К чему ведет застой на рынке жилья

Оценивая реалии современного рынка недвижимости, многие эксперты склонны считать, что ипотечный кризис не оказал столь негативного влияния на российскую экономику, как на Америку или ту же старушку Европу. Если вести речь о цене на жилье, то она в последние годы шла гигантскими шагами в гору.
Прежде всего, сразу стоит отметить, что повышение цен всегда связано с ростом себестоимости самого строительства. И здесь надо учитывать, что политика застройщиков во многом зависит от тех решений, которые принимаются архитекторами, градостроителями, городскими экономическими службами. Не стоит забывать и про законотворческую деятельность как на федеральном, так и на местном уровне, причем зачастую далекую от совершенства.
Риски, связанные с вводом в эксплуатацию здания, закладывались в себестоимость квадратного метра жилья. Как и сегодня, шла речь о просчетах законодателей касательно предоставления земельных участков для жилищного строительства через аукционы. Это привело к тому, что земля уходила к тем, кто больше заплатил, а не к тем, кто предложил проект с наиболее низкой стоимостью жилья за счет применяемых технологий. Однако не надо забывать, что в рыночной экономике рост цен всегда обусловлен превышением спроса над предложением, поэтому ценообразование на жилье также обусловлено в большей степени рыночными факторами. Увеличение потребительского спроса на жилье напрямую связано с развитием ипотечного кредитования, пришедшегося на 2005-2006 годы. В этот период можно было наблюдать большой приток «длинных» денег и увеличившееся число банков, занимающихся кредитованием населения. Маховик, который длительное время (а федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 году) и с большими трудностями раскручивался, заработал в полную силу. Недвижимость стали приобретать в крупных масштабах, причем как для удовлетворения собственных нужд, так и в инвестиционных целях. Стоит отметить, что покупалось жилье различными категориями населения, поскольку банки предлагали заемщикам все лучшие условия кредитования, вплоть до отмены первоначального взноса и т. д. Доступность ипотеки на фоне относительно благоприятной экономической ситуации тех лет подняла спрос на жилье в разы. На волне всех этих событий в нашем регионе началось массовое строительство жилья, которое рассматривалось как наиболее привлекательное направление вложения инвестиций. Причем сложилась довольно интересная ситуация. Предложений объектов экономкласса в новостройках было недостаточно, и это обстоятельство повышало стоимость квартир на вторичном рынке. Первичный же рынок предлагал в большей степени квартиры, которые позиционировались как жилье для среднего класса и выше. Стоимость квадратного метра изначально была высокой для основной массы потребителя. Предложение существовало, однако оно было ограниченным в силу его дорогивизны широкому кругу населения.
Рыночный закон сработал, как это ни печально, четко: ипотечный бум привел к превышению спроса над предложением. И рынок отреагировал соответствующим образом: динамика цен неуклонно, порой семимильными шагами шла вверх. Но… до определенного момента, имя которому американский ипотечный кризис.
Интересную информацию дают эксперты Института глобализации и социальных движений в докладе «Кризис глобальной экономики и Россия». Они отмечают что, «в настоящее время цены на недвижимость в России значительно превышают общеевропейские с учетом того, что качество большей части квартир остается на низком уровне. Подобная ситуация существует благодаря предельной монополизации жилищного рынка». По мнению экспертов института, «спекулятивные цены на недвижимость сохраняются при поддержке государственной бюрократии, защищающей связанные с ней крупные компании». Наряду с высокой стоимостью домов и квартир в России существует предельно завышенный годовой процент. Получая займы под 3-5 %, отечественные банки кредитуют население по кратно увеличенной ставке (до 25 %) и часто штрафуют за преждевременное погашение долга.
Основная сложность состоит в привлечении банками долгосрочного фондирования для последующей выдачи ипотечных кредитов. В целом ситуация на рынке с привлечением долгосрочных ресурсов пока остается далекой от позитивной. Инвесторы ужесточают требования к качеству кредитных портфелей, а стоимость ресурса остается высокой. Внешний ресурс, как правило, либо недоступен, либо довольно дорог, а внутреннего российского рынка ипотечных ценных бумаг пока нет. Как следствие, банки – участники ипотечного рынка – вынуждены были изменить условия предоставления кредитов. Ряд кредиторов закрыли или приостановили некоторые программы. Например, на сегодня практически невозможно получить кредит заемщику, подтверждающему свой доход в заявительной форме, не имеющему средств на первоначальный взнос. Также заметно сократилось количество программ кредитования под залог имеющейся недвижимости. По многим кредитным предложениям понизилось соотношение кредит/залог (т. е. увеличилось требование по наличию первого взноса). Если в 2006-2007 гг. возможно было получить кредит с минимальным первоначальным взносом (0-10 %), то на сегодня банки обычно предоставляют в кредит не более 70-85 % от оценочной стоимости недвижимости. А самое главное – банкам-участникам ипотечного рынка пришлось повысить ставки по кредитам. В среднем по рынку увеличение ставок произошло на 3-5 % от показателя 2006 – начала 2007 года. Таким образом, в целом ситуация в сфере ипотечного кредитования остается сложной, но все же банки стараются создать приемлемые условия кредитования хотя бы для отдельных категорий заемщиков, то есть предложения большинства кредиторов стали сегментированными. Например, у одних банков наиболее выгодные условия по кредитованию загородной недвижимости, у других – для заемщиков с большим первоначальным взносом и т. д.
Обязательным условием выдачи кредита заемщику, является оценка рыночной стоимости приобретаемой по ипотеке квартиры независимым оценщиком, причем многие банки требуют определения как ее рыночной, так и ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость приобретаемой квартиры в данном случае является верхним пределом размера кредита, выдаваемого банком. Ликвидационная стоимость всегда определяется на базе рыночной стоимости, с учетом срока экспозиции при ускоренной продаже, ликвидности самой квартиры, темпов роста цен на аналогичные квартиры и процентных ставок по ипотечному кредиту.
Используя данные сайта https://sibadvokat.ru/www.gorod55.ru можно посмотреть динамику изменения стоимости одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в среднем по городу за период с 2006 года по настоящее время. Эта динамика представлена на диаграмме.

