыми домами, считаются предметом налогового режима в контексте, в рамках земельного налога. От налогов на здания и земли освобождаются в соответствии с цитируемым Законом ЧР, например, принадлежащая государству или муниципалитетам земля, сооружения на ней до пор, пока они внесены в их кадастровый реестр недвижимости. Аналогичным образом от налогов освобождаются в таком же порядке здания и соответствующие им земли, расположенные рядом с церквями или школами.

Леонид Кушнаренко,
адвокат, партнер чешской адвокатской компании в Праге «Advokátní kancelář Kushnarenko & partners»