Расторжение договора аренды в суде: порядок, причины, плюсы, минусы

договор_аренды_расторжение

В хозяйственной деятельности любого предприятия может возникнуть необходимость прекратить досрочно действие арендного договора. В статье поговорим о том, в каких случаях договор аренды может быть расторгнут: по инициативе арендодателя, когда возможно расторжение в одностороннем порядке, а когда - в связи с существенным изменением обстоятельств. Кроме того, поговорим об особенностях юридической помощи по вопросу: как адвокат поможет все правильно оформить, грамотно составить необходимые документы, взыскать штрафы, убытки, пени, основной долг. Итак, как проходит расторжение договора аренды в суде?

Расторжение договора аренды в суде: порядок, причины, плюсы, минусы

В каких случаях договор аренды расторгается:

Расторжение договора аренды возможно:

  • по договоренности между обеими сторонами;
  • в судебном порядке.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

По инициативе одного из контрагентов возможно расторжение договора аренды, если он бессрочный. Необходимо уведомить контрагента за 1 месяц (за 3 месяца, если речь идет о недвижимости).


Внимание!
Законодательным актом или договором могут предусматриваться другие сроки. Поэтому проверяйте договор.
В этом случае не нужно идти в суд, получать согласие другой стороны, объяснять причину расторжения.



В случае, если договор заключен на неопределенный срок, порядок такой:

  • составьте письменное уведомление об отказе от арендного договора;
  • направьте его курьером или почтой с уведомлением и описью вложения;
  • через месяц (три месяца) сдайте объект по акту.
    Плюсы: в любой момент без объяснения причин можно прекратить действие договора.
    Минусы: нужно ждать в течение 1 (3) месяцев, за это время арендодатель не может заключить новый договор, а арендатор должен продолжать платить.

Внимание! За отказ от бессрочного договора плата не взимается (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).


Расторжение договора по соглашению сторон

Самый удобный, малозатратный и быстрый способ прекратить арендный договор – это заключить соглашение между сторонами.

Порядок расторжения договора аренды следующий:

  • направьте письменное предложение, лучше сразу вместе с проектом соглашения;
  • подпишите акт сверки, погасите все денежные обязательства;
  • подпишите соглашение о расторжении;
  • в согласованный срок подпишите акт приема-передачи арендованного имущества.

    Плюсы: можно самим устанавливать, когда прекратиться договор
    Минусы: вторая сторона может отказаться.

Расторжение договора по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды арендатором в суде возможно, если он:

  • не получил имущество;
  • не может его использовать из-за арендодателя;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт в срок или допустил иное значительное нарушение договора.

Внимание! Чтобы легче было убедить суд, что нарушения существенные, прописывайте все их в договоре.


Также договор расторгается судом досрочно, если:

  • имущество имеет значительные недостатки, которые стороны не оговорили;
  • вещь пришла в непригодное состояние по причинам, не зависящим от арендатора.
    В договоре можно указать и иные основания.

Порядок досрочного расторжения:

  • Обязательно письменно предложите арендодателю прекратить арендный договор с указанием причины (п. 2 ст. 452), отправьте курьером или письмом с описью и уведомлением о вручении;

Внимание!
Направить иск в суд возможно только через тридцать дней после получения стороной уведомления, иначе суд оставит заявление без движения, а затем вернет его.


  • Если арендодатель не захочет прекращать договор или промолчит, направляйте иск в арбитражный суд.

Расторжение по инициативе арендодателя

Расторжение договора аренды арендодателем в суде возможно, если арендатор:

  • допускает значительные или многократные отступления от договора при использовании имущества;
  • значительно снижает качество имущества;
  • многократно не платит за аренду (боле 2-х раз);
  • не делает капитальный ремонт, если это его обязанность;
  • допускает иное существенное нарушение договора.

Порядок такой же, как и при расторжении по инициативе арендатора.

Но до того, как направить арендатору предложение расторгнуть арендный договор, арендодатель должен предложить арендатору устранить нарушение.

Срок должен быть достаточным с учетом характера нарушения, но не менее семи дней (Определение ВС РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).

Вы арендодатель и хотите грамотно расторгнуть договор?

