Признание договора аренды недействительным в 2023 году

Признание договора аренды недействительным возможно по общим основаниям, указанным в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ для всех видов сделок. Но в законе есть и специальные основания, предусмотренные для данного договора п. 1 ст. 651 ГК, п. 2 ст.295 ГК и т.п. В статье поговорим о ситуации, когда договор признается крупной сделкой, о ситуации, когда что-либо сдается в аренду без согласия собственника и других. Если дочитаете статью до конца - вы узнаете о правовых последствиях признания договора недействительным.

Содержание:

Крупная сделка.
Аренда без согласия собственника.
Если недвижимость в долевой собственности.
Если не соблюдена письменная форма договора
Аренда заложенного имущества.
Нужно ли соблюдать претензионный порядок.
Чем грозит пропуск срока исковой давности.
Последствия признания договора аренды недействительным.

Если договор является крупной сделкой

Возможно признание договора аренды судом недействительным, когда он является крупной сделкой и заключен без одобрения уполномоченного органа (ст. 173.1 ГК).

Например, Вы являетесь участником (акционером) с долей не менее 1%, членом совета директоров, новым руководителем общества, а договор обладает несколькими признаками:

сдача имущества в аренду не является для компании основным видом деятельности (например, здания, используемые компанией для производства и хранения товаров, или земельные участки, на которых выращивалась сельскохозяйственная продукция);
стоимость имущества составляет 25 и более процентов от стоимости активов;
не получено одобрение общего собрания участников;
договор не выгоден обществу;
арендатору было известно, что согласие не получено.

Например, директор общества без согласия единственного участника сдал в аренду самому себе почти все недвижимое имущество, затруднив тем самым деятельность компанию. Кроме того, цена сделки была ниже рыночной (Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.10.2019 по делу А29-5490/16).

Директор общества без надлежащего одобрения передал права и обязанности по договору аренды земельного участка аффилированной компании, хотя общество имело лицензию на право пользования недрами и могло добывать полезные ископаемые (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2018 по делу А33-23325/15).

Сдача в аренду без согласия собственника

Распоряжение имуществом - одно из важнейших правомочий собственника, поэтому договор аренды недействителен, если он заключен без согласия собственника.

Такая ситуация может сложиться, если арендатором является государственное или муниципальное учреждение, унитарное предприятие, так как они не являются собственниками имущества (Определение ВС РФ от 17.0.2020 по делу А24-4810/19).

Договор, заключенный коммерческими организациями, тоже может быть признан недействительным по этой причине, если арендатор сдает имущество в субаренду без согласия арендодателя (Определение ВС РФ от 25.10.2019 по делу А73-10648/17).

В этом случае сделка ничтожна, так как нарушает интересы третьего лица, подавайте в арбитражный суд иск о применении последствий ее недействительности.

Признание договор недействительным, если недвижимость в долевой собственности

Если помещения, здания находятся в долевой собственности, и не заключено соглашение о порядке пользования имущество, то сдавать недвижимость в аренду возможно только с согласия остальных собственников.

Заключение сделок без согласия компании - собственника доли в спорных помещениях в торговом комплексе повлекло для ИП признание договора ничтожной сделкой (Постановление АС Северо-Западного округа от 05.02.2019 года по делу А56-113789/2017).

Несоблюдение письменной формы договора

Обязательно заключайте письменный договор в виде одного документа, подписанного обеими сторонами.

Для таких сделок не применимо правило об обмене документами, о конклюдентных действиях. Если арендодатель или арендатор подаст иск по договору аренды о признании его недействительным, то суд удовлетворит иск, так как именно такое последствие несоблюдения формы сделки содержится в законе.

Если между сторонами сложились фактические арендные отношения без письменного соглашения, то такая сделка недействительна. (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.11.2018 по делу А32-28329/17)

Если договор аренды недвижимости заключен на год и более, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе он считается незаключенным.

Если имущество в залоге

А вот в случае, если вы являетесь залогодержателем недвижимости, и залогодатель без вашего согласия заключил договор аренды, в арбитражный суд надо обращаться с другим иском. В этом случае законом предусмотрено не признание сделки недействительной, а другое последствие - вы можете потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 по делу А63-13437/2015).

Претензионный порядок и судебная практика

Вопрос о необходимости направления претензии ответчику до обращения в суд решается судами неоднозначно, так как в ст. 4 АПК в перечне исключений из правил об обязательном претензионном порядке иск о признании договора аренды недействительным не упоминается.

иск в арбитраж Так как признает оспоримую сделку недействительной только суд, то не обязательно направлять претензию (А41-25017/2016, А09-2048/2017), претензия обязательна только по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как она ничтожна независимо от признания ее таковой судом, а требования, связанные с ее недействительностью, могут быть удовлетворены ответчиком и до суда (А47-4834/16);

иск в арбитраж Направление претензии - формальное требование по искам о признании сделок недействительными, поэтому ее отсутствие не является препятствием к принятию иска (А14-5141/14);

иск в арбитраж Направление претензии - обязательное требование закона и должно соблюдаться всегда (А29-2322/16, А32-25628/16).

Опытный адвокат разберется, оспоримая ваша сделка или ничтожная, подскажет Вам, как действовать в той или иной ситуации, проанализирует судебную практику вашего региона, поможет составить исковое заявление, обосновать недействительность договора.

Пропуск срока исковой давности

По оспоримым сделкам срок исковой давности - год с момента, когда вы должны были узнать о сделке.

Пропуск срока исковой давности - безусловное основание к отказу удовлетворить иск, даже если сделка недействительна.

Например, суд отказался удовлетворить иск участника ООО в связи с пропуском срока исковой давности, так как о заключении оспоримой сделки участник мог узнать не позже даты проведения годового собрания. Участник два года не посещал собрания и не встречался с другим участником, не запрашивал документы о деятельности общества. Если бы он повел себя добросовестно и разумно, то узнал бы о сделке вовремя и срок на оспаривание не пропустил бы (Постановление Поволжского округа от 22.07.2019 по делу А72-11007/2018).

Признание договора аренды недействительным: последствия

Решение суда в случае признания договора его недействительным, содержит правило о реституции.

Это означает, что арендатор возвращает арендодателю имущество и оплачивает стоимость пользования ею (если не оплачивал ранее). Эта стоимость может соответствовать арендной плате.