К чему ведет застой на рынке жилья
где;
Ср – рыночная стоимость объекта залога на дату оценки;
Iпр – индекс прироста стоимости объекта залога за один период гашения кредита, определяется на основе рыночных данных;
I – процентная ставка кредита за один период гашения;
n – число периодов гашения кредита, через которое кредитной организации стало известно о факте дефолта со стороны заемщика;
m – число периодов гашения кредита, в течении которых объект залога должен быть реализован на рынке (ускоренная продажа);
Rп - поправка, выражающая расходы на продажу объекта (юридическое переоформление прав собственности с должника на кредитора, комиссионные риэлторам, страхование и т. д.);
Rл - поправка на риск не продажи объекта в установленный срок (относительное снижение стоимости объекта, обеспечивающее стопроцентную вероятность его продажи в заданное время).
Из этой формулы видно, что ликвидационная стоимость квартиры на момент её оценки при всех равных прочих условиях зависит от индекса прироста стоимости квартиры. При устойчивом росте цен на жильё в 2006 – 2007 годах ликвидационная стоимость составляла 0,85 – 0,90 от рыночной стоимости. В условиях замедления темпов прироста цен на жилье или при их снижении, ликвидационная стоимость падает в отдельных случаях до 0,70 – 0,75 от рыночной стоимости.
Все это приводит к тому, что увеличивается вероятность дефолта со стороны заемщика, то есть для банка увеличиваются риски невозврата кредита, что в свою очередь приводит к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам и снижению верхней границы величины кредитов.

 

Моисеев Анатолий Владимирович
Начальник департамента оценки ООО "ТРАСТ-КОНСАЛТИНГ"
Оценщик 1 категории
Оценщик недвижимости, сертифицированный Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVA)
Действительный Член Российского Общества Оценщиков (РОО)
Член Экспертного совета Омского регионального отделения РОО

Поделитесь с друзьями
Похожие статьи
Как обезопасить себя, приобретая квартиру в новостройках
Учитывая нынешнюю стоимость одного квадратного метра жилья, многим не остается ничего другого, как «вкладываться в…
Как происходит раздел совместно нажитого недостроенного дома
Объекты незавершенного строительства: что говорит закон. Согласно закону, объекты незавершенного строительства считаются недвижимым имуществом. Если…
Как продать долю в квартире?
По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные…
X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



09
:
00
+7(999) 999 999
9
18
Наш адвокат свяжется с Вами