Риски арендатора по предварительному договору аренды коммерческой недвижимости
В настоящее время на рынке офисной недвижимости ощущается острый дефицит качественных офисных площадей, вследствие чего предприниматели стараются арендовать офис на ранней стадии строительства бизнес-центра. Предварительный договор аренды в зданиях класса А и B составляют от общего объема арендованных офисных площадей примерно 25–35%. А некоторые бизнес-центры (в хорошем месте, с продуманной концепцией и т.д.) заполняются арендаторами еще до открытия объекта на 100%.
Арендовать хороший офис сегодня так же непросто, как и несколько лет назад. Поэтому у арендатора и девелопера отношения начинаются, как правило, на начальной стадии строительства бизнес-центра. Привлечение арендаторов на ранней стадии строительства может себе позволить достаточно опытный девелопер, с хорошей репутацией и большим портфелем реализованных проектов.
Как выбираются помещения для аренды
Заключение договора аренды с малоизвестной компанией на нулевом цикле строительства встречается очень редко. Другим немаловажным фактором, который может повлиять на решение компании-арендатора, является высокое качество самого проекта и команды, которая его реализует.
К примеру, иностранные компании готовы заключать договора аренды на ранней стадии реализации проекта, если речь идет о строительстве высококлассного бизнес-центра (класс А или В) и если в проекте участвуют авторитетные международные консультанты, архитекторы, застройщики, известные за пределами России.
Формирование пула арендаторов, как правило, начинается еще на стадии проектирования бизнес-центра.
На данном этапе заключается договор с консалтинговой компанией, которая, помимо поиска арендаторов, дает собственнику консультации относительно ключевых параметров проекта, которые должны в идеале учитывать пожелания будущих арендаторов комплекса. В такой ситуации обе стороны имеют шанс добиться взаимовыгодного партнерства: собственник на самом раннем этапе реализации проекта решит проблемы с заполнением здания, а компания-арендатор может быть уверена, что по окончании строительства получит офисные помещения в современном высококлассном бизнес-центре.
Предварительный договор аренды
Сегодня практика заключения предварительных договоров с арендаторами офисных помещений – повсеместное явление на рынке коммерческой недвижимости.
Это связано с дефицитом качественных площадей в наиболее престижных районах города. Аренда на ранней стадии строительства позволяет учитывать интересы двух сторон: собственника и арендатора.
Финансовая сторона вопроса выглядит следующим образом: будущий арендатор здания заключает с собственником предварительный договор и вносит обеспечительный платеж (обычно в размере арендной платы за период от трех месяцев до одного года).
Вне всяких сомнений, позиция будущего собственника офисного здания более привлекательна по сравнению с незащищенным с правовой точки зрения статусом потенциального арендатора.
Возможно ли и насколько правомерно вносить «обеспечительные платежи», аванс или задаток по предварительному договору?
Представляется, что применительно к действующему законодательству ответ может быть только отрицательным.
Предварительный договор не порождает обязанности по оплате арендуемого в будущем нежилого помещения.
Такая обязанность может возникнуть только из основного договора, и, следовательно, не ранее заключения основного договора – аренды нежилого помещения (офиса).
При существующей в ГК конструкции предварительного договора последний может быть обеспечен в своем исполнении только неустойкой. Несомненно, что это снижает гарантированность исполнения предварительного договора, и было бы целесообразно предусмотреть в ст. 429 ГК РФ возможность обеспечения задатком предварительного договора, исключив одновременно из п. 1 ст. 380 ГК РФ обязательность платежной функции задатка по отношению к предварительным договорам.
Кроме того, что предварительный договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности по оплате арендуемого в будущем нежилого помещения, а следовательно не может являться правовым основанием передачи денежных средств в качестве арендных будущему собственнику, такой договор является недействительным в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в соответствии с которым предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, пока здание бизнес-центра не принято государственной приемочной комиссией, отсутствует планы помещений, пока не зарегистрировано право собственности на указанный объект, - объекта аренды тоже быть не может.
Из вышеуказанного следует лишь одно, что столь широко распространенная схема предварительного договора аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся офисном здании (бизнес-центре), не порождает никаких правовых последствий по причине несоответствия действующему законодательству, а значит и не должна применяться на практике.
Заключение договора о совместной деятельности
Представляется возможным и соответствующим законодательству в рассматриваемой ситуации, когда арендатор не является инвестором и не планирует выкупить в дальнейшем в собственность нежилое помещение (договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор) заключение договора о совместной деятельности, имеющего право на существования в силу положений главы 55 ГК РФ Участники такого договора обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Таким образом, Участник 2 по договору (будущий арендатор), осуществляет вложение в размере, составляющим сумму арендной платы за несколько месяцев, например, и приобретает имущественное право аренды нежилого помещения (офиса) на соответствующий срок после сдачи офисного здания в эксплуатацию.
Участник 1, осуществляя функции застройщика, несет ответственность за соблюдение сроков строительства, поэтому будущему арендатору необходимо проследить, чтобы указанный в договоре срок сдачи объекта в эксплуатацию был определен более или менее конкретным периодом и не содержал оценочных категорий типа «планируемый срок» или «ориентировочный срок», так как указанные «характеристики» делают затруднительным начисление неустойки в случае просрочки выполнения обязательств со стороны Участника 1, т.е. будущего собственника, в дальнейшем арендодателя.
Период договора
Действие договора о совместной деятельности должно быть распространено на период, включающий срок реализации имущественного права аренды Участником 2.
Следовательно, в договор о совместной деятельности следует включить пункт, согласно которому на отношения между Участником 1 и Участником 2 после введения объекта в эксплуатацию и получением права собственности на объект Участником 1, распространяются положения об аренде зданий и сооружений (по аналогии – их частей, т.е. жилых помещений, офисов), предусмотренные параграфом 4 главой 34 ГК РФ. В дополнительном соглашении к указанному договору, которое является неотъемлемой частью последнего, необходимо описать объект аренды, т.е. указать характеристики, позволяющие точно идентифицировать подлежащее передаче Участнику 2, арендатору, офисное помещение.
Вышеуказанная схема, представляющая собой симбиоз договора о совместной деятельности и договора аренды, соответствует закону, в частности п. 3 ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Представляется, что предложенная правовая конструкция является более надежной по сравнению с предварительным договором аренды и в большей степени защищает интересы арендатора.
Олеся ЛАТЫШЕВА, юрист
Все записи по тегу: договор аренды