Адвокат проконсультирует Вас

Мы перезвоним!
Расторжение договора аренды в суде: порядок, причины, плюсы, минусы

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

По этому основанию договор расторгнуть очень сложно. Суды редко признают изменения обстоятельств настолько существенными, чтобы прекратить договор.

Необходимо доказать, что при заключении сделки стороны не могли предугадать такое изменение, не могли предотвратить его, и что ущерб от сделки больше, чем предполагаемая выгода.
Например, закрытие одного из банковских офисов по финансовым причинам не является поводом для прекращения договора аренды. (Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2014 по делу N 309-ЭС14-3223, А71-11083/2013).

Расторжение договора аренды в связи с эпидемией коронавируса

Этот вопрос волнует многих арендаторов на протяжении нескольких месяцев.

По причине коронавируса возможно расторжение договора аренды помещения, здания или иной недвижимости, но нужно соблюдать определенные условия.

Если арендатор:

  • является малым или средним предпринимателем (компанией);
  • осуществляет деятельность в пострадавших областях согласно Перечня Правительства;
  • заключил сделку до возникновения чрезвычайных обстоятельств.
    Порядок действий такой:
  • арендатор письменно просит уменьшить плату на 1 год;
  • арендодатель отказывается;
  • через 14 дней после отказа арендодателя, но не позднее 1 октября арендатор отказаться от договора, уведомив другую сторону.
    Следствие отказа (закон от 08.06.2020 N 166-ФЗ):
  • арендатор не возмещает убытки, вызванные прекращением договора и не платит за односторонний отказ, если такое условие есть в договоре;
  • обеспечительный платеж остается у арендодателя.
Расторжение договора аренды в суде: порядок, причины, плюсы, минусы

Юридическая помощь по расторжению договора аренды

Арендатор после прекращения сделки может продолжать пользоваться имуществом. В этом случае адвокат поможет направить претензию и составить иск о возврате имущества и о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом без договора.


Как взыскать в суде неосновательное обогащения - читайте в статье.


Мы в адвокатском бюро "Правовая гарантия" представляем интересы своих доверителей в арбитражных судах Омска и Москвы с 2003 года. Защищаем интересы во всем видам арбитражных споров, в том числе, по договору аренды.

Нужно сказать, что споры между арендаторами и арендодателями - частая причина обращения организаций и предпринимателей в наше Бюро, особенно в связи с ограничениями, связанными с эпидемией COVID-19. Возникает множество спорных моментов, связанных с нечеткими формулировками порядка действий сторон в связи с введенными ограничениями. Мы рекомендуем решать их "полюбовно", но, к сожалению, не всегда это возможно. Потому приглашаем на консультацию!

Чем можем ВАМ помочь:

  • Проведем правовую экспертизу договора аренды;
  • Проанализируем, как можно расторгнуть договор аренды в досудебном порядке, исходя из его условий;
  • Дадим подробную консультацию по алгоритму расторжения договора аренды в суде;
  • Защитим интересы арендатора или арендодателя в арбитражном суде;
  • Составим все необходимые документы: исковые заявления, жалобы, претензии, заявления;
  • Обжалуем решение суда в вышестоящей инстанции.

Оценка перспективы судебного спора по аренде

Можно ли выиграть суд по вашему спору? Узнайте уже сегодня. Экспресс-оценка бесплатна.

Узнать

Срочная помощь арбитражного адвоката


    Поделитесь с друзьями
    Похожие статьи
    Верховный суд уточнил, что будет с экс-арендатором, нарушившим договор
    Сколько придется платить экс-арендатору, который нарушил договор, пояснили в Верховном суде России. Бизнесмен сдал помещения…
    Как сдать квартиру в аренду грамотно? отвечает юрист
    Как это ни парадоксально, несмотря на то, что количество желающих снять квартиру значительно превышает количество…
    Минстрой: арендаторы квартир получат налоговые вычеты
    Минстрой собирается легализовать «теневых арендодателей», дав налоговые вычеты при наличии договоров найма жилья на длительный…
    X

    Закажите звонок

    Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.



    09
    :
    00
    +7(999) 999-99-99
    9
    18
    Наш адвокат свяжется с Вами